Примерно четверть от общего числа обращений к специалистам – кредитным брокерам – составляют запросы, связанные с кредитованием покупки загородной недвижимости. В то же время количество завершенных сделок по ипотеке коттеджей и частных домов в России сегодня составляет всего 5% от общего объема. Но все же растущий интерес к приобретению жилья за городом способствует более активному распространению загородной ипотеки.
В области житье не худо
Значительно выросшая за прошлый год стоимость жилья в крупных городах России способствует оживлению покупательской активности на рынке загородной недвижимости. Граждане, для которых городские квартиры стали слишком дороги, проявляют интерес к участкам для строительства и уже готовому жилью за границами мегаполисов.
По мнению генерального директора компании-кредитного брокера «ФОСБОРН ХОУМ» Василия Белова, загородные объекты недвижимости и земельные участки становятся все более привлекательными для вложения денежных средств. Сегодня квадратный метр загородного жилья на 20–30% дешевле городского, а дорожает такая недвижимость несколько быстрее квартир в городе.
«В силу этих тенденций растет потребность в кредитовании покупателей загородной недвижимости. Медленно, но верно увеличивается и число банков, предлагающих программы кредитования в этом секторе», – говорит Василий Белов.
При этом спрос на загородную ипотеку имеет ярко выраженные сезонные колебания. Весной и летом желающих приобрести загородный дом становится больше. Поэтому к сезону отпусков кредитующие организации стремятся подготовить программы, которые рассчитаны на покупателей коттеджей и земли.
Три пути загородной ипотеки
Сегодня на отечественном рынке функционирует несколько схем кредитования загородной недвижимости. Первая, «классическая» схема – это кредитование покупки готовых домов. При этом земельный участок может находиться в собственности продавца, а может использоваться на правах аренды.
Менее популярен второй вариант – заем на строительство дома. Получить такой кредит возможно в том случае, если земля уже находится в собственности потенциального заемщика. Если нет, придется брать кредит под залог имеющейся недвижимости (например, городской квартиры).
Приобретение жилья в коттеджных поселках – еще один путь загородной ипотеки. Сегодня крупные компании-застройщики заключают договоры с кредитными организациями для реализации совместных ипотечных программ. Такое сотрудничество взаимовыгодно: строители увеличивают объемы реализации, а финансисты получают новых клиентов за счет расширения линейки кредитных продуктов.
«Получение кредита на покупку загородного жилья у аккредитованных банком застройщиков – надежная и популярная нынче схема, – говорит управляющий Санкт-Петербургским филиалом НОМОС-БАНКа Алексей Понкратьев. – Ее используют все больше кредитующих организаций». Подобные адресные программы предусматривают покупку дома на всех этапах строительства, в некоторых случаях – еще на стадии предпроектной подготовки.
Бег с препятствиями
Несовершенство законодательной базы – пока основная проблема, препятствующая широкому развитию загородной ипотеки. По мнению руководителя кредитно-кассового офиса Городского ипотечного банка в Петербурге Андрея Пименова, главной сложностью является законодательная неопределенность с оформлением залога земли. «Ипотека на квартиру или жилой дом возникает в силу закона, а залог земельного участка возможен только в том случае, если он уже находится в собственности», – говорит г-н Пименов. По его словам, есть прецеденты, когда суд признавал возможность ипотеки в случае, когда земельный участок не принадлежит собственнику. Но многие ли захотят судиться с потенциальным заимодавцем?
Как считает заместитель директора управления кредитования частных клиентов Северо-Западного банка Сбербанка РФ Руслан Черемисов, существуют некоторые сложности и при покупке домов в коттеджных поселках. Проблема заключается в том, что застройщики (владельцы земли) чаще всего не хотят юридически разбивать участок под поселком на мелкие части для каждого домовладельца. Обычно вся территория поселка оформляется в коллективную собственность жилищного кооператива.
«К сожалению, по закону мы не можем работать с такими собственниками», – говорит Руслан Черемисов. Оптимальной, по его мнению, является такая схема загородной ипотеки, когда потенциальный заемщик сначала покупает землю, а затем берет кредит на постройку или достройку уже начатого дома.
С трудностями может столкнуться и человек, желающий купить в кредит дом или участок под застройку в садоводстве. «Большинство банков не принимают в залог земельные участки с назначением для ведения садоводческого хозяйства», – говорит заместитель генерального директора компании «Кредитный и Финансовый Консультант» по ипотеке Алексей Казарин. К тому же, большинство таких участков, как правило, не приватизировано продавцами. Бывает и так, что выбранный заемщиком загородный дом по каким-либо параметрам не соответствует требованием банка. «Садовые дома и дачи часто не принимаются в залог кредиторами, – добавляет Андрей Пименов, так как на них не распространяется ипотека в силу закона. Эти объекты не являются пригодными для круглогодичного проживания».
Загородные нюансы
Потенциальный заемщик, вознамерившийся купить с помощью кредита загородную недвижимость, должен представлять, какие требования предъявляют банки к приобретаемым по ипотеке объектам. «Несмотря на то что ипотека загородного жилья во многом сходна с ипотекой квартир, здесь существует ряд дополнительных требований к объекту залога», – уточняет Алексей Казарин. – В частности, земельный участок должен принадлежать к категории земель ИЖС или земель-поселений. Не принимаются в залог слишком старые дома (в разных банках лимитом считаются разные даты постройки), а также объекты, не имеющие отдельного входа, подъезда, коммуникаций.
Обычно банки предъявляют следующие требования к загородным домам: здание должно находиться в населенном пункте, иметь подъездную дорогу, обеспечивающую круглогодичный подъезд к земельному участку на легковом автомобиле. Дом должен быть пригодным для круглогодичного проживания, иметь постоянное электроснабжение, быть обеспеченным системами водоснабжения и отопления.
«Многие банки отказываются принимать в залог загородные дома, дачи, жилые строения, находящиеся на арендованных земельных участках или на землях сельхозназначения, – объясняет Андрей Пименов. – Об этих условиях должен знать потенциальный заемщик». Еще один важный момент, который необходимо учесть, – возможные сложности со страхованием загородной недвижимости и, прежде всего, объектов незавершенного строительства. В основном правила страхования таких объектов предусмотрены для юридических лиц и содержат требования, которые трудно осуществить физическому лицу, исходя из текущей практики рынка. А невыполнение данных требований влечет за собой отказ в выплате страхового возмещения.
Отличные перспективы
Хотя программ кредитования покупки индивидуальных домов и дач на рынке пока немного, банки начинают проявлять к этому сегменту рынка все более активный интерес. Спрос, как известно, диктует свои условия, а спрос на загородное жилье растет.
Сегодня программы кредитования покупки загородной недвижимости есть в арсенале Городского ипотечного банка, банка «Союз», «Русский стандарт» и др. Их программы предполагают выдачу кредита на покупку как земельного участка, так и земли с готовым или незавершенным строением.
У разных кредиторов, занимающихся загородной недвижимостью, процентные ставки в целом одинаковы – от 12% годовых в рублях и 10% – в валюте (для ипотеки городских квартир ставки в среднем на 1–2% ниже). Соотношение суммы кредита и оценочной стоимости залога на рынке загородной ипотеки тоже, как правило, менее выгодно для заемщика. Это связано с менее высокой ликвидностью загородных объектов – продать их сложнее, и сроки продажи, как правило, дольше. Более выгодные условия могут быть в адресных программах кредитования покупки загородного жилья (коттеджные поселки). По прогнозам аналитиков, увеличение числа ипотечных программ и приток заемных денег на рынок загородной недвижимости может изменить ситуацию уже в ближайшие годы. Тогда условия кредитования в городе и за его чертой во многом сравняются.
«Владелец собственного дома имеет немало преимуществ перед городским жителем, – говорит Алексей Понкратьев. – Это и большая жилплощадь, и отсутствие шумных соседей и темных дворов, никаких проблем с парковкой автомобиля, удаленность от городского уличного шума». С каждым годом условия кредитования для тех, кто сделал свой выбор в пользу загородного жилья, становятся все более выгодными. Кредитные брокеры, хорошо знакомые с банковскими программами загородной ипотеки, помогут тем, кто стремится выбрать оптимальные условия и сроки.
