Первые садоводства появились в Ленинградской области в конце 1940-х, по окончании Второй мировой войны. После нескольких лет разрухи как никогда остро стояла проблема дефицита продовольствия. И вот возникла идея обеспечить граждан земельными участками, на которых они могли бы выращивать продукты к своему столу. Как правило, государство выделяло земельные массивы различным заводам и предприятиям, а те, в свою очередь, предоставляли своим работникам наделы по 6-8 соток. Естественно, о собственности речи не шло, участки передавались в бессрочное пользование.
Стратегические массивы
Садоводческие товарищества создавались, как правило, в отдаленных местах Ленинградской области (городские садоводства – более позднее явление). Ближайшие к городу качественные земли использовались для сельского хозяйства, а садоводам-огородникам доставались не самые плодородные наделы в не слишком удобных местах.
Впрочем, формируя садовый пояс на значительном удалении от Петербурга (зачастую более чем 100 км), советское правительство решало еще одну задачу: в случае ядерной войны, туда эвакуировали бы городское население.
Самые крупные садоводческие массивы (такие как Мшинская, Пупышево, Синявино, Дунай и др.), включающие 10-30 тысяч участков, сформировались в конце 1970-х – начале 1980-х годов.
К середине 1980-х садоводам начали выделять и более привлекательные земли: сельхозугодья недалеко от Петербурга, участки на рекреационных территориях.
По данным Управления по развитию садоводства и огородничества Санкт-Петербурга, в городе и области сегодня насчитывается свыше 600 тысяч огородных и дачных участков. Общее же количество петербуржцев, которые работают и отдыхают на них, достигает 2,5 миллионов. То есть добрая половина питерского населения в теплое время года перебирается за город: кто-то на непродолжительное время, многие – и на весь дачный сезон.
При этом в большинстве садоводств сегодня отсутствует необходимая социальная инфраструктура. В советское время обустройство дачных массивов частично финансировали предприятия, их создававшие. Сегодня проблемами всех садоводов занимается только упомянутое выше управление. Естественно, финансирования из средств городского бюджета на все нужды садоводств не хватает.
Фактор географический
Итак, с чего начать потенциальному покупателю участка (либо участка с домом) в садоводстве? Как отмечает директор загородного представительства АН «Итака» Ирина Романова, прежде всего нужно определиться, покупатель планирует жить там постоянно или использовать свою недвижимость как дачу (и насколько регулярно). От этого будет напрямую зависеть география выбора и, самое главное, размер денежных затрат.
Одно дело – садоводства в окрестностях Всеволожска, где сотка земли может стоить 200-250 тыс. руб. – как в современных коттеджных поселках. И совсем другое – удаленный от Петербурга Волховский район, где, например, в одном из старейших садоводств «Пупышево» (более 110 км от КАД) за 100 тыс. руб. можно приобрести целый участок площадью 6-8 соток.
Вообще, самые дорогие участки – в садоводствах Всеволожского, пригородной части Выборгского района Ленобласти, а также на городских территориях (Пушкинский и Приморский районы). Петербургские садоводства пользуются повышенным спросом не только из-за хорошей транспортной доступности и развитой инфраструктуры, но и благодаря своему юридическому статусу. Поскольку они относятся к землям населенных пунктов, в них можно оформить постоянную регистрацию. «Возможность “прописаться” в садоводстве автоматически удорожает недвижимость в нем до 15%», – говорит директор АН «Бекар» Юлия Барахтина.
К средней ценовой группе можно отнести недвижимость в прилегающих к Петербургу южных районах области – Гатчинском, Ломоносовском, Тосненском. Ну а дальше от города, тем, как правило, ниже цены. Впрочем, надо понимать, что внутри каждого района тоже есть ценовые зоны. Например, дороже стоят участки вблизи живописных водоемов.
Если дача нужна исключительно для сезонного отдыха, значительная удаленность от Петербурга – скорее плюс, чем минус. Хотя, надо понимать, что преодолеть расстояние в 100-150 км в часы пик получится не меньше, чем за три-четыре часа. Стояние в пробке может серьезно омрачить предстоящий отдых. Поэтому, выбирая дальние садоводства, лучше ориентироваться на те места, до которых можно доехать не только на автомобиле, но и на электричке.
Что касается возраста садоводства, то здесь нельзя сказать однозначно, что предпочтительнее, старые или новые массивы. С одной стороны, в тех, которые возникли на заре садоводческого движения, сильно изношены инженерные коммуникации. Но не будем забывать: проблемы с сетями часто возникают и в относительно новых объединениях дачников, особенно тех, что возникли во времена перестройки, когда предприятиям стало не до развития вверенных им садоводств.
На самом деле состояние инженерных сетей, а также развитие социальной инфраструктуры в садоводческом массиве в большой мере зависит от добросовестности и активности его руководства. Так что перед тем, как купить участок в том или ином садоводстве, стоит съездить пообщаться с его председателем, поинтересоваться мнением будущих соседей.
Кроме того, на сайте Управления по развитию садоводства и огородничества Петербурга регулярно публикуются отчеты о том, какие садоводства участвуют в Программе «Развитие садоводческих и дачных некоммерческих объединений жителей Санкт-Петербурга на 2013-2015 годы». То есть за счет государственного софинансирования обновляют дороги, модернизируют электрические сети, водопровод и т. д.
Все по правилам
В советское время садовые участки передавались гражданам не в собственность, а в безвозмездное пользование (документом, подтверждающим такое «владение» была, как правило, книжка садовода). Приватизация наделов началась уже в 1990-е. В настоящее время оформление права собственности на садовые участки осуществляется в упрощенном порядке, в рамках так называемой дачной амнистии (действует до 1 марта 2015 года).
Покупателю, желающему приобрести недвижимость в садоводческом массиве, нужно требовать от продавца именно свидетельство о собственности, а не книжку садовода, которая не является правоустанавливающим документом.
У продавца также должен быть на руках кадастровый паспорт участка, где указан его размер, разрешенное использование и т. д.
Наконец, будущему собственнику земли стоит запросить в органах управления садовым товариществом справку об отсутствии у продавца задолженностей по уплате членских взносов.
В данной статье мы коснулись самых общих вопросов приобретения недвижимости в садоводствах. В ближайшее время БН организует серию объездов наиболее интересных садоводческих массивов Петербурга и Ленобласти. И мы более подробно расскажем об имеющемся на рынке предложении и особенностях совершения сделок.
