– Участники рынка недвижимости Крыма фиксируют рост спроса на местное жилье со стороны россиян. Есть ли смысл сейчас приобретать недвижимость на полуострове?
– Действительно, в последний месяц мы наблюдаем значительное увеличение числа обращений потенциальных покупателей. Однако реальные сделки в настоящее время не проводятся – проблема в том, что пока у местных регистрационных органов отсутствует доступ к реестру прав на недвижимое имущество. Власти Украины закрыли для нас этот реестр – сейчас рынок недвижимости региона фактически находится в правовом вакууме.
Некоторые покупатели, которым не терпится приобрести недвижимость, заключают предварительные договоры купли-продажи. Но такой вариант приобретения объектов небезопасен – ведь, по сути, данный вид соглашения не дает оснований на получение права собственности и не имеет юридической силы. Более того, такой документ даже нельзя зарегистрировать у нотариуса. Система российского законодательства на полуостров пока не пришла, а украинская становится нелегитимной: до перехода на российскую правовую систему нотариальные палаты в Крыму не работают.
Документы на недвижимость будут переоформляться, но пока никто не знает, как именно это будет происходить. Остается открытым вопрос о том, можно ли будет совершать сделки на основе документов старого – украинского – образца.
Пока на недвижимость Крыма формируется отложенный спрос – потенциальные покупатели и игроки рынка ждут восстановления доступа к реестру прав на недвижимость. По разным оценкам, процесс может занять от двух недель до трех месяцев. Возможно, будет создан временный реестр. Пока же Верховная Рада Украины не спешит отменять ограничения на доступ к реестру прав на недвижимость.
– Как изменились цены с момента проведения референдума о статусе Крыма?
– Увеличение интереса к покупке недвижимости в Крыму приводит к хаотичному росту цен. Стоимость жилья самых разных категорий корректируется, можно сказать, каждую неделю – сейчас отследить динамику изменений практически невозможно. Продавцы пытаются «нащупать» рынок и понять, каким образом вхождение Крыма в состав России отразится на цене их собственности. За квартиры, которые еще неделю назад продавались за $50 тыс., в ряде случаев сейчас просят $70 тыс.
С момента проведения референдума о статусе Крыма стоимость жилья на вторичном рынке подросла на 15-20%. До референдума цена квадратного метра готового жилья составляла примерно $1 тыс., сейчас – не менее $1,2 тыс. за «квадрат».
Самый большой спрос – на квартиры в Севастополе.
– Насколько активно ведется строительство жилья в Крыму? Есть ли спрос на квартиры в новостройках? Есть ли вероятность того, что украинские строительные компании продолжат свою работу на территории региона?
– Многие жители Крыма, которые собирались приобрести строящееся жилье, заняли выжидательную позицию – ждут прихода на местный рынок российских застройщиков. К сожалению, строительные компании Украины часто задерживают ввод объектов в эксплуатацию, как правило, на полтора-два года. И это, в принципе, считается нормой. Насколько я знаю, большинство российских застройщиков сдают свои объекты в изначально заявленные сроки.
Хотя в целом до последнего времени новые квартиры от застройщиков продавались «на ура» – за последние два-три года на территории Севастополя, Евпатории, Ялты, Феодосии и других курортных городов Крыма было реализовано несколько крупных проектов комплексной застройки. Спрос на новостройки увеличивался на протяжении последних лет. Уверен, что эта тенденция продолжится.
Предложения на первичном рынке у нас вполне достаточно: по итогам прошлого года Крым занял первое место среди регионов Украины по темпам роста строительства и третье – по объемам введенного в эксплуатацию жилья. Всего сдано 963,4 тыс. кв. м. Активней всего жилье строят в Севастополе, но и цены здесь на 15-20% выше, чем в остальных городах полуострова.
В Крыму работают не более десяти крупных застройщиков, все эти компании – с украинским капиталом. Перспективы их дальнейшей деятельности пока не ясны. Надеемся, что они все же достроят свои объекты.
– Обеспечены ли новые проекты жилищного строительства необходимыми объектами социальной инфраструктуры? За чей счет их возводят?
– Честно говоря, пока я не припомню ни одного случая, когда застройщик за собственный счет построил школу, поликлинику или детский сад. Социальные объекты всегда возводили за счет государственных средств. Во всех случаях новое жилье строится в привязке к существующей инфраструктуре. Что, конечно, не способствует созданию комфортной среды проживания. Надеемся, что с приходом российских строительных компаний ситуация изменится в лучшую сторону.
– А как менялась структура спроса на рынке недвижимости за последнее время? Какие объекты чаще всего приобретают жители Крыма?
– Хуже всего продаются готовые домовладения – дома с земельными участками. На протяжении последних двух-трех лет спрос на такую недвижимость оставался минимальным – во многом из-за высокой их стоимости ($150-300 тыс., в зависимости от местоположения, класса объекта и стадии строительства). При этом большинство людей считают, что если они приобретут участок и самостоятельно построят на нем дом, это обойдется дешевле покупки готового домовладения.
Цены на землю отличаются в несколько раз – в зависимости от местоположения участка. Самые дорогие объекты находятся на Южном берегу Крыма: цена за сотку может составлять $60 тыс. и больше. Участки, расположенные в 10-15 минутах ходьбы от моря, стоят в два-три раза дешевле, чем на «первой линии». Земельные наделы в 2-3 км от побережья в основном продаются не дороже 2 тыс. за сотку.
Активное развитие первичного рынка привело к тому, что спрос на вторичном стал уменьшаться. Стоимость квартир в новостройках в два раза ниже, чем на «вторичке» и варьировалась в пределах $600-800 за кв. м. (до проведения референдума).
Очевидно, что структура спроса в ближайшее время существенно поменяется. Нам практически перестали звонить потенциальные покупатели из Украины – более 70% обращений поступают из России.
– В Крыму до сих пор не утвержден Генеральный план: в отсутствие главного градостроительного документа застройка полуострова велась хаотично. Есть ли предпосылки для улучшения ситуации?
– В последние 10-15 лет в Крыму (и особенно в Севастополе) процветала так называемая уплотнительная застройка: во многих случаях новые дома появлялись в местах, предназначенных, скажем, под детские площадки и зоны отдыха.
Индивидуальные дома также появлялись хаотично – в последние годы крымчане строили жилье без разрешительных документов. Во многом это стало ответной реакцией граждан на отсутствие работающих программ улучшения жилищных условий. Большая часть субсидий, выделяемых на строительство жилья для очередников, осваивалась в Киеве – до регионов эти деньги практически не доходили.
Власти Крыма уже заявили о том, что хаотичной застройке пришел конец: концепцию развития застройки полуострова обещают подготовить к концу апреля.
– Что бы вы посоветовали покупателям из других регионов России, желающих приобрести недвижимость в Крыму?
– В ситуации когда цены на недвижимость растут, многие стремятся как можно быстрее приобрести жилье. Но сейчас, в отсутствие правовых оснований для заключения сделок купли-продажи, есть смысл подождать. Уверен, что новые механизмы регистрации и нотариата начнут действовать очень скоро – благо, Россия уже определила свои приоритеты и планы в отношении Крыма. Разумеется, все расчеты между покупателями и продавцами придется переводить на рубли, хотя в Крыму все давно привыкли платить за недвижимость в долларах США (сделки в гривнах практически не проводились).
Пока же лучше не торопиться и выбрать подходящий объект, – тем более что предложений на местном рынке предостаточно. А заодно можно отлично отдохнуть, ведь курортный сезон откроется уже через месяц!
