Индекс «БН-Ипотека»: на закате инвестиционного бума

Наблюдаемый инвестиционный бум пошел на пользу далеко не всем сторонам ипотечного рынка. Заемщики оказались вынуждены вкладывать накопления в объекты, имеющие спорную ликвидность. А агентства недвижимости потеряли часть комиссионных вознаграждений.

А где у нас прокурор?
Самым «шумным» мартовским событием на российском ипотечном рынке стало письмо генерального прокурора Юрия Чайки президенту Владимиру Путину. По результатам проверки деятельности АИЖК генпрокурор попросил президента поручить правительству повысить эффективность агентства, которое якобы необоснованно направило 11 млрд руб. на вознаграждение партнеров. А также размещало средства на депозитах под заниженные проценты, что в итоге способствовало удорожанию ипотеки. Более того, Генеральная прокуратура настаивала на рассмотрении вопроса об ответственности виновных.

Впрочем, позже, комментируя письмо Генпрокуратуры, заместитель министра финансов Алексей Моисеев сообщил журналистам, что Минфин считает правильным рассмотреть возможность перепрофилирования АИЖК с «общей работы на таком открытом рынке к решению социальных проблем, которые стоят перед нами в области развития жилья».

Из реплики Алексея Моисеева можно сделать два вывода. Во-первых, похоже, административные санкции в отношении руководства Агентства применяться не будут.

Во-вторых, письмо генерального прокурора только помогло АИЖК. Ведь планы стать единым оператором государственных жилищных субсидий руководство Агентства вынашивает давно.

Напомним, что в октябре минувшего года директор департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК Мария Полякова сообщала БН, что ее организация прорабатывает вопрос унификации условий предоставления субсидий для различных категорий заемщиков. «Сегодня каждая категория заемщиков получает разные формы поддержки (в разном объеме, на разных условиях), при этом ключевым вопросом выступает дефицит бюджетных ресурсов, – сообщала специалист. – Мы нацелены перейти на единую форму предоставления субсидии».

Привычка – вторая натура
Между тем в марте отечественный ипотечный рынок подчинялся ряду ранее обозначившихся тенденций. Например, часть игроков продолжает делать шаги по «переманиванию» добросовестных заемщиков.

Так, DeltaCredit расширил возможности для заемщиков по рефинансированию ипотечных кредитов, полученных в другом банке. Ранее клиенты могли досрочно погасить свой существующий кредит, оформленный на квартиры на вторичном рынке или в новостройке. Теперь можно воспользоваться данной программой и на покупку или строительство загородной недвижимости (в том числе с земельным участком).

Продолжило расти число игроков, намеренных работать с таким нишевым продуктом, как ипотека на апартаменты.

Например, в начале месяца запустил продукт «Локо-Ипотека-Апартаменты» Локо-Банк. Процентная ставка – 11,5-14,5% годовых. А в двадцатых числах объявил о запуске соответствующей программы со ставкой 12,25-13,25% годовых в рублях Мосстройэкономбанк (М Банк).

Кстати, тенденция продолжилась и в апреле. Так, уже в начале месяца Росбанк объявил о запуске ипотечного продукта «Апартаменты».

Примечательно, что бум строительства апарт-отелей отмечается лишь в Москве и Петербурге. В других городах страны пока реализуются лишь первые проекты. Между тем Росбанк подошел к решению вопроса с «запасом». Он готов кредитовать покупку апартаментов не только в Москве и Петербурге, но и в таких городах, как Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Омск, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Красноярск, Пермь и Воронеж.

Кредит предоставляется на срок от 5 до 25 лет под фиксированную (11-15,75%) или комбинированную (10,25-15%) ставку.

Очень хочется иметь свой угол
Ну и, конечно же, на состояние ипотечного рынка в марте оказывал серьезное влияние ажиотажный спрос на недвижимость. В том числе и с привлечением жилищного кредитования.

Поясним: опасаясь всплеска инфляции, многие имеющие сбережения россияне предпочитают вложить деньги в недвижимость. Как отмечает региональный директор DeltaCredit в СЗФО Ирина Илясова, спрос заметно вырос почти на все объекты, даже на комнаты в коммуналках.

Как добавляет генеральный директор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов, к гражданам, надеющимся обезопасить сбережения покупкой недвижимости, добавились те, кто ранее планировал приобретение жилья через год-полтора. Эти заемщики спешат с приобретением квартир, опасаясь, что на рынке произойдут необратимые изменения и в будущем жилье для них перестанет быть доступным.

В ответ некоторые застройщики, по словам Максима Ельцова, с начала года успели трижды поднять цены на свои объекты.

В ряде банков возникли очереди. Так, один из заемщиков пожаловался БН, что он предоставил в банк все документы по квартире, которую хочет приобрести, а его записали на сделку только через месяц.

Некоторые из кредиторов негласно ужесточили требования к заемщикам. Проще говоря, соискатели кредитов стали чаще получать отказы.
А часть банков вовсе принялись сворачивать малопопулярные программы, полагая, что флагманские продукты принесут достаточно прибыли. Так, ВТБ24 закрыл выдачу «гаражной ипотеки».

Наконец, по словам руководителя отдела ипотечного кредитования агентства «Петербургская Недвижимость» Виктории Поляковой, ряд банков отменили для агентств недвижимости комиссионные за привлечение клиентов.

Выезд на «встречку»
При этом изменение процентных ставок в марте было разнонаправленным (см. таблицы). Так, два из трех ведущих игроков отечественного ипотечного рынка – Газпромбанк и ВТБ24 – повысили ставки.

Теперь процентные ставки ВТБ24 по программам «Квартира в новостройке» и «Покупка готового жилья» стали выше на 0,4 п.п. (процентных пункта) и варьируются в диапазоне от 12,15% до 13,85% годовых (ранее – 11,75-13,45%).

Оба банка объясняют пересмотр ставок удорожанием фондирования. «На фоне повышения ставок ЦБ мы незначительно повысили ставки на прошлой неделе – в среднем менее чем на 1 п.п. – лишь по некоторым категориям наиболее рисковых ипотечных кредитов, которые составляют менее 20% нашей клиентской базы», – говорит член правления Газпромбанка Екатерина Трофимова.

В то же время лидер рынка, Сбербанк, с 14 марта для заемщиков «с улицы», то есть всех тех, кто не участвует в зарплатных проектах банка, снизил ставки на 0,5 п.п. по всем программам. А вслед за ним продолжили корректировку и несколько менее крупных игроков.

Так, с 20 марта снизил ставки на 0,25-1,75 п.п. Татфондбанк. В частности, по программе «ТФБ – Моя ипотека», ориентированной на вторичный рынок, установлены ставки 12,75-14,5% годовых (ранее – 13,5-15%).

Росбанк с 21 марта решил продлить до 31 августа 2014 года действие ипотечного продукта «Начни с малого». Эта программа предполагает кредитование покупки однокомнатной квартиры на вторичном рынке с первым взносом от 10% и ставкой 10,25-15,25%.

В рамках акции «Ипотечная тройка. Тройная выгода!» (действует до 30 июня 2014 года) банк «Петрокоммерц» с 26 марта стал давать скидки: 0,5 п.п. по программе «Новостройка» и 2 п.п. по программе «Под залог».

Кстати, с 1 апреля Сбербанк стал выдавать ипотеку по двум документам, а также запустил акцию «12-12-30» – начал кредитовать заемщиков под первый взнос в 12% со ставкой 12% годовых на срок до 30 лет. Напомним: ранее на таких условиях банк давал жилищные кредиты только на срок до 12 лет.

Такие шаги Сбербанка гарантированно приведут к перераспределению долей ипотечного рынка между его игроками. Но об этом – в следующих публикациях БН.

Таблица 1. Банковские процентные ставки по жилищному кредитованию на конец марта

Таблица 2. Изменение средней процентной ставки за месяц для кредита на 15 лет

Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»

Текст: Игорь Чубаха    Коллаж: Владимир Щербаков