Снижение курса рубля по отношению к доллару и евро, имевшее место в первом квартале 2013 года, не оказало существенного влияния на рублевые цены региональных рынков недвижимости, отмечает главный аналитик Российской Гильдии риэлторов, профессор РЭУ им. Г.В. Плеханова Геннадий Стерник.
Весенняя ценовая температура: вокруг да около нуля
Квартирные рынки отреагировали на выраженное падение рубля более чем сдержанно. В частности, по данным группы Стерника, за февраль 2014 года средние цены вторичного рынка жилья в 47 российских городах, в которых работают сертифицированные аналитики, выросли на 1,5 %. Напомним, что в выборке присутствуют и крупные региональные центры, и небольшие города. В общем и целом, для крупных городских образований (областных и краевых центров, а также городов-миллионников) февральское изменение цен составило от -2 до +1,9%. Ситуация в малых городах с небольшими объемами предложения (200-400 объектов) более волатильна (от -3,2 до +6,6%). Но в таких населенных пунктах каждая выведенная на рынок новостройка или какие-либо события на местных градообразующих предприятиях могут полностью перекроить ценовой расклад. Впрочем, общей картины российского квартирного рынка локальные всплески в райцентрах не меняют.
В целом данные группы Стерника, за исключением деталей, совпали с показателями, которые содержатся в отчетах Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» и базируются на предложениях о продаже квартир на портале BN.ru.
В двенадцати крупных региональных центрах (Тюмени, Иркутске, Екатеринбурге, Великом Новгороде, Воронеже, Волгограде, Новосибирске, Омске, Нижнем Новгороде, Кемерово, Перми, Казани) изменение цен на вторичное жилье в феврале 2014 года по сравнению с январем составило от -0,6 до +0,8%.
Что изменилось в марте? Сводные данные за первый квартал пока обрабатываются, но уже можно уверенно говорить, что серьезных ценовых сдвигов не было. В частности, для группы регионов, по которым к сегодняшнему дню уже подготовлены отчеты (это Москва, Московская область, Самара, Краснодар, Ростов-на-Дону), изменение «ценовой температуры» составляет от -0,4 до +0,7%.
Устойчивое равновесие
Что бросается в глаза при изучении отчетов? Прежде всего, заметное уменьшение количества предложений в каталогах. К примеру, если в январе выборка Геннадия Стерника состояла из 299 тысяч предложений в 46 городах, то в феврале в ней присутствовали данные только о 268 тысячах объектов в 47 городах. Снижение объема предложения в феврале относительно января аналитики объясняют замеченной еще в кризис 1998 года закономерностью: значительная часть продавцов при резком ослаблении рубля предпочитает отложить реализацию и уходит с рынка (разумеется, ненадолго, а только до прояснения ситуации).
Но есть и встречная тенденция. Заметная часть покупателей начинает беспокоиться о судьбе накоплений и сбережений. В результате удар, связанный с оживлением инвестиционного спроса, принимает на себя первичный рынок жилья. Это также давно изученное явление: послекризисный 1999 год для многих региональных застройщиков стал «звездным».
Заметное оживление покупательского интереса к первичке наблюдали наши региональные эксперты и нынешней зимой – в январе и феврале. Но здесь приходится констатировать, что во второй половине марта активность спроса в большинстве региональных центров возвращается к типичному для прошлого года застойному уровню.
«Со второй декады марта в Новосибирске после оживления, связанного с нестабильностью на валютных рынках, наметилось снижение количества первичных обращений в отделы продаж застройщиков», – говорит Александр Астахов (Rolband & Partners, Новосибирск). Тем не менее судить о том, как повлияли на рынок недвижимости региона последние события на валютном рынке, пока рано: рынок жилья консервативен и реагирует на любые макроэкономические подвижки с запозданием.
По словам Михаила Хорькова, руководителя информационно-аналитического отдела Риэлторского информационного центра Уральской палаты недвижимости (Екатеринбург), активность покупателей на квартирном рынке в первом квартале 2014 года была сопоставимой с первым кварталом 2013 года. Объем предложения на вторичном рынке снизился на 11%, но выбор по-прежнему остается широким, поскольку первичный рынок продолжает «прирастать» новостройками, а квартиры в сданных домах предлагаются на вторичке. Как полагает Михаил Хорьков, внешний новостной фон, конечно же, оказывает влияние на принятие решений о покупке недвижимости отдельными семьями. Тем не менее число спешащих сохранить сбережения в недвижимости уравновешивается теми, кто отложил поход в банк за ипотекой до прояснения ситуации.
В Тюменской области на фоне общего застоя в марте заметно выросло количество запросов на покупку земельных участков. Об этом сообщил Аюр Ербактанов (риэлторская компания «Адвекс.Тюмень»). Правда, несмотря на заметное оживление, количество сделок пока не растет.
Наблюдатели из других регионов также отмечают, что с приходом весны интерес к тому, что называется частным сектором, увеличивается: спросом пользуются в первую очередь участки с коммуникациями в новых массивах. По всей видимости, самостоятельное строительство коттеджа россияне все чаще рассматривают как реальную альтернативу переуплотненным новостройкам.
«На рынке жилья Ростова-на-Дону сохраняется ценовая стабильность, на ситуацию не повлияли ни крымские события, ни девальвация рубля», – делится наблюдениями Евгений Сосницкий (АН «Титул»). По его словам, некоторые продавцы пытались «индексировать» цены, но сегодняшний баланс предложения и спроса (покупателей – значительно меньше, чем продавцов) делают такую инициативу неоправданной. Наблюдались ситуации, когда покупатели с инвестиционными мотивациями отказывались от уже почти совершенных сделок, чтобы, по словам одного из несостоявшихся покупателей, «быстро войти в Крым». Но такие случаи единичны.
По прогнозам Евгения Сосницкого, ценовой уровень рынка жилья Ростова в ближайший год может подрасти в общей сложности на 10%. Но не за счет того, что продавцы старого типового жилья начнут поднимать цены, а за счет появления на вторичке новых, более качественных квартир.
Прогнозный сценарий: семейное жилье – в фаворе
В целом прогнозные сценарии, которые дают наши наблюдатели, однотипны для регионов с относительно невысокими и не слишком активно растущими доходами населения (а таковых в представленных выборках, увы, подавляющее большинство).
Ажиотаж вокруг малогабаритных квартир в «укрупненных» жилых комплексах сходит на нет. В структуре спроса по-прежнему лидирует жилье эконом-класса, но не «сверхкомпактное», как в период послекризисного роста, а семейное, с улучшенными планировочными характеристиками, пригодное для пользователей социальных программ поддержки покупателей (военная ипотека, региональные и федеральные субсидии молодых специалистов, многодетных семей и т. п.).
Что же тогда заставляет потенциальных покупателей нервничать? По всей видимости, именно инвестиционные мотивации, уже давно вышедшие на первый план. Дело в том, что в периоды, когда рост цен на жилье заканчивается, именно они придают рынку недвижимости тревожный эмоциональный фон. И действительно, «пассивным» инвесторам, привыкшим зарабатывать на растущем в цене «квадрате», сегодняшняя ситуация способна добавить седых волос. С традиционным для последних лет источником инвестиционного дохода – разницей в цене нового жилья на стадии котлована и на финише – тоже не все однозначно. Цивилизованные застройщики все чаще предпочитают раннему привлечению средств дольщиков банковские кредиты.
Таким образом, если оставить за скобками инвестиционные мотивации, то окажется, что в целом застой на квартирном рынке – время весьма благоприятное для улучшения жилищных условий – без спешки, ажиотажа и постоянного беспокойства о судьбе «нажитого непосильным трудом».
Неочевидные выгоды застоя
Какие преимущества может извлечь из сложившейся ситуации покупатель? Во-первых, ему нет необходимости совершать сделку, что называется, впопыхах, на основании того, что приглянувшаяся квартира «вот-вот уйдет». Он может присматриваться, выбирать и искать квартиру (дом, участок) мечты, но при этом прицениваться и торговаться. Во-вторых, «первичные» и «вторичные» продавцы находятся в условиях конкуренции, а потому волей-неволей вынуждены приводить объекты в товарный вид. В-третьих, значительным корректировкам подверглись цены на некоторые нетиповые объекты. Наконец, ипотечный кредит не одобрят сегодня только совсем ленивому.
Сулит ли застой выгоду продавцам? На первый взгляд, радоваться вроде нечему, но есть одно «но». Дело в том, что почти каждый российский продавец недвижимости – это еще и покупатель: он продает жилье, чтобы приобрести другое. А «встречные» (в некоторых регионах их называют альтернативными) объекты – не дефицит и в цене не растут.
Теперь вернемся к инвесторам. Действительно, на росте «курсовой стоимости» квадратного метра жилья в обозримом будущем заработать не получится. Но ликвидный объект можно сдавать в аренду. Это может быть и рядовое, и элитное жилье, а аренда может быть и длительной, и краткосрочной. Региональные наблюдатели отмечают, что и в регионах с развитым производством, и в образовательных, и в туристических центрах всегда присутствует спрос на «съемные» дома, квартиры и комнаты.
Таким образом, время располагает к тому, чтобы российская недвижимость наконец перестала расти, как дрожжевой пирог в печи, а начала эффективно работать. Но для этого многим сегодняшним собственникам придется перестраивать мышление.
