В частности, сегодня активно обсуждается подготовленный Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации законопроект о введении обязательного лицензирования управляющих компаний. По мнению ряда экспертов, принятие этого документа может окончательно свести на нет конкуренцию в данной сфере, а также создать условия для возникновения новых коррупционных схем. Об этом мы беседуем с Павлом Созиновым, председателем правления Северо-Западной палаты недвижимости.
– Павел Борисович, в чем суть обсуждаемого законопроекта?
– Если вкратце, то проект, разработанный Минстроем, предполагает обязательное лицензирование компаний, управляющих многоквартирными домами. Также предусмотрены квалификационные экзамены для руководства УК и целая система штрафов, в том числе за управление домами без лицензии. По предложению разработчиков, закон должен вступить в действие с 1 сентября 2014 года. Согласно проекту закона, все лица, осуществляющие деятельность по управлению многоквартирными домами, должны получить лицензию и квалификационный аттестат до 1 мая 2015 года.
Лицензия предоставляется бессрочно и действует на территории одного субъекта Российской Федерации.
Стоит отметить, что лицензию обязаны будут получить не только управляющие компании, но и товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы и иные специализированные потребительские кооперативы. Новые требования не коснутся товариществ и кооперативов, управляющих только одним домом.
Лицензию выдает орган государственного жилищного надзора субъекта РФ, в Петербурге это Государственная жилищная инспекция. Планируется вести федеральный реестр лицензий, доступ к которому будет свободным. В нем будут учтены следующие данные: количество домов в управлении, наличие замечаний от надзорных органов, факт привлечения к административной ответственности.
Лицензию смогут получить компании, которые зарегистрированы только на территории РФ, не находятся в стадии банкротства или ликвидации, при условии что руководитель не привлекался к административной ответственности. К ней будет приложен перечень всех обслуживаемых УК многоквартирных домов.
Законопроект оговаривает и условия отзыва лицензии. Если компания потеряет право на управление 15% своих объектов, то орган госнадзора обратится в суд об аннулировании этого документа, а руководитель провинившейся УК будет включен в федеральный реестр дисквалифицированных лиц.
– Что заставляет сомневаться в этих предложениях?
– В самих попытках государственного регулирования работы УК ничего плохого нет. Более того, мы все прекрасно знаем о недостатках и проблемах этой отрасли. Однако методы и механизмы, которыми предполагается осуществлять это регулирование, вызывают вопросы.
При этом в законопроекте отсутствует понятие переходного периода, который должен быть предусмотрен для формирования методологии и подходов, мониторинга ситуации.
– В чем конкретно вы видите недостатки предложенного законопроекта? Затронет ли он интересы собственников?
– Недостатки можно перечислять очень долго. Говоря об интересах собственников, следует учитывать, что лицензия будет фактически выдаваться не на деятельность по управлению многоквартирными домами как таковую, а лишь на обслуживание конкретных домов с указанием их адресов. В то же время, если компания лишится права на обслуживание 15% домов из списка, лицензия будет аннулирована.
Допустим, собственники 85% домов довольны работой УК и хотят сотрудничать с ней дальше. А у нее отзывают лицензию из-за проблем с оставшимися зданиями. Тогда интересы большинства жителей будут нарушены, и им придется в экстренном порядке искать новую управляющую компанию.
То есть законопроект вообще не предусматривает участия собственников и органов местного самоуправления в решении вопроса об аннулировании лицензии. Это несколько странно, учитывая их активную роль и заинтересованность, и противоречит статье 161 Жилищного кодекса РФ, согласно которой владельцы квартир вправе самостоятельно на общем собрании дома решать вопрос о том, с какой компанией работать.
При этом собственники не могут быть уверены в финансовой состоятельности компании. Прописанные в законопроекте штрафные санкции непомерно высоки и бьют по карману в первую очередь собственников, а не нарушителей. Согласно поправкам в Кодекс об административных правонарушениях, деятельность без лицензии будет подлежать административному наказанию в виде штрафа от 300 тыс. руб. до 500 тыс. руб. Штрафы за иные нарушения столь же непомерны. Таким образом, УК, обслуживающая два-три дома, практически сразу подпадет под банкротство.
Уставный капитал многих управляющих компаний сегодня составляет несколько тысяч рублей. А ущерб, который теоретически может быть нанесен собственникам, – в десятки раз больше. Возникает вопрос, чем будет отвечать УК по своим обязательствам. Очевидно, что расходы лягут на жильцов, особенно если управлением занимается ТСЖ, которое в принципе является некоммерческой структурой.
– В законопроекте предусмотрены критерии надежности УК?
– Нет. Устанавливаются квалификационные требования, но они не учитывают критерии надежности компании. Согласно законопроекту перед выдачей лицензии по каждому из домов должна быть проведена проверка выбора способа управления и, в принципе, качества услуг. Однако у жилищной инспекции недостаточно полномочий и ресурсов для полноценного контроля этой сферы: нет штатов, баз данных, современных информационных систем.
– Как, по вашему, можно отсеять несостоятельные компании?
– Наше предложение – установить требование к нижнему порогу величины уставного капитала УК. Помимо этого можно использовать те же критерии надежности, которые сегодня требуются от застройщиков, когда ведется мониторинг финансовой устойчивости компании, вменяется в обязанность информационная открытость и механизм обязательного страхования. Для УК все это можно реализовать в том числе в рамках обязательного членства в СРО.
Раньше правительство возлагало большие надежды на саморегулирование, но теперь, видимо, разочаровалось в этом институте.
Думаю, наиболее перспективный подход – совмещение элементов лицензирования с саморегулированием. Несмотря на распространенную точку зрения, эти подходы не исключают друг друга. Чиновники и от саморегулирования, и от лицензирования выполняют практически аналогичные функции. Различия касаются регламентов деятельности, методологий процессов, контроля исполнения, стандартов информационной открытости и т. п.
– А что насчет добросовестных операторов рынка? У них будет стимул и возможность расширять сферу влияния и повышать качество услуг?
– В законопроекте много моментов, которые ставят под вопрос здоровую конкуренцию в этой сфере.
Начнем с того, что территориальный принцип выдачи лицензий значительно ограничивает возможности межрегиональных компаний по развитию и продвижению своих услуг.
Дополнительной проработки требует и вопрос финансовых санкций за нарушение договорных обязательств при обслуживании ветхих домов и старого фонда. Получается, что на фоне повышенных затрат УК в принципе теряют стимул брать подобные объекты в управление.
Возможен волюнтаристский подход – вменить в обязанность УК управлять определенной долей ветхих домов в качестве обязательного условия лицензирования. Однако очевидно, что это не выход. Подходы к разным типам домов следует дифференцировать по доходной составляющей и предлагать управляющим разного рода компенсационные схемы.
Высокие расходы и низкая рентабельность также не позволят компаниям вести эффективный бизнес в отдаленных городках и поселках. Очевидно, что там придется создавать муниципальные УК, либо стимулировать частные компании специальными программами. Возможно, придется создавать сетевые межрегиональные УК, опирающиеся на принципы ГЧП.
Возвращаясь к обсуждению законопроекта, хотелось бы обратить внимание на механизм отзыва лицензий. Сейчас предлагается лишать УК права на управление домом, если в течение года на руководителя компании составляются два административных протокола за те или иные нарушения по данному объекту. При этом не учитывается характер нарушений. В таком случае будет очень легко вытеснить конкурента с рынка – достаточно организовать поток заявлений.
Обоснованно выглядят предположения, что такие жесткие меры не в последнюю очередь вызваны стремлением ограничить приход на рынок новых игроков. Что становится особенно критично при отсутствии четких мер ответственности органов власти за возможные нарушения при лицензировании.
– Лицензирование будет полностью зависеть от чиновников, не приведет ли это к появлению новых рычагов неоправданного давления на рынок?
– Приведет, и в этом мы видим значительную коррупционную опасность. Региональные власти, получив карт-бланш на выдачу лицензий, смогут использовать свое право фактически бесконтрольно. А это – потенциально инструмент административного давления на бизнес для решения каких-либо собственных задач чиновников.
Если законопроект будет принят в нынешнем виде, на рынке ЖКХ останутся только крупные и преимущественно государственные или ориентированные на местную власть компании. Что касается ЖСК и ТСЖ, им придется уйти с рынка управленческих услуг. Мы сталкиваемся с монополизацией услуг, причем по «местечковому» принципу.
– Вы говорили, что проект закона также предусматривает аттестацию руководителей УК. Может быть, тогда во главе компаний будут только квалифицированные специалисты?
– Возможно, это было бы так, если бы подготовка и аттестация специалистов велась в рамках соответствующих программ и на сформировавшейся учебной базе и в ней бы принимали участие научная общественность, эксперты и профессионалы рынка.
Это подводит нас к серьезному вопросу об отсутствии профессиональных стандартов деятельности и образовательных стандартов, на основании которых можно было бы начать обучение и эффективно реализовать аттестацию руководителей УК.
Из законопроекта следует, что состав экзаменационной комиссии формируется жилищной инспекцией. Можно предположить, что профессиональное сообщество не будет привлекаться к аттестации. То есть вместо подготовки и профессионального контроля управляющих кадров мы получим очередную бюрократическую процедуру.
В Мурманске подсчитали, что при введении системы аттестации 15-20 человек ежедневно должны будут сдавать экзамен. Это серьезная нагрузка для ГЖИ – необходимо предусмотреть штат профессиональных экзаменаторов, помещения, оборудование.
– Резюмируя все вышесказанное, какие меры следует принять для совершенствования законопроекта о лицензировании УК?
– Во-первых, предложенный механизм лицензирования нуждается в очень серьезном совместном обсуждении с представителями всех профильных госструктур и экспертов профсообщества.
Во-вторых, не стоит опираться исключительно на фискальную составляющую лицензирования, необходимо искать более гибкие подходы, проработать возможности совмещения с механизмом саморегулирования, который предоставляет участникам рынка неплохие возможности самим добиваться оптимального результата.
И последнее: у нас нет четкого понимания системы управления многоквартирными домами в целом. Поэтому появляются предложения, например, оставить только одну форму управления – через ТСЖ, минуя посредников в лице УК, тогда и в лицензировании не будет необходимости.
На сегодняшний день сам бизнес управляющих компаний еще не успел сформироваться. По сути, пока он находится на стадии становления и выработки результативных схем. Грубое административное вмешательство в этот процесс вместо положительных результатов может полностью разрушить рыночную систему управления многоквартирными домами.
