С 1 июля 2014 года в России начнет действовать новый порядок финансирования капитального ремонта жилых зданий: перечислять деньги на него будут все без исключения собственники. Каждый регион вправе самостоятельно установить дату, с которой начнут взимать взносы (но не позднее декабря 2014 года). В Петербурге владельцам жилья придется оплачивать этот новый вид расходов с ноября этого года. Взносы в 2014 году составят 2 руб. с кв. м общей площади в месяц, а с 2015-го ставки будут дифференцированными в зависимости от даты постройки дома, его технического состояния и пр.
Собственники квартир могут выбрать один из двух способов накопления средств на капремонт жилого здания: перечислять деньги региональному оператору программы – в Фонд по капитальному ремонту либо открыть в банке специальный счет дома. И та и другая схема имеют свои достоинства и недостатки. При выборе необходимо учитывать множество факторов: техническое состояние здания, дату капремонта, предусмотренную программой, готовность соседей пойти на дополнительные расходы (в частности, по открытию и обслуживанию счета в банке) и пр.
По букве закона
Право собственников квартир на создание специальных счетов в банках для капремонта домов закреплено в главе 16 Жилищного кодекса РФ.
Индивидуальный счет позволит владельцам жилья копить исключительно на свой дом. Собственники решением общего собрания смогут корректировать даты проведения тех или иных видов работ, если им удастся собрать необходимые средства. При этом переносить дату на более поздний срок, чем это установлено для конкретного дома региональной программой капремонта, запрещается. Но провести работы раньше, чем установлено этим документом, вполне возможно.
Также владельцы квартир всегда будут знать, сколько денег удалось аккумулировать к тому или иному времени. Банки, по требованию любого собственника, обязаны предоставлять информацию о сумме зачисленных платежей, проводимых со спецсчетов операциях и остатке. Для получения такой справки потребуется лишь копия свидетельства о праве собственности на помещения.
Однако, как пояснила руководитель юридической службы Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти Екатерина Метелева, сейчас городские чиновники предполагают ввести ограничение: воспользоваться накопленными на капремонт средствами жители дома смогут лишь через пять лет после открытия счета. Поэтому если основные виды работ в здании региональной программой капремонта отнесены на ближайшую пятилетку, то вряд ли «овчинка стоит выделки». Лучше уж работать с оператором программы. Правда, Фонд по капремонту устроен по принципу «общего котла». То есть в него поступают взносы от всех собственников жилья в Петербурге, а затем чиновники в соответствии с утвержденными программами решают, на ремонт каких конкретно объектов тратить деньги в первую очередь, а каких – в последнюю. И очевидно, что эта схема вряд ли выгодна собственникам квартир в новостройках. Ведь ремонтные работы в абсолютном большинстве из них запланированы программой на период после 2038 года.
Нужно также учитывать, что если владельцы жилья решили держать накопления на специальном счету, то воспользоваться деньгами Фонда они уже не смогут. При капремонте придется рассчитывать только на собственные силы. Это обстоятельство особенно важно учитывать собственникам квартир в домах старого фонда. Ведь здесь практически любые виды работ весьма дорогостоящие.
Есть и нюансы при выборе банка. Жильцы домов, где формой управления выбраны ТСЖ или ЖСК, вправе самостоятельно определиться с тем, где держать накопления. Однако банк должен быть российским, с уставным капиталом не менее 20 млрд руб. На сайте Фонда содействия реформированию ЖКХ опубликован перечень из 20 банков, рекомендованных к сотрудничеству. Для собственников квартир в домах, где формой управления выбрана УК, Фонд по капитальному ремонту подберет банк на свое усмотрение.
Выбираем банк
Решение об открытии специального счета принимается на общем собрании собственников дома. У каждой организации расценки на банковские услуги и начисляемые проценты на собранные средства будут различными.
Так, например, в филиалах банка «Возрождение» (из списка рекомендованных к сотрудничеству) только за открытие специального счета возьмут в среднем 3 тыс. руб., еще около 1 тыс. руб. уйдет в месяц на его обслуживание. То есть в итоге примерные затраты собственников могут составить 15 тыс. руб., а затем – 12 тыс. руб. в год. Кроме того, с каждого собственника при зачислении ежемесячных платежей на счет банк берут комиссию в размере 1,5% от суммы взноса на капремонт.
Примерно в 10 тыс. руб. обойдется обслуживание счета в региональных отделениях Росбанка. «Комиссия за перечисление платежей с граждан не взимается, однако для ТСЖ, ЖСК, УК она составит 0,5% от поступивших на счет средств», – рассказал региональный директор Северо-Западной Дирекции Росбанка Илья Злуницын.
В ОАО «АКБ “Связь-Банк”» за открытие счета и его ежемесячное обслуживание денег с собственников не возьмут. Однако организация соберет комиссию с собственников за перечисление денег на спецсчет. Она определена в размере 1% от внесенной суммы, но составит для гражданина не менее 30 руб.
А вот на вопрос, сколько же денег собственники смогут заработать на хранении накоплений в банке, практически во всех организациях отвечают крайне уклончиво. «Размер процентной ставки определяется индивидуально. Он зависит от суммы и срока нахождения денег на счете», – поясняет начальник управления методологии и корпоративных продуктов департамента корпоративного бизнеса банка «Возрождение» Владимир Богомолов.
Для обычных счетов юридических лиц средний размер процентной ставки составляет 5-6% в год. Это чуть меньше официального показателя инфляции в России, установленного в 2013 году (6,4%).
В каждом пятом доме
Сейчас в Петербурге со способом накопления средств на капремонт определились собственники квартир в 1358 домах. Это чуть более 5% от общего количества всех жилых зданий – в городе их 22,3 тысячи. Свой выбор на общих собраниях уже сделали собственники, в чьих домах те или иные виды капитальных ремонтных работ (замена лифтов, восстановление фасадов, систем водоснабжения и пр.) запланированы на текущий год.
В большинстве этих зданий (968) владельцы квартир решили, что будут направлять деньги в Фонд по капремонту Петербурга. Почти в каждом четвертом случае (390 домов) граждане захотели открыть специальные счета.
Всем остальным собственникам квартир (около 21 тысячи домов) по городскому закону предстоит определиться со способом накопления средств на капремонт до 18 августа 2014 года. Если граждане не сделают свой выбор, то тогда решение за них примут чиновники районных администраций. Накопления собственников, скорее всего, направят в Фонд по капремонту. Как полагают чиновники Жилищного комитета правительства Петербурга, открыть персональные счета в банках, скорее всего, захотят собственники в четырех тысячах домов, то есть практически в каждом пятом жилом здании Петербурга. Объяснение таким прогнозам – самое простое. Сейчас в городе насчитывается как раз примерно четыре тысячи домов ЖСК и ТСЖ.
Справка БН
Для открытия спецсчета в банке собственникам дома потребуются следующие документы:
– копия протокола общего собрания, на котором принято решение о выборе способа накопления средств на индивидуальном счету дома. В этом документе должен быть указан банк, в котором владельцы жилья хотят держать свои средства, зафиксирована утвержденная ставка взносов с квадратного метра общей площади квартиры. Кроме того, в копии протокола должны быть перечислены лица, уполномоченные на открытие счета и проведение операций;
– копия протокола об избрании формы управления в доме;
– копия устава ТСЖ или ЖСК;
– копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе;
– копия свидетельства об основном государственном регистрационном номере;
– выписка из ЕГРЮЛ;
– карточки с образцами подписей уполномоченных лиц.
После открытия счета в пятидневный срок копия протокола общего собрания собственников дома и справка из банка направляется в Государственную жилищную инспекцию.
