Оказаться в трудном финансовом положении может даже самый добросовестный заемщик ипотечного кредита. И в этой ситуации нужно понимать: оттянуть выплаты с помощью судебных споров можно. Правда, и долг за это время вырастет.
Мы их теряем
В соответствии с Федеральным законом № 367, вступающим в силу с 1 июля, при согласии сторон упрощается процедура взыскания кредитором долга с ипотечного должника.
Поясним: сегодня решение об обращении взыскания на заложенное имущество может принять только суд. Проще говоря, в ситуации, когда не справляющийся с обязательствами заемщик готов отдать квартиру добровольно, все равно требуются судебные разбирательства. А ФЗ № 367 необходимость судебных решений теперь отменяет.
Однако большинство безнадежных должников по разным причинам не соглашаются расставаться с приобретенным в ипотеку жильем добровольно. Но и банки не соглашаются «дарить» такие квартиры. То есть все равно споры по ипотечным долгам преимущественно решаются в суде.
И когда дело доходит до изъятия залоговой квартиры, закон остается на стороне кредитора. Неважно, что взятая в ипотеку квартира является единственным жильем заемщика и что в ней прописаны несовершеннолетние дети.
Собственная статистика арестов жилых объектов судебными приставами есть в каждом городе. Так, например, в Великом Новгороде за минувший год были арестованы 25 квартир и комнат, находившихся в залоге. И еще пять квартир арестовано в январе-феврале нынешнего.
А в Петербурге только за два первых месяца 2014 года в рамках исполнительных производств арестовано свыше ста квартир и комнат. Как уточняет начальник отдела по взаимодействию со СМИ Управления федеральной службы судебных приставов по Петербургу Елена Ленчицкая, большинство из этих квартир ранее приобретались должниками с привлечением ипотечного кредитования.
Тем не менее в публичных юридических консультациях на различных сайтах часто встречаются советы, как безнадежным должникам противостоять кредиторам. Попробуем проверить эти советы на эффективность.
Бедность – не порок
Самая разумная среди адвокатских рекомендаций – это попытаться должникам найти с банком общее решение. «Совет может быть один: не можете платить – договаривайтесь и быстрее ищите возможность восстановить платежеспособность», – говорит управляющий партнер Группы компаний «Подшибихин и партнеры» Альберт Подшибихин.
То есть если у заемщика ухудшилось финансовое положение, он должен уведомить об этом кредитора. Но все соответствующие действия следует документировать в обязательном порядке. В противном случае уведомление легко «потеряется».
«К заявлению должны быть приложены подтверждающие документы, – рассказывает вице-президент Коллегии адвокатов «Межерс» Татьяна Кунах. – Документы подаются в соответствующий отдел банка, у заявителя на руках должен остаться экземпляр заявления с отметкой о получении заявления и прилагаемых к нему документов».
Иначе говоря, заявление о предоставлении отсрочки платежа или реструктуризации кредита нельзя просто оставить у банковского работника. А если в банке отказываются ставить отметку, заявление придется отправлять заказным письмом с уведомлением.
Известный адвокат Олег Сухов перечисляет документы, которые могут быть подтверждением событий, мешающих надлежащему исполнению договора: справка о болезни должника или членов его семьи, документы, подтверждающие затраты на лечение, похороны и т. д. А при потере работы – справка из центра занятости или трудовая книжка с последней записью об увольнении, подкрепленная подтверждением из налоговой инспекции (Фонда социального страхования, Пенсионного фонда) об отсутствии перечислений на лицевой счет должника.
«В случае отказа в предоставлении рассрочки или отсрочки платежа данные документы могут быть представлены в суд и будут оцениваться судом наряду с другими», – отмечает Татьяна Кунах.
Должнику предстоит доказать следующее: задолженность накопилась не по злому умыслу и он не отказывается исполнять обязательства по договору. Еще лучше, если в дополнение заемщик сможет пояснить, когда его платежеспособность восстановится.
Конечно, даже наличие этих доказательств не гарантирует получателю ипотечного кредита, что суд полностью встанет на его сторону. И все-таки определенное снисхождение заслужить можно. Лояльность к должникам суды проявляют, уменьшая размер пени за неисполнение обязательств по кредитному договору, а также при предоставлении отсрочки для исполнения решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество. Это время дается должнику, чтобы найти другое пригодное для проживания помещение.
Правда, сам долг никуда не денется.
Подсчитали – прослезились
Стоит внимания и совет перепроверить оценку взятого в ипотеку объекта.
Генеральный директор «Балтийской ипотечной корпорации» Галина Афанасенко констатирует, что заказанные банком отчеты об оценке нередко содержат далекие от реальности суммы стоимости объектов. Таким образом, должник может в суде опротестовать оценку предмета залога: это на какое-то время отложит решение об обращении взыскания.
Впрочем, кредиторы знакомы с подобными «хитростями». И, приняв решение об изъятии залога, сначала проводят оценку его рыночной стоимости, а только потом подают исковое заявление. По словам Галины Афанасенко, обычно в иске пишется претензия на четверть выше рыночной стоимости жилья.
Напомним: залоговое имущество в обязательном порядке продается на публичных торгах. После первых торгов идет снижение цены объекта на 15%, после вторых – на 10%. «В итоге велика вероятность, что кредитор получит имущество по рыночной цене и по ней же впоследствии продаст», – уточняет эксперт.
Суд же в случае возникновения спора назначает собственную оценку. «При обращении взыскания на объект недвижимости именно суд устанавливает начальную цену продажи объекта», – констатирует Альберт Подшибихин.
Начав спор с кредитором по поводу того, достоверна оценка или нет, обычно заемщик лишь выигрывает время проживания в квартире, поскольку подобные судебные разбирательства затягиваются на один-два года.
Другое дело, что должник может оспорить не только оценку, но и начисленные банком и выросшие благодаря задолженности проценты и пени.
Размер долга будет пересчитан. Но больше двух лет подобные судебные разбирательства все-таки не тянутся. При этом, как подсказывает Альберт Подшибихин, увеличится размер просроченной задолженности.
Между тем редакция не знает ни одного случая судебного решения в пользу должника по «ипотечной амнистии». Напомним, что согласно вступившему в силу в 2012 году ФЗ № 405, если заемщик возвращает банку ипотечную квартиру, остаток долга списывается. Но банковские юристы отыскали в формулировках закона неточности и подобные споры выигрывают.
Иначе говоря, для не справившегося с обязательствами должника сегодня реальна угроза лишиться квартиры и еще остаться в долгах. Повторимся: с кредитором лучше не ссориться, а договариваться.
