Нередко, выбрав квартиру в новостройке, покупатель уже на стадии подписания договора долевого участия (ДДУ) с изумлением обнаруживает, что согласно документам вступает в отношения не с той компанией, под брендом которой продается объект, а с неким ООО «Дочка» или ООО «Полудочка». А то и вовсе в качестве застройщика в ДДУ обозначена загадочная фирма, принадлежащая либо частному лицу, либо офшорной компании. При этом остается загадкой, какое отношение имеет данная организация к строительному холдингу, от имени которой рекламируется строящийся объект.
Увидев сомнение в глазах клиента, менеджеры, продающие квартиры, начинают уверять, что это ООО входит в их группу компаний, что они так продают все свои жилые комплексы или что это распространенная на рынке практика. И вообще – особого значения не имеет, кто обозначен в ДДУ в качестве застройщика, так как ответственность за скорость и качество строительства несет именно та известная в городе компания, под брендом которой ведутся продажи.
Как правило, покупатель, лишенный возможности выбирать, подавляет опасения и ставит подпись под договором. Зачастую не догадываясь, что тем самым вступил в довольно рискованную игру.
Про яйца и корзины
Реструктуризация активов – в принципе довольно распространенный прием. При этом бизнес делится на несколько юридических лиц, одно из которых владеет недвижимостью, товарным знаком и прочими ценностями, а второе ведет оперативную деятельность, довольствуясь столом, компьютером и факсом. Это нехитрый и вполне законный способ защиты собственности в случае банкротства. С юридической точки зрения разгневанные кредиторы могут предъявить претензию только компании, с которой заключили договор и которая вела оперативную деятельность. Риски потерь снижаются, условно говоря, до стоимости оргтехники, на которой работала «дочка». Иными словами, бизнес придерживается принципа «не клади все яйца в одну корзину».
«В долевом строительстве реструктуризация активов происходит следующим образом: под каждый проект выделяется отдельное юридическое лицо, объем активов которого минимален, а возведение объекта ведется за счет кредитных средств. Соответственно, проблемы, которые могут возникнуть с данной новостройкой, не отразятся на иных проектах, осуществляемых строительной компанией, поскольку объем ответственности перед участниками долевого строительства будет ограничен размером активов юридического лица, которое обозначено в ДДУ в качестве застройщика», – рассуждает старший юрист юридической компании «Аймрайт» Владислав Савиных.
Впрочем, традиция строительных холдингов плодить «дочек» вовсе не означает, что они заранее готовятся к неизбежному банкротству и не собираются достраивать начатые дома. Указание в качестве застройщика «посторонней» компании работает как превентивная мера защиты от особо юридически грамотных и неуемных дольщиков. «Две главные причины, по которым строительные компании стараются заключить договор долевого участия не от своего имени, – это длительность и сложность подготовительных процедур перед получением застройщиком права на привлечение денежных средств от покупателей и высокий уровень его ответственности перед дольщиком», – считает генеральный директор Юридической компании «Бачурин и партнеры» Дмитрий Бачурин.
Как поясняет наш собеседник, если одна из обязательных процедур (получение разрешения на строительство, публикация проектной декларации, госрегистрация права собственности на земельный участок) не будет пройдена вовремя, то дольщик вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной. Если суд признает его правоту, застройщик будет обязан уплатить проценты за пользование денежными средствами, уплаченными в счет исполнения обязательств по признанному ничтожным договору (п. 7 ст. 19, п. 2 ст. 9 ФЗ-214).
Кроме того, ФЗ-214 всецело стоит на стороне физических лиц в тех случаях, когда застройщик не выполнил в срок взятые на себя обязательства. За каждый день просрочки сдачи объекта суд может назначить пени в размере 1/150 ставки рефинансирования Центробанка. Более того – обязать строительную компанию компенсировать расходы дольщика на аренду жилья в период затянувшегося ожидания квартиры.
Риски равны
Безусловно, самым надежным вариантом приобретения строящейся квартиры является подписание ДДУ непосредственно с известным на рынке застройщиком. Но риски все равно остаются. «Даже в тех ситуациях, когда участник долевого строительства заключает договор с самой строительной компанией, под брендом которой возводится объект, есть высокая вероятность, что на поверку эта компания окажется такой же пустышкой, а все серьезные активы будут принадлежать сторонним юридическим лицам», – напоминает Владислав Савиных. Исключение составляют только публичные строительные компании, акции которых торгуются на биржах, – вся информация о них размещена в открытом доступе.
Все остальные варианты компаний, указанных в ДДУ в качестве застройщиков (дочерняя компания материнского холдинга, предприятие, учрежденное третьими юридическими или физическими лицами) рискованны в равной степени. В этом смысле стопроцентная «дочка» ничуть не лучше какого-нибудь ООО «Инвестиция», зарегистрированного на Кипре. «Закон позволяет привлечь к ответственности материнскую компанию за невыполнение обязательств ее “дочкой”, но только если действия последней привели к банкротству первой. Применительно к строительству такое развитие событий представить трудно», – утверждает Владислав Савиных.
Как правило, что у «дочек», что у юридически не связанных с материнской компанией организаций активы невелики: сам земельный участок либо право аренды (субаренды) на него и скромный уставной капитал, иногда не превышающий 10 тыс. руб. После банкротства такого застройщика шансы дольщиков вернуть свои деньги приближаются к нулю.
От третьего лица
Случается, хотя и нечасто, что покупателю квартиры предлагают заключить ДДУ с третьим лицом, выступающим от имени строительной компании. Эта схема работает следующим образом. Сначала застройщик заключает договор долевого участия со своей же аффилированной компанией. Дольщиком по такому договору является юридическое лицо, формально не имеющее отношения к застройщику, тем не менее находящееся под его непосредственным управлением через институт номинальных директоров. Основной договор, как и положено, регистрируется в Росреестре. Далее начинаются продажи квартир гражданам по соглашению об уступке права требования по основному ДДУ.
Вроде бы тоже ничего незаконного нет. Но есть нюансы. «В основном договоре долевого участия между застройщиком и инвестором может содержаться запрет на уступку либо описаны процедуры получения предварительного согласия застройщика на уступку. Обязательно потребуйте заверенную копию договора у инвестора и внимательно изучите условия уступки. Не стоит рассчитывать на то, что с правомерностью уступки разберутся при регистрации вашего договора», – предупреждает эксперт по гражданско-правовым отношениям Марина Лабутина.
Другие юристы считают, что при таком варианте реализации квартир возрастает риск двойных продаж, казалось бы, ушедший в прошлое после широкого внедрения ФЗ-214. «Уступка права требования от юридического лица – самая опасная и нерекомендуемая схема покупки жилья. За ней, как правило, скрывают проблемы с квартирой или нескольких собственников. При этом надо иметь в виду, что приоритет приобретает то лицо, кому права переуступлены ранее. Следовательно, есть опасность не получить квартиру и денежные средства», – предостерегает Дмитрий Бачурин.
Но чаще все-таки дело не в мошенничестве со стороны продавца, а опять-таки в желании строительной компании минимизировать свои риски. Дело в том, что компании-посреднику квартиры в строящемся доме продаются по себестоимости. А затем она переуступает права по договору гражданину уже по рыночным ценам. Оба договора регистрируются. Однако если возникнет риск срыва сроков строительства или банкротства застройщика, то дольщик вправе предъявить свои претензии к строительной компании лишь в размере цены, указанной в основном (первом) договоре долевого участия.
В неравных условиях
Безусловно, дольщик находится в неравных условиях со строительным бизнесом. Он может заключить договор только с тем юридическим лицом, которое является застройщиком по документам. Как говорится, выбирать не приходится.
И все же, перед тем как поставить подпись под ДДУ, стоит забыть национальную привычку полагаться на авось и постараться максимально обезопасить собственные накопления.
Во-первых, как сказано выше, следует избегать покупки квартиры от юридического лица по договорам переуступки. Во-вторых, при прочих равных условиях лучше выбрать объект, застройщиком которого выступает «главная» строительная компания, а не ее «дочки» или малопонятные организации. Но если это совершенно невозможно (все приглянувшиеся объекты возводят дочерние компании холдинга), то надо провести хотя бы минимальные «следственные действия». Это значит – изучить проектную декларацию, разрешение на строительство, заказать выписки из ЕГРЮЛ – на застройщика, а также из ЕГРП – на земельный участок под возводимым объектом.
К сожалению, юридически принудить застройщиков работать от «своего» лица невозможно. Ситуация может оздоровиться только естественным для рынка образом – если покупатели «проголосуют ногами», отдавая предпочтение покупке квартир по договорам, заключенным непосредственно от имени компаний – владельцев бренда.
