В подавляющем большинстве случаев граждане решаются расторгнуть договор долевого участия (ДДУ) в тех случаях, когда застройщик затягивает сроки сдачи дома. Но в последнее время многие покупатели хотят просто забрать деньги и приобрести другое, более качественное, жилье.
Судебный пересмотр
Покупатели строящегося жилья по закону имеют право расторгнуть договор долевого участия и потребовать от застройщика возврата уплаченных за квартиру денег. Но лишь в случаях, описанных 9-й статьей 214-ФЗ «Об участии граждан в строительстве многоквартирных домов…»: можно аннулировать договор, если застройщик нарушает срок передачи квартиры, значительно меняет параметры дома или же построил его некачественно.
При этом, как говорится в 214-ФЗ, покупатель строящегося жилья может не только вернуть заплаченные по договору деньги, но и потребовать от застройщика неустойку – в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки.
Если же застройщик не нарушал своих обязательств, а дольщик решил отказаться от ДДУ в одностороннем порядке, неустойку платит покупатель. Чаще всего размер такого штрафа составляет 10% от уплаченной дольщиком суммы – соответствующее условие застройщики практически всегда включают в ДДУ, хотя 214-ФЗ такого требования не содержит.
Но, как недавно выяснилось, застройщики не имеют права требовать с дольщиков штраф за расторжение договора. Показательный случай произошел с компанией «Ойкумена». В прошлом году один из дольщиков построенного этой фирмой ЖК «Кронштадтский форт» пожаловался в прокуратуру Кировского района на условия заключенного с застройщиком ДДУ: по мнению покупателя, некоторые положения этого документа не соответствуют действующему законодательству. Так в условиях договора было сказано, что если покупатель решится расторгнуть его по собственной инициативе и вернуть заплаченные за жилье деньги, «Ойкумена» возьмет с него штраф – 10% от цены квартиры. В прокуратуре решили, что данное положение нарушает положения Закона о защите прав потребителей. Точнее – 32-ю статью этого документа, по которой потребитель вправе отказаться от исполнения своих обязательств в любое время – при условии, если он оплатит исполнителю фактически понесенные им расходы по исполнению договора.
В итоге «Ойкумену» привлекли к административной ответственности. Юристы строительной компании попытались обжаловать это решение в арбитражном суде – но служители Фемиды оставили вердикт прокуратуры в силе. И подтвердили, что застройщик не должен требовать с покупателя компенсации при расторжении ДДУ, даже если договор аннулируется по его, дольщика, инициативе.
Для чего это нужно?
История умалчивает о причинах, побудивших дольщика «Ойкумены» пожаловаться на условия заключенного с ним договора: в момент, когда была подана жалоба, строительство дома подходило к завершению. Да и сама эта история вряд ли бы заинтересовала БН, если бы не участившиеся в последнее время случаи расторжения ДДУ по инициативе покупателей.
Многие из опрошенных БН экспертов предпочли не комментировать причины, побуждающие дольщиков отказываться от ранее купленного жилья. «Тенденция наиболее характерна для районов массовой застройки. Во многих случаях рядом с уже возводимыми домами появляются проекты более высокого качества. В результате многие покупатели решают забрать свои деньги и приобрести недвижимость в соседней новостройке», – пояснил один из участников рынка недвижимости на условиях анонимности.
Еще пару лет назад расторгать договор с застройщиком не было смысла: стоимость жилья в новостройках стабильно росла. А потому иски о возврате средств подавали лишь в отношении проблемных компаний, которые не могли сдать свои объекты по несколько лет. Теперь ситуация изменилась: конкуренция на рынке новостроек Петербурга и его ближайших пригородов растет, предложение перераспределяется в сторону более качественных проектов. И, несмотря на наблюдавшийся в последние пару месяцев ажиотаж на первичном рынке, цены практически не растут.
При всем том конфликт прокуратуры с компанией «Ойкумена» создал своеобразный прецедент. Осенью прошлого года БН писал о том, что некоторые дольщики используют задержку сроков передачи квартир как формальный повод для расторжения договора. А получив деньги, приобретают продукт более высокого качества.
Теперь искать повод не придется: желающие аннулировать договор могут пожаловаться на застройщика, требующего отступные за односторонний разрыв отношений. Вероятнее всего, они смогут расторгнуть договор и получить заплаченные по нему деньги.
Лучше уступить
Большинство участников рынка, впрочем, не склонны драматизировать ситуацию и говорят, что число «отказников» вряд ли продолжит расти. «Все-таки самым веским основанием для расторжения договора является несоблюдение сроков и технологии строительства», – говорит руководитель отдела продаж жилой недвижимости АН «АРИН» Катерина Гусева. По ее словам, если дольщик решит расторгнуть договор по собственной инициативе, застройщик, скорее всего, не согласится добровольно возвращать средства, и договор придется расторгать через суд. «Процесс может тянуться несколько месяцев и, как показывает практика, сильно изматывает истца. По факту человек намеренно ввязывается в скандал со строительной компанией, из-за чего потом сам же и страдает», – утверждает она.
Как купить квартиру в новостройке по переуступкеПриобретение квартиры в строящемся доме посредством заключения договора цессии (уступки права) по-прежнему >>Как считает заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов, гораздо легче и выгодней продать квартиру по переуступке. «По нашим оценкам, в одностороннем порядке расторгают не более 1% всех подписанных ДДУ. Прибегать к такому способу возврата денег целесообразно лишь при острой нехватке денег», – считает эксперт.
При этом участники рынка уверены, что случай с «Ойкуменой» вряд ли заставит застройщиков пересмотреть условия заключаемых с дольщиками договоров. Пункт, по которому покупатель обязан выплатить неустойку при одностороннем отказе от договора, вряд ли уйдет из его текста.
Вообще, если покупатель решает расторгнуть договор без объективных на то причин (которые предусмотрены 214-ФЗ), брать с него штраф вполне логично. Ведь именно на средства дольщиков компания строит дом, если же граждане решают вернуть деньги, застройщик в лучшем случае понесет убытки. В худшем, если отказ от договоров приобретет массовый характер, компания может и вовсе прекратить свое существование.
 | | |
| ЗАХОДИ |
