В предыдущей публикации мы изучали предложения «новой вторички» в юго-восточной части Московского района. На сей раз решили отправиться по другую сторону, к западу от Московского проспекта, и обнаружили, что современная жилая застройка здесь выглядит более респектабельно.
Львиная доля представленных тут проектов так или иначе привязана к оси Варшавской улицы. Это не случайность. За последние полвека смена градостроительного ландшафта происходит здесь уже второй раз. До конца войны этой улицы, проходящей параллельно Московскому проспекту, на городских картах не было. За окнами сталинских домов до конца 1960-х годов проносились поезда.
В 1967 году железную дорогу, которая вела от Варшавского вокзала, разобрали. В результате получилась прямая, как стрела, магистраль из ниоткуда в никуда – берущая начало в промзоне близ окружной железной дороги и, словно с размаху, втыкающаяся в Т-образный перекресток рядом с площадью Победы. С четной стороны в новую городскую улицу уперся пояс сталинской застройки Московского района, а по другую сторону бывшей железной дороги сформировались кварталы пятиэтажных «панелек».
«Китайская стена» на границе сталинского пояса
Итак, граница между поясом сталинской застройки и кварталами хрущевских пятиэтажек прошла именно по Варшавской. Соответственно, получилось, что застройка территории, образованной полосой отчуждения железной дороги, могла производиться только по индивидуальным проектам. Но в годы брежневского «застоя», когда ДСК-гиганты словно горячие пирожки «выпекали» целые кварталы крупнопанельных домов, проектирование и строительство домов из кирпича велось неспешно: к началу 1980-х годов строительный комплекс был уже, что называется, «на излете». Да и проектные решения, которые разрабатывали в мастерских ЛенНИИПроекта для Варшавской улицы, оказались, прямо скажем, своеобразными. Ведь тогдашние нормативы требовали, чтобы архитекторы использовали в проектировании только стандартные элементы – из единого общесоюзного каталога строительных деталей. В результате здесь стали расти непонятные гибриды индивидуального и поточного проектирования: например, дома с закругленными фасадами, в которые вписаны Г-образные оконные блоки от «панелек» газобетонной серии 600.11.
К тому же от начала проектирования до заселения проходило до десяти лет. Новостройки образца 1980-х годов вдоль нечетной стороны Варшавской улицы в народе так и прозвали – Великой китайской стеной. Они напоминали самый известный в мире долгострой как по внешнему виду (с массивными кирпичными стенами и окнами-бойницами), так и по темпам строительства.
К началу нашего века, когда строительные организации нового времени начали осваивать технологии монолитного домостроения, незастроенные участки в престижном Московском районе приобрели исключительную градостроительную ценность. Но если застройщики Московского проспекта были по рукам и ногам скованы архитектурными регламентами и необходимостью реновации промзон, то на Варшавской улице им было где разгуляться. Архитектурные фантазии стремительно вырвались за рамки «китайской стены».
Я волны морские люблю
Жилая застройка Варшавской улицы образца начала XXI века неоднородна по качеству архитектурных решений и уровню амбициозности проектов. Она показывает, что аппетит приходит (к застройщикам) во время еды. И уходит, если финансовые потоки иссякают: в периоды застоев проекты начинают упрощать.
К примеру, самый первый корпус ЖК «Северное сияние» (Варшавская, 19, корпус 1), введенный в строй в 2005 году, являет собой ничем не примечательный панельный дом серии 600.11. Зато второй и третий корпуса – это уже семнадцатиэтажный монолитно-кирпичный дом с пристройкой, резко опускающейся до пяти этажей.
По мере продвижения по Варшавской улице такой подход к проектированию (решительные перепады этажности), типичный для домов, сданных в эксплуатацию лет восемь назад, встретится неоднократно. Например, только на перекрестке Варшавской улицы с Ленинским проспектом – дважды. В 2007 году здесь вырос ЖК с незамысловатым названием «Дом на Варшавской» (дом 59, корпус 1), являющий собой вполне элегантную «башню» (23 этажа) и пристройку (три этажа). Прямо напротив – почти ровесник ЖК «Олимп» (22 этажа, снижается до шести). Здесь высотный корпус – гораздо более массивный, чем у «Дома на Варшавской». Так и стоят они друг напротив друга, как чеховские толстый и тонкий на перроне. Оба дома сами по себе хороши, но по сравнению с симметричной застройкой Московского проспекта смотрятся, как будто приехали из какого-то другого города.
Собственно говоря, такое решение задано еще «советскими» домами, но перепады высот в кирпичной «ленниипроектовской» застройке – поскромнее. Вторая «фишка», позаимствованная у советских зодчих, планировавших здешнюю застройку – закругления и плавные изгибы фасадных линий. Они словно в противовес прямой, как стрела, и, в общем-то, не слишком широкой магистрали. Этот прием реализован в уже упомянутом «Северном сиянии». Но ЖК «Янтарный берег» (дом 23, корпуса 1, 2, 3) – это массивная 17-этажная «волна» с вогнутым фасадом, которая словно стремится поглотить всю окружающую застройку.
Впрочем, не бывает правил без исключений. Перемещаемся к площади Победы. Варшавская улица упирается в угловатую башню из кирпича, увенчанную небольшим шпилем (Варшавская, 128 / Галстяна, 1). Это ЖК «Пулковский шпиль», введенный в строй в 2005 году. В свое время новостройка позиционировалась как элитный дом и, по замыслам проектировщиков, должна была «цитировать» архитектурные мотивы столичных сталинских высоток. Однако отсутствие какого бы то ни было фасадного декора (только голые кирпичные стены) указывает на то, что это проект образца 1990-х годов (тогда с фасадными отделочными материалами было действительно не разгуляться). В свое время этому проекту немало досталось от архитектурных критиков по поводу «несоразмерности» окружающей застройке. Словом, не башня получилась, а башенка, хоть и с «элитными» квартирами.
Итак, Варшавская улица на этом закончилась, застройка становится новее и демократичнее. Прямо по курсу (также по оси Варшавской) – ЖК «Парус» (5-й Предпортовый проезд, 12, корпус 2). Это совсем «свежий» объект, сданный в эксплуатацию в 2012 году – многоподъездный 19-этажный жилой дом, без «волн» и перепадов. В соответствии с проектной декларацией, из 486 квартир 378 – однокомнатные.
ЖК «Дом у площади Победы» (5-й Предпортовый проезд, 1, сдан в конце 2009 года), также имеет выезды к Варшавской улице, а потому вошел в сегодняшний обзор. В целом это незамысловатый многоквартирный дом, но с декором в виде элементов ротонд и колонн сверху – также «цитата» из сталинского ампира. Расположен объект обособленно и при этом нарядно смотрится на скучном ландшафте, состоящем из хрущевок, транспортных предприятий и промышленных корпусов.
Жилье эпохи перемен: квартиры на продажу
Пришла пора подвести промежуточный итог. Несмотря на то что в современной жилой застройке присутствуют однотипные архитектурные решения, навеянные окружением, в единый архитектурный ансамбль застройка прямой, как стрела, Варшавской улицы, не сложилась. Возникает ощущение, что руку зодчих направлял рынок, переживавший за десятилетие ударных строек то подъемы, то спады. Поэтому, вместо архитектурной отточенности и симметрии, которую, по идее, должна диктовать сталинская застройка Московского проспекта, – сплошная нестабильность: волны и перепады.
Впрочем, полюбовавшись фасадами, пройдемся по предложениям квартирного рынка в обозначенных ЖК. Первое, что следует отметить: подавляющее большинство «нового вторичного» жилья в них – квартиры с полной отделкой, а в ряде случаев – с дизайнерским ремонтом и меблировкой. Вторая особенность заключается в том, что основной объем предложения приходится на самые крупные комплексы, в которых преобладают малогабаритные квартиры: «Северное сияние», «Янтарный берег» и «Дом у площади Победы».
Чаще всего в продаже попадаются – однокомнатные квартиры от 33 до 42 кв. м с просторными кухнями (от 9 до 13 кв. м) по ценам от 4,9 до 5,7 млн руб. Таковые в настоящее время представлены в «Янтарном береге» и «Доме у площади Победы». Стандартные «двушки» в объектах «новой вторички» на обозначенной территории встречаются редко: их предлагают только в «Северном сиянии».
Доминирующий (после однокомнатных) тип представленного на вторичном рынке жилья – трех- и четырехкомнатные квартиры, причем весьма просторные. В частности, в «Северном сиянии» – это варианты от 90 до 105 кв. м по ценам от 10,8 до 12,9 млн руб. А трех- и четырехкомнатные в «Янтарном береге» иначе как хоромами назвать сложно: площади – от 145 кв. м, но и цены соответствующие – от 15,8 млн руб.
Как обстоит дело с квартирами-студиями? Площадью 24-28 кв. м по ценам 3,35-3,7 млн руб. в настоящий момент выставлены на продажу только в «Северном сиянии». Причем во всех случаях это студии – отделанные и меблированные. Такой расклад, впрочем, кажется странным, ведь малогабаритными квартирами большинство обозначенных ЖК «укомплектованы» весьма щедро. Но, заглянув в разделы аренды портала БН.ру, мы найдем ответ на эту загадку: именно здесь они и «спрятались». «Малогабариток» тут, действительно, экспонируется множество, арендные ставки стартуют с отметок 16-18 тыс. руб. в месяц. Просторные видовые студии (36-40 кв. м) в высотных корпусах иногда «светятся» в каталогах предложений аренды за 50-70 тыс. руб. в месяц.
Подведем итог, на сей раз окончательный. Обозначенный расклад показывает, что квартиры в новом доме на Варшавской улице – это далеко не всегда квартира для жизни. В первую очередь это «статусная» покупка. По всей видимости, жилье здесь, чаще, чем в других районах того же периода застройки, становилось предметом инвестиционных и «доходных» вложений. Насколько прозорливыми оказались инвесторы – покажет время.
