Город Пушкин – внутригородское муниципальное образование в составе Пушкинского района Петербурга. Он является не только городом дворцов и парков, но и крупным научным, образовательным и военно-промышленным центром. Население самого города, по данным переписи 2010 года, составляет около 93 тысяч человек.
Поскольку предмет нашего интереса ограничен квартирным рынком, мы не будем сегодня говорить о знаменитых обитателях здешних мест и перечислять зодчих, приложивших руку к застройке (на сей счет есть художественная и историческая литература, а также путеводители). Впрочем, одна местная легенда все-таки достойна упоминания.
Жилфонд «под газом»
Одним из факторов, определивших выбор для императорского дворца Саарской Мызы (она, собственно, и дала название Царскому Селу), был тот факт, что на этой поросшей хвойными лесами территории были чистые источники с голубой водой, а продукты долго сохраняли свежесть. В наше время выяснили, что причина тому – радоновые источники, выходы на поверхность бесцветного природного газа радона, обладающего радиоактивностью. Некоторые исследователи мифов и легенд приписывают его действию не только сохранность мяса и овощей, но также выдающиеся интеллектуальные и творческие способности некоторых знаменитых жителей Царского Села. Впрочем, это не более чем версия: положительное и отрицательное влияние радона на живые организмы медиками еще толком не изучено. Да и скорее всего, вовсе не повышенный фоновый уровень радиации, а именно сама императорская резиденция была мощным магнитом для творческих людей и представителей интеллектуальной элиты.
Город Пушкин (напомним, название это появилось в 1937 году – в ознаменование столетия гибели поэта) и по сей день привлекает приобретателей как элитной, так и вполне демократичной жилой недвижимости. Что же касается радона, то основная часть городских территорий находится в безопасной и умеренно опасной с точки зрения экологов зоне. Однако при новом строительстве, а также при покупке коттеджей и квартир в малоэтажных комплексах и на первых этажах многоквартирных домов радоновый фактор не следует сбрасывать со счетов. Соответствующий мониторинг ведут местные органы Роспотребнадзора. Впрочем, большинство проблем, связанных с повышенной концентрацией радона на первых этажах жилых домов, в наше время решается за счет качественного ремонта с герметизацией подвальных помещений и перекрытий нижних этажей.
Родом из питерских коммуналок
В Пушкинский район, кроме самого города Пушкина, входят четыре муниципальных образования. Это город Павловск и поселок Тярлево, в которых мы недавно были, а также поселки Шушары и Александровская.
Последний населенный пункт, безусловно, интересен образцами частной архитектуры двух последних столетий. Он возник в XVIII веке в результате «расселения» местных деревень под императорские резиденции, а во времена первого «коттеджного бума» начала 1990-х годов стал активно застраиваться частными коттеджами. Здесь есть железнодорожная станция, школа и детский сад, немало старинных дач, особняков и коттеджей раннего «рыночного» периода. Но многоквартирных домов в Александровской нет.
В самом Пушкине активное строительство жилья началось в послевоенное время. В начале 1950-х годов на месте разрушенного Царскосельского вокзала сформировался архитектурный ансамбль привокзальной площади, с расходящимися лучами улицами. Такая планировка вокзального комплекса, с неизменными автобусными остановками и полукруглой площадью, типична для пригородных райцентров.
Однако за ампирными фасадами здесь, как правило, скрывались коммунальные квартиры (правда, небольшие, преимущественно двух- и трехкомнатные), в которые в те годы часто переселяли обитателей разрушенного войной питерского жилфонда.
Примыкающие к вокзалу кварталы начали застраивать кирпичными пятиэтажками 528-й серии со второй половины 1950-х годов. По словам старожилов, квартиры в этих домах давали обитателям питерских коммуналок, расселяемых в связи с плановыми капитальными ремонтами. Кстати, именно в Пушкине в те годы появились одни из первых в наших краях жилищно-строительные кооперативы. Вступать в них тогда предлагали молодым специалистам, которые ютились в коммуналках, но по социальным нормативам «не дотягивали» до постановки на очередь на улучшение жилищных условий.
В центральной части Пушкина, в кварталах, примыкающих к парку, а также в историческом районе Софии (с южной стороны парка) и жилые дома сталинского периода, и архитектурные новоделы образца конца 1990-х годов аккуратно «замаскированы» под постройки периода классицизма.
В послевоенные годы одноэтажные казармы и хозяйственные постройки дворцового комплекса надстраивали до трех этажей и превращали в квартирный фонд, в основном с трех- и четырехкомнатными коммунальными квартирами. Отличить надстроенные старинные здания от поздних построек несложно – у последних, как правило, более высокие цокольные этажи.
Все дороги ведут через БАМ
В 1970-е годы в Пушкине строили исключительно кирпичные жилые дома. Топоним БАМ, обозначающий жилые кварталы, расположенные при въезде в город по левую руку по Петербургскому шоссе, знаком почти всем жителям города (в объявлениях о покупке и аренде жилья часто так и указывают: «квартира в кирпичном доме в районе БАМа»). БАМ у коренных жителей города неизменно ассоциируется с добротными квартирами нестандартных планировок с большими лоджиями в уютных домах от трех до пяти этажей.
История умалчивает о происхождении топонима, а какой-либо «народной» расшифровки аббревиатура не имеет. Во всяком случае активная застройка кварталов, примыкающих к Петербургскому шоссе (между Детскосельским бульваром и Ленинградской улицей) кирпичными домами по проекту архитектурной мастерской Натальи Захарьиной, стартовала примерно в одно время с Байкало-Амурской магистралью. И для тихого и почти провинциального Пушкина эпохи брежневского застоя столь масштабное строительство, действительно, стало своего рода «стройкой века». В отличие от зданий сталинского периода, эти дома не имеют лепного декора, но все-таки не вполне типичны для своего времени и не лишены некоторых архитектурных излишеств: небольшие террасы и лоджии, в летнее время увитые плющом, создают впечатление уютного курортного городка в средиземноморском стиле. Имеются в этих домах и двухуровневые квартиры.
В советское время в Пушкине строили только кирпичные здания, но в конце прошлого века, когда в городе был снят запрет на панельное строительство, в районе БАМа вырос массив типовых домов серии 600.11, который местные жители тотчас окрестили Тындой (неформальная столица БАМа). Основные «аборигены» Тынды – отставные военные.
В наше время в южной оконечности Пушкина, в кварталах, примыкающих к Софии, между Павловским шоссе, улицами Архитектора Данини и Ломоносова, формируется небольшой островок современной застройки. На фоне малоэтажного городка современные десятиэтажные жилые комплексы кажутся почти что высотками, однако «переуплотнения», присущего новой застройке питерских пригородов, здесь не наблюдается.
В спектре предложений пушкинской новой вторички доминируют просторные квартиры в малонаселенных комплексах комфорт- и бизнес-класса, имеющих закрытые охраняемые дворы, встроенные паркинги и индивидуальные гаражи.
Внутренний рынок жилья: фактор места
Жить в Пушкине всегда считалось престижным. Но дело здесь не только в притяжении дворцов и парков. По советским меркам, когда личных автомобилей у подавляющего большинства горожан не было, а новые линии метро тянули к спальным районам неспешными темпами, Пушкин был исключительно доступной с транспортной точки зрения территорией. Всего двадцать минут на электричке, по первой в России железной дороге, – и можно приехать на Витебский вокзал, в центр Ленинграда.
В отдельные моменты рыночного периода типовые квартиры в Пушкине ценились заметно выше, нежели, к примеру, аналогичное жилье в «спальном» Купчино. Однако пушкинский квартирный рынок всегда был замкнутым: улучшая жилищные условия, жители города, как правило, не стремились к переезду в другие районы. Сегодня из-за значительного ценового разрыва между типовым малогабаритным жильем прежних лет и просторными современными квартирами расклад изменился: коренным жителям Пушкина часто оказывается не по карману просторное жилье в родном городе, и они вынуждены переезжать в районы более демократичных по ценам питерских новостроек.
По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», цены на квартиры и комнаты в Пушкине – заметно выше, чем в городских спальных районах. Значение средней цены предложения выставленного на продажу жилья на сегодняшний день составляет 97,3 тыс. руб. за кв. м, и оно сопоставимо с аналогичным показателем для исторической («линейной») части Васильевского острова (97,5 тыс. руб. за кв. м). Средняя цена однокомнатной квартиры в Пушкине – 3,7 млн руб., двухкомнатной – 5,2 млн руб., трехкомнатной – 8,2 млн руб.
Однако говорить о средних ценах применительно к городу со столь значительным разбросом ценовых и качественных показателей жилья не вполне корректно. В частности, в кирпичных пятиэтажках хрущевского периода встречаются относительно «демократичные» по ценам однокомнатные квартиры (2,9-3,1 млн руб.) и «двушки» со смежными комнатами (3,5-3,7 млн руб.). Правда, в данном случае речь идет о квартирах весьма скромных габаритов – с низкими потолками (2,5-2,7 м), кухнями около 5,5 кв. м и крохотными совмещенными санузлами. Цены на квартиры БАМа заметно выше, но жилье в этом микрорайоне редко встречается в продаже, зато квартиры в нем часто предлагают в аренду. Цены на трех- и четырехкомнатные квартиры в относительно современных жилых домах комфорт-класса стартуют с восьмизначных цифр.
По всей видимости, такой ценовой расклад сохранится и в будущем. Новое строительство в туристической зоне, близ дворцов и парков, ограничено. Поэтому город Пушкин имеет все шансы сохранить статус территории исключительно дорогих квартир.
