Все началось с освоения, как правило, заброшенных промышленных объектов, в которые вдохнули новую жизнь. Так возникли самые различные по размерам «креативные пространства», занимающие от нескольких этажей до целых строений. Эти площадки – единые свободные пространства, объединяющие людей в творческой среде. Появился даже термин «третье место» («первое» – дом, «второе» – работа).
Выделяют лофты – арт-пространства, культурные точки, где проходят встречи и события. Кластеры – новая форма освоения территории, где формируются компании разного профиля, объединенные общей творческой идеей, работающие над созданием общего проекта. Креативный квартал – многофункциональный комплекс зданий, у которого есть один оператор, создающий все условия для комфортного существования участников.
От лофтов до дворцов
Яркий пример создания креативной площадки – проект «Новая Голландия». Через несколько лет, после реконструкции исторических зданий, здесь будет один из главных творческих кварталов города, а пока под открытым небом объединялись культурные, спортивные и торговые зоны. На Васильевском острове, в здании, ранее принадлежавшем НИИ, расположился центр Эрарта, пространство которого занято как под выставки, концерты и музеи, так и под магазины, и общепит. В здании XVIII века, в жилом доме Конюшенного двора, разместилась Галерея Bulthaup – это и шоу-румы, и семинары, и выставки. Парк культуры и чтения «Буквоед» на Невском проспекте – торговые помещения, литературное кафе, место для встреч с творческими людьми. Новый кинотеатр «Великан» в Александровском парке в своем здании решил совместить кинозалы, торгово-офисные площади, общепит, детские центры. Лофт-проект «Этажи», в здании бывшего Смольнинского хлебозавода на Лиговском проспекте, – это хостел, выставочный зал, коворкинг и пр. Пространство «Ткачи» в здании бывшей прядильно-ткацкой фабрики на Обводном канале объединяет места для выставок и мероприятий, магазины и шоу-румы, офисы «креативных индустрий». ЛПМ – площадка на территории бывшего завода «Ленполиграфмаш» на наб. реки Карповки. Здесь есть лекционные и выставочные залы, клубы, офисная зона и пр.
Использование и развитие
Компания – консультант в сфере коммерческой недвижимости Maris | Part of the CBRE Affiliate Network выделяет коворкинги – места, где предоставляют все удобства офиса с возможностью общения в креативной атмосфере. Более половины таких объектов – вблизи станций метро. Средняя стоимость аренды места – 5-6 тыс. руб. в месяц.
Тайм-кафе – заведение с оплатой за проведенное время. Для клиентов – бесплатный доступ в интернет, незатейливое меню с набором еды и напитков, настольные игры, книги, прочие развлечения. Почти все тайм-кафе расположены в центре города. Елена Прозорова, консультант-аналитик отдела консалтинга и оценки компании Maris, отмечает, что максимальная площадь тайм-кафе и коворкингов в Петербурге составляет тысячу квадратных метров. Но чаще всего это небольшие помещения – 50-100 кв. м.
Как отмечают в брокерской компании East Real, под различные проекты «ЛПМ» выделено около 20 тыс. кв. м. «Этажи» занимают около 5 тыс. кв. м.
«Креативные помещения инвесторы обычно арендуют, чтобы отчасти минимизировать свои риски от вложений в новый, еще не до конца сформированный сегмент бизнеса. Однако если цена за помещение невысока, инвесторы предпочитают покупать данный актив и самостоятельно развивать новое направление бизнеса», – поясняет Александр Филиппов, директор департамента оценки NAI Becar в Петербурге.
Объем инвестиций в такой проект, как креативное пространство, может составлять до 30 тыс. руб. за кв. м в зависимости от оборудования, которое потребуется. Затраты в открытие коворкинг-центра площадью 100 кв. м со всей необходимой техникой (т. е. не квартирный вариант, а качественный профессиональный продукт) составят около 1,5 млн руб. Инвестиции в тайм-кафе эксперты определяют в размере 1-2 млн руб.
Как считают аналитики компании East Real, если собственник помещения, следуя модным течениям, идет навстречу и устанавливает низкую арендную ставку, проект создания «третьего места» может быть вполне рентабельным.
Количество инвесторов, желающих диверсифицироваться в этот бизнес, растет. Александр Вайнштейн, основатель площадки «Скороход» (расположена в здании бывшего цеха обувной фабрики на Московском проспекте), рассказывает, что срок окупаемости проекта – три года. 50% – сторонние инвестиции. Льготная аренда в «Скороходе» – для театральных, танцевальных и музыкальных коллективов, ставки без льгот – для проведения презентаций, конференций, семинаров, корпоративных мероприятий, модных показов, концертов или вечеринок.
«Новые культурно-досуговые заведения и креативные пространства рассчитаны на широкую целевую аудиторию, поэтому располагаться такие объекты должны и в центре города, и в спальных районах, – считает Александр Филиппов. – На мой взгляд, более востребованными такие объекты будут в ТРЦ».
Аналитики рынка недвижимости сходятся во мнении, что культурно-досуговые объекты складываются стихийно, без четкой системы и чаще всего в центральных районах города или в непосредственной близости от них.
Многоплановое будущее
Лофт фонда Rizzоrdi Art Foundation, расположенный на Курляндской улице, занимает несколько верхних этажей в здании солодовни, которая входит в комплекс сооружений Калинкинского пивоваренного завода. В начале 2014 года фонд запускает здесь новое пространство – Второй Уровень, где будут размещаться творческие мастерские художников, выставочная зона, зона лекций.
К 2017 году на территории острова Новая Голландия планируется создание культурного, коммерческого и туристического центра.
К весне 2015 года на месте Лесной молочной фермы Бенуа, на пересечении проспектов Светлановского и Тихорецкого, предполагается разместить культурный центр с возможностями проведения концертов и выставок.
Новый проект преобразования территории Апраксина двора позволит получить возможность реализовать свои бизнес- и арт-идеи.
«Последние два-три года на рынке мы наблюдаем бум развития креативных пространств и повышение спроса на них. Но стоит учитывать, что рано или поздно спрос будет удовлетворен и развитие этого рынка будет осуществляться в рамках уже созданных проектов», – считает Валерий Трушин, руководитель отдела консалтинга East Real. Развитию креативных кластеров, по его мнению, в Петербурге способствует достаточно большое число территорий, нуждающихся в редевелопменте. Появляется тенденция вписывать креативные пространства в такие проекты. Пример – ЛПМ, который уже включает в своем составе объекты разного формата.
Использование промзданий под креативные площадки продолжится, уверяют специалисты Maris, исторический фонд также может быть интересен для развития креативных проектов (выставочные галереи, фотостудии и пр.).
«Я прогнозирую увеличение числа культурно-досуговых заведений и креативных площадок и в новых спальных районах – на границе города и области. Считаю, что данный сегмент должен развиваться комплексно, поэтому территории должны осваиваться повсеместно, включая зоны, на которых сегодня расположены промышленные предприятия», – замечает Александр Филиппов.
Здания не пропадут
Объектов недвижимости, которые можно задействовать под культурно-досуговые заведения, немало. Для заброшенных зданий и построек, которые давно находятся на рынке и никому не интересны, – это спасение. В отличие от стандартных коммерческих объектов для креативных площадок важно не только местоположение, но идея, которую можно реализовать в самых разных местах.
Позиция девелоперов: такие проекты не должны быть массовыми, так как потребительский спрос на подобные площадки развит слабо и новые объекты в стиле лофт могут пустовать в течение долгого времени.
«Безусловно, креативных пространств в Петербурге пока мало, и это может стать некой фишкой для эксплуатирующей организации», – считает директор департамента эксплуатации объектов NAI Becar в Санкт-Петербурге Валентин Каверин.
На сегодняшний день спрос на различные креативные площадки есть. А плюсы их появления в том, что они помогают сделать Петербург многогранным, более удобным для жизни. И сохранить историческую застройку.
