Речь пока что идет не обо всех желающих поучаствовать в программе москвичах, а о городских очередниках, чьи семьи зачастую имеют солидный стаж пребывания на учете в качестве нуждающихся в метрах. Причем, вставших в эту очередь еще до того момента, как был принят новый Жилищный Кодекс, до 1 марта 2005 года. На нынешнем этапе главная задача программы вытащить из старой очереди молодые платежеспособные семьи, продать им жилье на льготных условиях, вернуть деньги в бюджет, и вновь пустить их в дело.
Кто такие «молодые»
Критерии определения кандидатов в участники программы следующие. Оба: муж и жена должны быть гражданами России, москвичами (ценз - 10 лет проживания в городе), хотя бы один из супругов должен быть официально признан городским очередником. Есть и возрастное ограничение - либо каждому из супругов должно быть меньше 35 лет, либо их суммарный возраст не должен превышать 70 лет (32 и 38, 30 и 40). Хорошо, если есть дети – этим семьям преференции. Если детей нет, то нужно, чтобы официально зарегистрированный брак составлял не менее одного года. Семья участников может быть и неполной - один родитель с детьми.
Молодые люди, которые отвечают данным требованиям, - основная группа участников программы, и им предлагаются следующие варианты.
Вариант 1
Коммерческий найм + накопительная схема + субсидия
Механизм безвозмездных бюджетных субсидий на строительство или приобретение жилья используется в социальных программах уже давно. Это денежная компенсация из городского бюджета, которая покрывает часть стоимости квартиры, обычно – половину. Расчетная стоимость «квадрата» по субсидии на сегодня - 85.352 руб. Размер субсидии зависит от стажа очередника, чем дольше стаж, тем и больше сумма. Для молодых семей специально разработан повышающий коэффициент 1,29, который ощутимо увеличивает сумму городской помощи.
Часть средств молодые семьи должны накопить, добавить к этой сумме субсидию и купить квартиру на рынке жилья. Как правило, участники вступают в жилищно-строительный кооператив «Молодой семье – доступное жилье», где по четкому графику откладывают деньги в «копилку».
А пока, суть да дело, они живут в квартирах, которые им предоставил город квартиры в своем коммерческом фонде – на улице Верхние поля, д.38. Это, так сказать, специально построенные доходные дома «бюджетного класса». С жителями заключается договор найма сроком до пяти лет. Молодые люди платят за жилищно-коммунальные услуги и найм жилья без городских дотаций. В среднем найм обходится (без «коммуналки» и накопительных взносов ) в 1-1,5 тыс. руб.
Главную трудность приверженцам этого варианта создал прошлогодний скачок цен, ведь накопить на жилье стало труднее. Правда, ежеквартально индексируется и субсидия. В целом этот вариант интересен тем, кто имеет солидный стаж стояния в очереди (6-10 лет) и способен за пять лет собрать деньги приблизительно на половину московской квартиры.
Примерный расчет платежей
Молодая мама с дочерью заключила договор коммерческого найма и в течение пяти лет собирала деньги на однокомнатную квартиру.
Когда подошел срок, ей была выделена субсидия. Если бы денежная компенсация рассчитывалась нашей участнице как обычному очереднику, то она составила бы 1,82 млн руб (около $70 тыс., такую обычно дают тем, кто в очереди стоит лет 6). Но девушке полагался еще и повышающий коэффициент 1,29. Итоговая сумма – 2,349 млн руб. Около $90 тыс. Стоимость однокомнатной квартиры на рынке сегодня – около $160 тыс. Разница составляет $70 тыс., которые необходимо было собрать.
| Стоимость однокомнатной квартиры около 40 кв. м | $160 000 |
| Собственные накопления | $70 000
|
| Сумма субсидии с повышающим коэффициентом 1,29 | $90 000
|
Вариант 2
Купля-продажа с рассрочкой платежа
Это самый популярный вариант в Москве. Рассрочка дается на 10 лет, под 10% годовых. Правда, ежегодно требуется отчислять еще 5 % от невнесенной суммы в ГУП «Центр арендного жилья».
Для участников, выбравших этот вариант жилье строят в Москве: в Марьинском парке, Дегунино, Некрасовке, Кожухове, поселке Северный, на Варшавском шоссе и Южном Бутове. В Подмосковье: в Балашихе, в Люберцах, Химках ( Новокуркино) и Павшинской пойме. Как показывает практика, в среднем молодые семьи предпочитают брать квартиры площадью около 60 кв. метров .
Заметим, что эта схема предусмотрена для семей с детьми и для тех, где дети вот-вот родятся (что подтверждается соответствующей медицинской справкой о сроке беременности не менее 28 недель). Первый вступительный взнос – 20% от стоимости квартиры для тех, у кого в семье один ребенок. До 15% взнос снижается, если детей двое, до 10%, если трое и больше.
При рождении первого ребенка после заключения договора купли-продажи семье «списывается» стоимость 10 кв. метров жилплощади. Второй ребенок «подарит» семье 14 кв. метров . Чада, родившиеся после, позволят списать еще по 18 кв. метров . Кстати, все эти льготы распространяются и на усыновленных детей.
А вот недавнее нововведение: многодетной семье (трое и больше детей) единовременно спишут стоимость 30 квадратных метров на момент заключения договора купли-продажи, как первоначальный взнос.
Но есть ограничение – полностью выкупить квартиру раньше срока можно только через пять лет.
Теперь поговорим о ценах. Цены на «квадраты» в квартирах, которые строят городские строительные организации рассчитываются по специальной методике, и как заявляют ее разработчики, они соответствуют строительной себестоимости. Цены колеблются в среднем на уровне 1-1,2 тыс. у. е., в рублях от 25 до 31 тыс. руб. Иногда жилищники называют еще более «растопыренную» вилку – от 800 у.е. в области до 1,5 тыс. у.е. в Москве.
Надо учитывать, что строительная себестоимость – показатель, который не учитывает месторасположение, поэтому участники удивляются, что ценовая разница между Москвой и областью не очень значительна. Авторы программы уже заявляли, что необходимо и этот момент учесть в методике, правда на разработку новых формул, видимо, понадобится время.
Выгоден такой вариант или нет? На этот вопрос довольно выраз ительно ответили представители одной крупной строительной компании, общаясь с участниками программы: «Получите жилье «на халяву» в три раза дешевле, чем в наших прайсах». А если сюда прибавить и те метры, которые «дарят» родителям дети, то чаша весов с городской программой будет весьма увесистой и перетянет любой рыночно-ипотечный вариант.
Примерный расчет платежей (кв. м = 30 тыс. руб.)
| Стоимость квартиры около 50 кв. м | 1, 5 млн. рублей
|
| Первоначальный взнос 20% + 5 % от непогашенной стоимости квартиры | 300 тыс. рублей + 70 тыс. 800 руб.
|
| Ежеквартальные платежи первого года | 177 тыс. 750 руб. |
| Ежеквартальные платежи последнего года + 5 % от непогашенной стоимости квартиры | 123 тыс. 750 руб. |
| Всего придется выплатить | 2 млн. 196 тыс. 900 руб. |
Вариант 3
Купля-продажа с использованием ипотечного кредита
Сравнительно новый вариант. По сути, это заимствование из другой родственной городской программы – социальной ипотеки. Кредит предоставляется под 10, 5 % годовых на срок до 30 лет. Жилье приобретается у города по себестоимости строительства, в специально построенных домах в новых районах только Москвы. В принципе, их цены и география совпадает с московской географией строительства жилья для молодой семьи. Предусмотрено, что многодетная семья (трое детей и больше) тоже может рассчитывать на единоразовое списание 30 метров . По сути, получается, что это - первый взнос, который с таким количеством детей можно и не платить.
Льготная цена квадратного метра да минус «детские метры» - таких бонусов на рынке не бывает, их может предоставить только государство. Однако надо учесть и ограничения, - жилье можно выбирать только в тех районах, где строятся дома по программе.
Примерный расчет стоимости квартиры (кв.м = 32 тыс. руб)
| Стоимость квартиры около 60 кв. м.
|
1 млн. 920 тыс. руб.
|
| Первоначальный взнос
|
576 тыс руб
|
| Ипотечный кредит
|
1 млн. 344 тыс. руб. Срок 20 лет
|
| Ежемесячные равновеликие платежи
|
13 418 руб
|
| Всего придется выплатить
|
3 млн. 220 тыс. 320 руб |
Стоит ли стремиться в программу?
Если учитывать реальные цены на рынке жилья Москвы и Подмосковья (около 4 000 у.е. и 2500 у. е. в ближайших городах Подмосковья соответственно), даже несмотря на некоторый их откат, предложения города безусловно выгодны.
В связи с этим странно воспринимать жалобы иных участников программы, сетующих на то, что их «выселяют в Подмосковье». На самом деле им предлагают приобрести собственность (которой можно потом распорядиться как угодно – продать, заложить, обменять, сдать) на условиях, недоступных для основной массы участников рынка. И не случайно на программу большой спрос и нет отбоя от желающих.
Хотя далеко не всем им повезет. И если мы вспомним уже приведенную цифру – 22 тысячи молодых семей, которые уже будут обеспечены жильем по новой программе к 2009 году, то поймем, что она на фоне многомиллионного мегаполиса охватывает сравнительно небольшой сегмент страждущих. Кроме того, не все затраты можно выразить в материальном эквиваленте. Семьи городских очередников платят за программные бонусы годами «стояния» в очереди, длительным отсутствием комфорта (когда приходится жить буквально на голове друг у друга). Да и деньгами, впрочем, тоже – многие снимают жилье. А решивших вступить в программу ждут хлопоты, связанные с прохождением через сито требований и условий
