По данным Colliers International, к концу 2013 года объем площадей крупных торговых центров в Петербурге составлял около 3,4 млн кв. м. Получается, что чуть менее трети объектов сегодня требуют как минимум реброкериджа (изменения пула арендаторов включая якорных), как максимум – перепланировки, реконструкции или даже сноса под новое строительство. И то и другое – составляющие реконцепции.
Старость и радость
Новые объекты привлекают арендаторов современным дизайном, большими площадями, выгодным местоположением и множеством других факторов. В такой ситуации объекты, построенные с десяток лет назад, теряют значительное число посетителей, падает интерес арендаторов, собственникам приходится снижать ставки, следовательно, терять прибыль. Иногда в неуспешных торгово-развлекательных комплексах скидки на аренду достигают 50% и более. Но бесконечно держаться на плаву за счет дисконтов невозможно. Иначе получится, как в известном анекдоте про бизнесмена, который продает рубли по пятьдесят копеек. Его спрашивают: какова прибыль? Отвечает: прибыль пока не считал, но оборот колоссальный.
Тем временем управляющие компании в более современных торговых центрах, за исключением не слишком удачно расположенных (в Петербурге есть и такие примеры), ведут так называемые листы ожидания – арендаторы выстраиваются в очередь, несмотря на высокую стоимость квадратного метра. Такие ТРК и ТЦ будут долго оставаться высокоприбыльными. Хотя и им через пять – максимум через десять лет тоже придется задуматься о реконцепции.
В строительной отрасли существует понятие «жизненный цикл объекта», означающее срок, после которого конструкции здания устаревают и нуждаются в ремонте или замене. Здание может существовать век и более. Яркие примеры такого долгожительства – ТЦ «Большой Гостиный Двор» и ДЛТ.
Однако, говоря об объектах коммерческой недвижимости, и прежде всего – крупных торговых центрах, следует применять также другое понятие – «цикл доходности объекта». Оно означает срок, по истечении которого здание, а точнее – его концепция, начинает морально устаревать. Считается, что на рынке торговой недвижимости такой цикл составляет 5-7 лет, в зависимости от текущей экономической ситуации и от дальновидности авторов проекта.
Названные исторические объекты, несмотря на сверхвыигрышное месторасположение, в качестве торговых центров не выжили бы без реконцепции. Гостиный Двор не раз перекраивал схему размещения арендаторов, хотя и не всегда успешно. Это здание остается более-менее доходным в силу его исторической и культурной ценности: сюда приходит едва ли не каждый турист, впервые посетивший Петербург.
А вот в ДЛТ не так давно была проведена самая серьезная реконцепция. По сути, из универмага советского образца его превратили в галерею лавок для особо требовательных покупателей – нечто вроде московского ЦУМа. Спустя почти век в Петербурге снова появилось место, в котором посетители могут найти самые роскошные, непревзойденные по качеству и самые дорогие товары. Таким образом, Северная столица наравне с Москвой и другими европейскими мегаполисами обрела свой центр торговли высочайшего класса. Потенциальные покупатели бутиков ДЛТ – это едва ли 1% населения, элита Северной столицы, плюс гости Петербурга. Ниша небольшая, зато охвачена практически полностью – разбросанные по центру города бутики-одиночки заметно «подсели» после преображения ДЛТ.
Не место красит
С каждым годом собственники торговых центров все больше задумываются о реконцепции своих объектов из-за возрастающей конкуренции. «Грамотно проведенная реконцепция может стать основным конкурентным преимуществом проекта, – считает коммерческий директор компании City&Malls PFM Сергей Шиферсон. – Это позволит повысить интерес потенциальных покупателей и в конечном счете приведет к увеличению проходимости и доходности, вплоть до 20-30%».
«Наиболее успешными примерами реконцепции являются ТРК «Гранд Каньон», а также ТРК «Академ-парк», который в кратчайшие сроки превратился из некой рыночно-ярмарочной площадки в полноценный торгово-развлекательный комплекс, – рассказала БН управляющий директор PM NAI Becar Наталья Скаландис. – На мой взгляд, на рынке торговых площадей города осталось еще много проектов, которые остро нуждаются в реконцепции, причем в первую очередь я бы добавила в данные проекты развлекательнo-досуговую составляющую».
Несмотря на то что торговые центры строятся прежде всего, чтобы ритэйлеры арендовали в них площади, а посетители делали покупки, досуговая составляющая играет едва ли не главную роль в успехе проекта торгового центра. Это в меньшей мере относится к специализированным гипермаркетам, ориентированным на клиента, который заранее знает, ради чего он посетил магазин, – для покупки мебели, стройматериалов, бытовой техники и т. д.
Сегодня только самый ленивый собственник ТРК не сдает площади под многозальный кинотеатр, игровые автоматы, боулинг. Наиболее дальновидные предприниматели, те самые, кто надеется максимально продлить цикл доходности объекта, придумывают эксклюзивные «фишки».
Показательный пример – ТРК «РИО», открывшийся летом 2012 года на пересечении улиц Салова, Белградской и Фучика. Место не особенно удачное. Расстояние до ближайших станций метро – «Парк Победы», «Электросила», «Бухарестская» – не назвать пешеходной доступностью. На западе – промышленная зона, а на юге и юго-востоке – купчинские кварталы, жители которых уже искушены предложением развлечений и торговли. В их распоряжении ТРК «Радуга», ТЦ «Карусель», а в паре-тройке остановок, возле станции метро «Купчино», внушительная коммерческая зона – ТРК «Балканский», «Балкания Нова» и прочие.
В такой ситуации требуется некий эксклюзив. Многозальным кинотеатром, игровой зоной и фуд-кортом уже никого не удивишь. Поэтому собственник запланировал на площадях молла экзопарк: посетители смогут увидеть там около 50 видов экзотических животных. Если заявленный проект будет реализован, то живую экспозицию ТРК представит уже в ближайшее время (срок реализации проекта – первый квартал текущего года). Предполагается, что экзопарк привлечет от 2,5 до 3 млн человек в год и существенно увеличит посещаемость торгового комплекса.
Кроме того, возле «РИО» расположилась постройка для представлений передвижного дельфинария, что тоже обещает привлечь дополнительных посетителей. Возможно, эти новшества обеспечат комплексу достаточно большой цикл доходности.
Интересно, что как раз наиболее удачно расположенные торговые центры, как правило, и нуждаются в реконцепции. Первые крупные ТЦ и ТРК строились в конце 1990-х – начале «нулевых» вблизи станций метро. Более удачного месторасположения не придумаешь. Однако большинство из них безнадежно устарели. «Многие владельцы понимают необходимость реконцепции, – говорит директор департамента управления объектами NAI Becar Мария Онучина. – Но это серьезные изменения, которые влекут потерю или снижение арендного потока на данный период. Собственникам крайне сложно решиться на такие изменения, даже если в будущем они обеспечат больший арендный поток. В принципе опасения верны в том случае, если концепция сделана не профессионалами. Реализуя реконцепцию, профессиональная управляющая компания (УК) обязуется обеспечить тот арендный поток, который ее специалисты рассчитали в бизнес-плане. И УК не получает вознаграждение, если не выполнила план по доходам».
Ласточки реконцепции
Владельцы когда-то успешных торговых комплексов были вынуждены задуматься о реконцепции в 2008-м, когда случился кризис и потоки покупателей превратились в жалкие ручейки. Однако кризис ударил не только по потребителям, но и по тем же владельцам. Если вспомнить об условном сроке цикла доходности, в 5-7 лет, то реализованные в начале «нулевых» проекты и без обвала рынков нуждались в преображении. Но тогда вкладывать десятки миллионов долларов в перепланировки собственники были не готовы.
Во многом по этой причине в Петербурге начал нарастать объем малоприбыльных или вовсе неприбыльных крупных торговых объектов. В этой связи примечателен приход в Петербург компании FortGroup. Это своего рода «кладоискатели» на рынке коммерческой недвижимости. Компания скупала «недооцененные» объекты торговой недвижимости, в результате чего появились упомянутый выше «Академ-парк» (Калининский район), а также «Лондон Молл» (Невский район, правый берег) – современные, доходные ТРК. Потренировавшись на торговых комплексах спальных районов, компания предложила акционерам Большого Гостиного Двора (БГД) проект реконструкции, который позволит увеличить общую площадь комплекса почти вдвое: до 150 тыс. кв. м. Таким образом, в центре Петербурга мог бы появиться еще один «стотысячник» (другие два – «Стокманн» и «Галерея»). Для этого планируется, в частности, накрыть внутренний двор здания стеклянной крышей. Впрочем, о старте проекта говорить рано, если вообще придется. FortGroup, владеющий 10% акций БГД, судится с остальными акционерами, у которых свои взгляды на реконцепцию.
Большинство собственников крупных торговых центров, построенных семь и более лет назад, до сих пор по инерции держатся за те концепции, которые были заложены в начальные проекты. А именно в начале «нулевых» почти все девелоперы и управляющие компании «клонировали» торговые центры – создавали объекты со схожей планировкой и стандартным пулом арендаторов. Рано или поздно собственникам придется инвестировать в реконцепцию. Впрочем, если слишком затянуть, то объект настолько упадет в цене, что его легче будет продать, чем спасти. А купит его очередная компания-«кладоискатель», чтобы превратить здание и связанный с ним бизнес в нечто оригинальное и востребованное.
