Прошлый год был непростым для рынка загородной недвижимости. По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в 2013 году на рынок вышло на 18% меньше проектов, чем в позапрошлом. Снизилось и количество сделок. Так, Бюро аналитики по рынку недвижимости (БАРН) зафиксировало падение продаж за год на 40-43% в зависимости от сегмента (в статистике учитываются только данные о тех коттеджных поселках, девелоперы которых участвуют в информационном обмене, – на сегодняшний день около 80 загородных проектов).
Оптимистичная зима
Многие участники рынка полагали, что зимой ситуация будет еще хуже: традиционно, как только начинаются снегопады, покупатели все реже выбираются в область на просмотры объектов. Однако зима выдалась достаточно теплой, пришла поздно, ушла рано. И в результате сезонного затишья так и не случилось. «Зимние месяцы были “рабочими”, малоснежными, поэтому просмотры практически не останавливались. Покупатели не успели соскучиться по земле, так что вряд ли следует ожидать значительного всплеска спроса этой весной», – считает Светлана Невелева, советник руководителя ГК «Стинком».
«Этой зимой активность покупателей была на 17% выше прошлогодней. В частности, участники информационного обмена заключили 338 сделок», – рассказал Дмитрий Сперанский, руководитель БАРН.
В отличие от Светланы Невелевой, он уверен, что весенняя активизация спроса все-таки будет. «Практика показывает, что в весенние месяцы активность покупателей возрастает в среднем в 1,5 раза по сравнению с зимними. Этот год не станет исключением», – говорит эксперт.
Довольно оптимистична точка зрения Елены Шишулиной, директора по маркетингу «УК “СТАРТ Девелопмент”»: «Общее оживление на рынке почувствовалось уже в феврале, и мы прогнозируем, что оно сохранится как минимум до начала лета. Повысившийся спрос приведет даже к увеличению цен, но в разумных пределах – на 5-10%.
Переоценка ценностей
Так или иначе, динамика развития разных сегментов загородного рынка, вероятно, будет неодинаковой. Например, хорошие перспективы, на наш взгляд, у малоэтажных комплексов квартирного типа. БН ранее писал, что во второй половине 2013 года в продажу вышло более десятка таких проектов. Они составляют все более серьезную конкуренцию таунхаусам, поскольку «квартирный формат» ближе и понятнее современному покупателю.
Напомним: в 2011-2013 годах строители таунхаусов активно боролись за массового покупателя, имеющего невысокий доход: предлагали дешевые мини-секции площадью от 30 кв. м (и это – при наличии двух этажей!), возводили таунхаусы в чистом поле, без социальной инфраструктуры, экономили на архитектуре, материалах и т. д. Поначалу клиенты раскупали такие объекты как горячие пирожки, потому что цена домовладения зачастую составляла менее 1 млн руб. Но когда люди осознали все сложности эксплуатации таких объектов в загородных условиях, спрос на них стал падать. И сегодня предложения эконом-класса хорошо продаются лишь в единицах проектов, с наиболее приемлемыми условиями для жизни.
Постепенно формат таунхауса возвращается в более естественную для него среду – сегмент комфорт-класса. «Покупатели наконец стали осознавать, что даже 50 кв. м в двух этажах – это не слишком удобная жилплощадь», – говорит Елена Карасева, директор по маркетингу компании «ПетроСтиль». Она уверена, что спрос на просторные таунхаусы комфорт-класса будет расти – и этой весной, и далее: «Сегодня объем предложения таких домовладений, по нашим оценкам, составляет около 400 секций. Каждый год продается около 170. К тому же многие проекты этого формата близки к финальной стадии и будут полностью реализованы уже в этом году. В 2014 году три-четыре крупных игрока закончат продажи и сдадут свои поселки. Это создает предпосылки для дефицита качественных таунхаусов класса “комфорт” на рынке».
Экономичная малоэтажка
А вот развитие загородного сегмента эконом-класса эксперты тесно связывают именно с малоэтажными комплексами квартирного типа. «Этой весной самым востребованным форматом загородного жилья остаются малоэтажные комплексы эконом-класса, высокий спрос на которые был отмечен еще во II квартале 2013 года», – заявила Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar. По ее словам, на 2014 год заявлено не так много новых проектов в сегменте «малоэтажки». Однако те, что запущены в реализацию, довольно крупные. Например, в городе Сертолово Всеволожского района начинается строительство сразу трех масштабных проектов: «Лось-Сертолово» (застройщик – компания КВС); «Золотые купола» (РосСтройИнвест) и «Воздух» (ДСК «Сертолово»). Несколько демократичных по цене проектов запущено в Курортном районе Санкт-Петербурга, Ломоносовском районе Ленобласти.
Новые малоэтажные проекты в пригороде, безусловно, интересны тем, что по цене крохотной квартиры-студии в многоэтажном «миллионнике» предлагается более просторное и качественное жилье в трех-, четырехэтажных домах, в зеленых и экологически благополучных кварталах.
Однако спрос на такие квартиры все равно будет ограничен. Даже проживая в ближайшем пригороде, вроде Сертолово, необходимо иметь один, а лучше два автомобиля на семью. Хотя, надо сказать, и наличие машины не всегда решает проблему транспортной доступности при нынешних пробках. Все-таки большинство покупателей сегодня готовы мириться с перенаселенностью городских окраин и плохой экологией ради близости к метро.
Первичка и вторичка сравнялись
На вторичном рынке загородной недвижимости, по сведениям NAI Becar, наиболее популярными остаются земельные участки без домов. Доля таких объектов в общей структуре продаж составляет порядка 30%.
«В последние годы люди отказываются от покупки старых дач и домов, предпочитая купить участок и построить дом исходя из своих собственных представлений и пожеланий», – добавляет Ирина Романова, директор загородного представительства АН «Итака». Однако она подчеркивает, что речь идет не только об участках на вторичном рынке. Не менее охотно люди приобретают землю в коттеджных поселках. Зачастую для покупателя вообще нет разницы: многие девелоперские проекты как две капли воды похожи на садоводческие массивы.
Данные Дмитрия Сперанского подтверждают высокий спрос на земельные участки в коттеджных поселках. Так, среди всех загородных объектов, проданных в течение прошедшей зимы, почти 60% – это участки без подряда. Доля же сделок с готовыми домами за этот период составила не многим более 7%.
Дальше будет хуже
Ряд экспертов полагают, что всплеск продаж в начале года – вовсе не повод для оптимизма. Как считает Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: Новые Территории», активизация спроса, о которой говорят аналитики, была связана с резким изменением курса иностранных валют. Ряд покупателей решили не испытывать судьбу и совершить давно запланированную сделку.
«В целом объективных предпосылок к росту числа продаж и выручки (или хотя бы их стабилизации), мы не видим», – констатирует Дмитрий Майоров.
С ним соглашается Елена Карасева: «Всплеск активности покупателей в начале года – временный. В средне- и долгосрочной перспективе спрос на загородную недвижимость будет, вероятно, снижаться». По ее словам, обострение отношений России с Западом приведет к росту цена на товары импортного производства, которых сейчас – большинство. Так что значительная часть семейных бюджетов будет уходить на покупку товаров первой необходимости, к которым загородная недвижимость, конечно, не относится.
В ближайшие годы приобретать загородные объекты будут, по-видимому, только наиболее состоятельные граждане. Конкуренция на рынке станет довольно жесткой, выживут только самые интересные и перспективные проекты. Естественно, мы будем следить за развитием ситуации на рынке. Особенно интересны для нас итоги марта и апреля. Обычно именно они позволяют сделать более или менее точный прогноз до конца текущего года.
