Два года назад мы уже рассказывали, как в Санкт-Петербурге обстоит дело с высотным строительством. На тот момент в городе были сданы пять жилых домов высотой более 100 метров. Однако настоящими небоскребами их назвать можно было лишь с большой натяжкой: этажей во всех этих объектах было 25-27, а высотность достигалась при помощи декоративных надстроек, например, шпилей и громоотводов.
В конце 2012 года был сдан первый настоящий жилой небоскреб – 35-этажный ЖК «Князь Александр Невский» (застройщик – ГК «РосСтройИнвест»): он стал самым высоким среди многоквартирных домов – 124 метра – и по числу этажей тоже занимает первое место.
Понятно, что на фоне чикагских, шанхайских или дубайских небоскребов (там можно купить апартаменты на 80-м и даже 100-м этаже) единственное на сегодняшний день жилое здание выше 30 этажей выглядит довольно скромно. Но для Петербурга с его небесной линией любое сооружение высотой более ста метров является уникальным объектом. При этом в последние годы городские девелоперы заявляют все больше подобных проектов, один выше другого, и не только жилых, но и общественно-деловых. Часть из них уже реализуются, другие на подходе.
БН попытался проанализировать, стало ли высотное строительство модным трендом и может ли появиться в нашем городе что-то похожее хотя бы на столичный ММДЦ «Москва-сити».
В ожидании «Лахта-центра»
Отдельно следует рассказать о многоэтажной офисной недвижимости. Несколько месяцев назад наконец-то ввели в эксплуатацию БЦ «Лидер тауэр»: теперь этот 42-этажный небоскреб (140 метров) является не только самым высоким бизнес-центром (до этого им был МФЦ «Атлантик-Сити» на улице Савушкина), но и вообще самым высоким зданием в Петербурге.
Но побит этот рекорд будет уже в обозримом будущем. Разумеется, речь идет об ОДЦ «Лахта-центр», который через четыре года должен возвыситься над городом на невообразимые 86 этажей (462 метра). Наиболее трудоемкие работы нулевого цикла уже близки к завершению. Так что при благоприятном развитии событий сдать первую очередь объекта (в нее входит собственно сверхвысокая доминанта, а также многоэтажный паркинг) удастся к началу Чемпионата мира по футболу 2018 года (хотя формально «Лахта-центр» к нему никакого отношения не имеет).
Еще один небоскреб общественно-делового назначения собирается в ближайшее время построить рядом с Ладожским вокзалом дочерняя структура холдинга «Адамант». Правда, возвести три 120-метровые башни ей власти все же не позволили, так что придется удовлетвориться одной стометровой.
Интересно, что для административных зданий выше 100 метров, как пояснили БН в компании «Лидер групп», вообще не существует нормативов проектирования. В связи с этим возникает необходимость разрабатывать специальные технические условия для каждого конкретного здания, что увеличивает стоимость и сроки строительства.
С высоты птичьего полета
Зато высоток, где можно будет не только работать, но и жить, в ближайшие годы построят сразу четыре. Совсем скоро начнется нулевой цикл на площадке, расположенной на пересечении проспектов Энгельса и Северного. Здесь, на Поклонной горе, компания «С.Э.Р» возведет многофунциональный центр Ingria Tower высотой 165 метров. Учитывая, что сама гора возвышается над уровнем Финского залива на 40 метров, жильцы верхних этажей смогут смотреть на Петербург в буквальном смысле с высоты птичьего полета.
Деловая часть Ingria Tower состоит из 24-этажного бизнес-центра, жилая – из 47-этажного апарт-отеля на 492 квартиры (хотя пока де-юре они жильем не являются) – от студий до двухкомнатных. Планируемый срок сдачи – декабрь 2017 года.
Сразу два 46-этажных небоскреба (140 метров) в Усть-Славянке собирается построить компания «РосСтройИнвест». Сейчас завершается их проектирование, в конце марта нынешнего года документация будет передана на утверждение в Главгосэкспертизу, а в июне девелопер рассчитывает получить разрешения на строительство обоих объектов – ЖК «Петр Великий» и ЖК «Екатерина Великая». Они рассчитаны примерно на тысячу квартир (полноценного жилья, а не апартаментов). Сдать высотки планируется в середине 2017 года.
Наконец, самый новый проект – МФЦ IceBridge на пересечении улицы Коллонтай и проспекта Большевиков. Компания «Донк» собиралась начать строительство двух 150-метровых башен в 2012 году, но затем проект пришлось пересматривать в связи с тем, что Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) разрешают возводить в этом месте здания не выше 110 метров (количество этажей пока неизвестно). В результате активные действия на месте будущей стройки развернулись только в феврале нынешнего года, когда был снесен рынок рядом со станцией метро «Проспект Большевиков». Вероятно, строительство МФЦ (здесь также будет бизнес-центр и апарт-отель) начнется во втором полугодии.
Небо становится ближе
Итого в 2017-2018 годах количество зданий с числом этажей более 30 вырастет с нынешних двух до восьми. Возможно, их будет даже больше – мы исходим из числа заявленных на сегодняшний день объектов.
К тому же в Северной столице появился девелопер, который, по сути, стал специализироваться на строительстве именно сверхвысоких (для Петербурга) объектов, – это компания «РосСтройИнвест». В планах на будущее у нее – строительство еще двух небоскребов, сейчас под эти проекты подбираются участки.
Однако массовым высотное строительство в нашем городе стать не может. И дело здесь вовсе не в слабых грунтах – современные технологии, в частности сверхдлинные сваи, позволяют возводить небоскребы даже посреди самого настоящего болота. Главный ограничитель в Петербурге – ПЗЗ с их высотным регламентом, а в области – Региональные нормы градостроительного проектирования. Кстати, согласно им в 47-м регионе появление небоскребов полностью исключено, даже на приграничных с городом территориях.
В Петербурге, по мнению экспертов, есть три района, где, видимо, будут появляться в небольшом количестве 40- и даже 50-этажные здания, в том числе жилые: это Невский, Красносельский и Приморский – здесь высотные ограничения не такие строгие, как в других районах.
Большинство девелоперов вряд ли станут связываться с высотным строительством. Дело в том, что для домов выше 75 метров действуют специальные пожарные нормативы, а для зданий выше 100 метров – еще более суровые. Более затратными становятся и проектирование, и сам процесс строительства (например, за счет сложных фундаментных работ), и обслуживание дома. «Точно посчитать, насколько дороже, сложно, так как здесь многое зависит от проекта. Но если брать два дома, похожих по квартирографии и архитектуре, но разных по высоте, то себестоимость квадратного метра для здания высотой более 75 метров будет на 10-15% больше, чем для обычной 25-этажки», – говорит председатель правления ГК «РосСтройИнвест» Игорь Креславский.
Для сверхвысоких домов, от 100 метров, эта разница еще заметнее. «Здесь себестоимость “квадрата” может увеличиваться на 50% и более. Например, потому, что приходится использовать более дорогие конструктивные материалы, способные выдерживать ветровые нагрузки, арендовать специальную строительную технику и так далее», – рассуждает генеральный директор компании «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев.
Рентабельность высотных проектов, с одной стороны, ниже, чем «обычных», но, с другой стороны, в условиях высококонкурентного рынка – это прекрасный способ выделиться на фоне похожих друг на друга новостроек.
«Дело здесь не только в высоте здания. Привлечь покупателей можно в том числе и интересной архитектурой. Но при этом квартиры на верхних этажах, исходя из нашего опыта, раскупаются в первую очередь. Существует определенная прослойка людей, для которых чем выше находится их жилье, тем лучше», – уверен Игорь Креславский.
Резюмируем: высотный проект, особенно с удачной концепцией, может стать визитной карточкой компании. Об этих проектах говорят, что они становятся доминантой района и на них, безусловно, застройщик сможет заработать. Вероятно, такие объекты, хотя и в довольно небольшом количестве, будут появляться в нашем городе. Но Нью-Йорком он все равно не станет. И об этом, наверное, совершенно не стоит сожалеть.
