С 1 октября 2013 года в силу вступил 250-ФЗ, меняющий порядок постановки объектов недвижимости на кадастровый учет. Предполагалось, что данная процедура упростится, а дольщики получат дополнительные гарантии защиты своих прав. Но на деле процесс получения кадастровых паспортов стал сложнее – органы, ответственные за прием и выдачу соответствующих документов, не справляются с возросшей нагрузкой.
Ставим сами
Напомним, что порядок государственной регистрации объектов недвижимости (в том числе – многоквартирных домов) в прошлом году менялся дважды. Начиная с 1 января 2013 года застройщиков обязали оформлять кадастровые паспорта на сданные многоквартирные дома. Чтобы сделать такой паспорт, компания должна представить выданное Службой госстройнадзора и экспертизы разрешение на ввод дома в эксплуатацию и технический план здания (его заказывают в органе технической инвентаризации или у кадастрового инженера) в ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра». На основе этих двух документов информацию о доме вносят в Единый кадастровый реестр. После прохождения этих процедур надлежало оформлять отдельный кадастровый паспорт на каждое помещение в этом доме (в том числе и на квартиры). Вопрос о том, кто именно должен ставить на кадастровый учет квартиры – застройщик или дольщики, законодатели оставили без ответа. В результате многие компании оформляли кадастровый паспорт лишь самих домов – аналогичную процедуру в отношении квартир вынуждены были проводить их покупатели. Чем многие из них были крайне недовольны.
А с 1 октября (после вступления в силу 250-ФЗ) появилась очередная новация: многоквартирные дома и все расположенные в них помещения необходимо ставить на кадастровый учет одновременно. Казалось бы, проблема решена. Но тот же 250-ФЗ дал возможность покупателям новостроек самостоятельно заниматься кадастровым учетом своих квартир, не дожидаясь, пока на учет поставят весь дом. «Здание ставится на кадастровый учет вместе со всеми расположенными в нем помещениями (квартирами, встройками, объектами общего пользования). Однако именно для квартир было сделано исключение – их можно оформить раньше, чем сам дом», – поясняет юрист практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры» Софья Соколова.
Прерогатива застройщика
Формально возможность самостоятельной постановки квартир на кадастровый учет дает покупателям жилья в новостройках свободу выбора. «Прежде всего этим механизмом воспользуются покупатели жилья в проблемных домах, застройщики которых долгое время не могут сдать свои объекты в эксплуатацию. В таких случаях раньше граждане были вынуждены регистрировать права на жилье через суд. Теперь – имеют возможность самостоятельно поставить свои квартиры на кадастровый учет и получить свидетельство о праве собственности», – отмечает генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев.
Однако во всех остальных случаях эксперты не советуют дольщикам самостоятельно заниматься этой работой. «Когда застройщик ставит на кадастровый учет дом и все его помещения, дольщикам остается лишь получить кадастровые паспорта на свои квартиры через МФЦ – эта процедура занимает в среднем две недели. Стоимость соответствующей услуги составляет 200 рублей. После чего можно приступать к оформлению права собственности», – поясняет начальник отдела по работе с клиентами Группы компаний «РосСтройИнвест» Марина Евреинова. Но, по ее словам, возможность ставить квартиры на кадастровый учет силами самих покупателей подразумевает, что застройщик может и не проходить соответствующую процедуру в отношении всего дома. «В таких случаях дольщикам сначала придется заказать в проектно-инвентаризационном бюро технический паспорт на квартиру и лишь после этого – кадастровый – в МФЦ. Временные и денежные затраты граждан возрастают при этом в несколько раз», – говорит эксперт.
В целом, как считают участники рынка, в большинстве случаев дольщиков необходимо исключить из процесса оформления кадастровых паспортов на объекты недвижимости. «Всю необходимую документацию должен готовить застройщик. В противном случае очереди на оформление кадастровых паспортов увеличатся в несколько раз», – утверждает руководитель аналитического отдела ООО «Северо-Запад Инвест» Олег Громов.
Кадастровый коллапс
Документы, необходимые для постановки многоквартирного дома на кадастровый учет, застройщики должны подавать в электронном виде – через открытые по всему городу многофункциональные центры (МФЦ). Но, как выяснилось, у структур Росреестра нет технической возможности пропускать через себя огромные массивы информации: ведомство не справляется с растущим потоком заявлений от застройщиков. «В МФЦ и органах Росреестра попросту не хватает специалистов. В результате на рынке работают многочисленные посредники, которые предлагают ускорить получение кадастровой документации. О прозрачности процесса в этой ситуации говорить не приходится», – констатирует генеральный директор компании «Отделстрой» Марк Окунь.
Эта проблема характерна не только для Петербурга, но и для Ленобласти, где сдают все больше жилья. Еще в конце прошлого года генеральный директор ОАО «Региональное управление геодезии и кадастра» Алексей Лебедев заявлял, что Кадастровая палата Ленобласти не справляется с возросшим объемом заявлений. За последнее время ситуация явно не улучшилась.
По мнению участников рынка, единственным выходом из этой ситуации является увеличение штата сотрудников МФЦ и органов Росреестра. «Очевидно, что в этих центрах нужно создавать отдельные окна для застройщиков. Других выходов из этой ситуации не существует. Пока же меня не покидает ощущение, что кто-то умышленно создает ажиотаж вокруг постановки жилых домов на кадастровый учет», – констатирует Марк Окунь.
Полуфабрикат
В общем, новый, «упрощенный», механизм постановки жилья на кадастровый учет явно «буксует». При этом, как рассказала БН старший юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group Вера Рябова, формально Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» вовсе не обязывает застройщика обеспечивать постановку дома и помещений в нем на кадастровый учет.
«В соответствии с частью 3 статьи 8 закона 214-ФЗ для передачи квартиры достаточно разрешения на ввод дома в эксплуатацию. То есть дольщик вправе отказаться подписывать акт приема-передачи квартиры лишь в том случае, если в договоре долевого участия специально предусмотрена обязанность застройщика поставить помещение на кадастровый учет», – утверждает Вера Рябова.
Получается, что кадастровая регистрация дома и квартир в нем – это всего лишь право, а не обязанность застройщика. Очевидно, что в этой ситуации многие компании будут перекладывать функции по оформлению квартир на плечи покупателей: как утверждает директор филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Санкт-Петербургу Даниил Пильдес, уже сейчас некоторые застройщики передают гражданам квартиры в домах, которые не поставлены на кадастровый учет. Фактически покупателей обязывают самих заниматься регистрацией жилья.
В идеальном для дольщиков варианте застройщик должен самостоятельно ставить на учет дом и все помещения в нем – сразу после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. А уже затем подписывать с покупателями акты приема-передачи жилья и выдавать им ключи.
Когда же застройщик передает дольщикам еще не оформленные квартиры, то, по сути, покупатели получают некий полуфабрикат – помещения, которые не имеют юридического статуса: в них можно проживать, однако нельзя оформить в собственность. Более того, в таких случаях дольщикам придется раскошелиться и потратить немало времени на оформление своего жилья. Стоимость получения техпаспорта для «однушки» площадью 35 кв. м, который необходим для постановки квартиры на кадастровый учет, составляет около 4 тыс. руб. А самого документа придется ждать в лучшем случае около месяца.
