ТРК строят ударно, но дефицит сохраняется

За прошлый год, по данным Astera, совокупный объем арендопригодных площадей в торговых центрах Санкт-Петербурга превысил отметку в 3 млн кв. м (данные на четвертый квартал). Объем ввода составил 284,7 тыс. кв. м – плюс 10,2% к предыдущему периоду.

Ударная пятилетка
«Высокие объемы ввода нового предложения приблизили рынок торговой недвижимости Петербурга к насыщению, – говорит руководитель отдела торговых помещений Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate Ольга Аткчис. – В перспективе мы ожидаем усиления уникальных функций в рамках действующих торговых комплексов, а также развития формата микрорайонных и районных торговых центров».

За пятилетний период (с января 2008-го по декабрь 2012 года включительно), как сообщает служба маркетинга STEP, в Петербурге было построено и реконструировано 162 торговых объекта общей площадью более 2 млн кв. м. В прошлом году городской рынок пополнился еще 32 торговыми объектами. В основном это объекты нового строительства. За год было реконструировано под торговую функцию не более пяти зданий.

Лидером ввода торговых площадей в 2013 году стал Фрунзенский район (136,3 тыс. кв. м) благодаря открытию сразу двух крупных объектов – ТРК «Балкания Нова» (78,6 тыс. кв. м) и «Континент на Бухарестской» (57,6 тыс. кв. м). В тройку лидеров вошли Красносельский (93,6 тыс.) и Московский (69,3 тыс.) районы.

Стоит отметить, что ввод торговых площадей в последние годы в Петербурге осуществляется неравномерно. Наибольший прирост произошел в 2010 году, когда на рынок было выведено сразу три проекта-стотысячника: торгово-развлекательные комплексы «Галерея» (187 тыс. кв. м) и «Лето» (115,8 тыс. кв. м) и торгово-офисный центр «Стокманн Невский Центр» (90,8 тыс. кв. м). Примечательно, что два из них открылись в самом центре Петербурга – у площади Восстания. «Завершение строительства “Галереи” и “Стокманна” позволило Центральному району покинуть список аутсайдеров по объемам предложения торговых площадей. Однако с вводом этих объектов потенциал строительства в центре Петербурга крупных и современных торговых комплексов фактически исчерпан. В ближайшие годы или даже десятилетия рынок здесь может развиваться только за счет реконструкции исторических зданий. В силу их специфики ожидать значительного увеличения предложения не приходится», – комментирует директор направления коммерческого строительства компании STEP Михаил Лиханов.

Аналогичный всплеск активности, по сведениям эксперта, наблюдался в 2008-м, когда было введено 509,4 тыс. кв. м торговой недвижимости. В остальные годы объем ввода находился в диапазоне 280-380 тыс. кв. м и лишь в 2013-м перевалил за отметку в 400 тысяч «квадратов».

Основная девелоперская активность за рассматриваемый период наблюдалась в сегменте торгово-развлекательных комплексов. За последние пять лет суммарная площадь новых ТРК составила порядка 1,5 млн кв. м – это около 65% от общего ввода в сегменте торговой недвижимости.

Тренды и прогноз
«Среди главных тенденций на рынке строительства торговой недвижимости последних лет можно отметить укрупнение проектов. Общая площадь многих вводимых ТРК превышает 50 тыс. и даже 100 тыс. кв. м. Этот тренд начал проявляться еще с ввода торгового комплекса “Мега” в 2006-2007 годах, но в последние пять-шесть лет получил особенно активное развитие», – отмечает Михаил Лиханов. В городе открылось сразу около десятка гигантов.

Следом за упомянутыми выше ТРК «Галерея», «Стокманн Невский Центр» и «Лето» введены такие крупные комплексы, как «Питерлэнд» (159,6 тыс. кв. м) в Приморском районе, «РИО» (62,9 тыс. кв. м) во Фрунзенском и «Ока» (56,3 тыс. кв. м) в Колпино. В 2013 году были достроены и сданы в эксплуатацию ТРК «Жемчужная плаза» (92,7 тыс. кв. м) в Красносельском и «Континент на Звездной» (68,4 тыс. кв. м) в Московском районе.

Другой значимый тренд связан с активным развитием специализированных объектов торговли. К примеру, строительных и мебельных гипермаркетов. Хотя доля таких объектов пока не превышает 5% общего объема торговых площадей Петербурга, этот сегмент в последние годы показывает наилучшую динамику, наравне с сетевыми продовольственными гипер- и супермаркетами.

Среди наиболее значимых «новостроек» – торгово-развлекательные комплексы «Галактика» в Московском (застройщик – ЗАО «Торговый Двор»), «Европолис» (ООО «Европолис Балтик рус») в Выборгском, «Пять озер» (ОАО «Макромир») в Приморском, «Охта Молл» (ООО «Темпо Инвест») в Красногвардейском районе, а также аутлет «Пулково» (ООО «Пулково Аутлет») в Шушарах и торгово-офисный центр «Даль» (ООО «Донк») в Невском районе Петербурга.

Добавим сюда то, что собственники некоторых старых торговых центров уже приняли решение о реконцепции своих объектов. «Реконцепция торговых центров постепенно будет нарастать, – сообщает Colliers International в обзоре по торговой недвижимости за 2013 год, – поскольку устаревшие объекты не смогут конкурировать с новыми современными проектами». Кстати, среди российских регионов наибольшее число проектов, прошедших процесс реконцепции, сосредоточено именно в Санкт-Петербурге («Лондон Молл», «Академ Парк», МФК «Толстой Сквер» и др.). Впереди России всей Москва, где в последние годы «апгрейд» прошли уже около 20% объектов. Петербургскому бизнесу придется догонять столицу, иначе торговые комплексы, построенные в нулевые годы нашего века, будут все больше терять посетителей, а с ними и арендаторов, которые предпочтут недавно возведенные, современные объекты.

Несмотря на успехи девелоперов, пока нельзя сказать, что дефицит качественных торговых площадей в Петербурге ликвидирован. Уровень вакантных площадей в крупных торговых центрах на конец 2013 года составлял менее 4%. Это означает дефицит – у потенциальных арендаторов практически нет выбора. А уровень вакансии в наиболее ликвидных объектах вообще близок к нулю. Однако при успешном вводе заявленных на ближайшие два года объектов дефицит будет ощутимо снижен. У арендаторов появится выбор, а размер арендных ставок пройдет коррекцию.

Объемы ввода торговых площадей в Санкт-Петербурге

Источник: компания STEP

Динамика средних цен на торговую недвижимость Санкт-Петербурга

Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»

Текст: Вячеслав Березниченко    Фото: Алексей Александронок