В последние три года сезонные обзоры первички отличались редкостным однообразием: объем предложения медленно, но верно увеличивался, спрос демонстрировал привычные сезонные колебания, а цены росли в пределах инфляции. Все ровненько, без всплесков и падений. В декабре 2013-го плавное развитие рынка вдруг было взорвано ажиотажным спросом.
Как горячие пирожки
Представители строительных и риэлторских компаний утверждают, что начиная с осени прошлого года спрос на квартиры в строящихся домах растет как на дрожжах. «Приведу статистику. В сентябре 2013 года “Петербургская Недвижимость” заключила 1500 сделок на первичном рынке, в ноябре – уже 1850. В декабре – 2050 сделок. В коротком январе – 1500, а в феврале – 2000», – рассказывает генеральный директор компании «ЦРП “Петербургская Недвижимость”» Олег Пашин.
В строительных компаниях «Главстрой-СПб» и «ЮИТ Санкт-Петербург», в агентствах недвижимости «Адвекс» и «АРИН» сообщают об удвоении продаж в декабре и январе по сравнению с показателями за аналогичные периоды прошлого года. В феврале, по словам участников рынка, интерес покупателей не снизился.
В разных сегментах рынка ситуация, безусловно, развивалась неодинаково. Повышенный интерес к квартирам в жилых комплексах эконом-класса стал заметен еще в конце ноября 2013 года и с тех пор только растет, отмечает генеральный директор АРИН Елена Лашаева. Более дорогая недвижимость начала активнее продаваться несколько позже, с конца декабря прошлого года.
В отношении жилья класса «премиум» мнения участников рынка разошлись. «В элитном сегменте отмечается тенденция сокращения продаж до 60%», – утверждает директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева. Тогда как Олег Пашин считает, что спрос все же повысился, но только на готовые объекты.
Покупать нельзя откладывать
Относительно стабильный рост доходов населения и доступность ипотеки в последние годы позволяли все большему числу россиян самостоятельно решать жилищный вопрос. По данным «Петербургской Недвижимости», в 2013 году объем продаж строящегося жилья вырос на 21%. В 2014-м, как ожидалось, должен был повыситься еще на 12-15%.
Но в конце осени прошлого года на планомерный рост спроса наложился макроэкономический фактор – падение курса рубля по отношению к евро и доллару. Ослабление рубля сыграло роль катализатора покупательской активности. «По всей видимости, скачок курса названных иностранных валют стимулировал к немедленному приобретению квадратных метров тех граждан, кто уже давно планировал приобретение недвижимости, но по разным причинам колебался», – полагает директор филиала «БКС Премьер» в Санкт-Петербурге Дмитрий Егоров. Несложно предположить, что россияне, копившие деньги на покупку жилья в рублях, при первых признаках ослабления национальной валюты предпочли «переложить» их в недвижимость. Дополнительным аргументом в пользу немедленной покупки стали муссируемые в СМИ слухи о грядущем повышении ставок по ипотечным кредитам.
Вторая категория внезапно наводнивших рынок недвижимости покупателей – инвесторы. По данным агентств недвижимости, доля инвестиционных сделок за зиму выросла до 15-20%.
Цены не галопируют
Казалось бы, ажиотажный спрос должен был разогреть рынок и привести к повышению цен. Однако этого не случилось. Как следует из статистики, собранной Центром исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», за зиму средняя цена предложения на рынке строящегося жилья в рублевом эквиваленте подросла, но вовсе не так значительно, как ожидалось. За три месяца она повысилась всего на 2%, что на фоне существенного падения рубля по отношению к бивалютной корзине и с учетом уровня инфляции абсолютно несущественно. Более того: если взглянуть на развитие ситуации за последние полгода, то очевидно, что цены на строящуюся недвижимость вяло топчутся вокруг отметки 90 тыс. руб. за кв. м, опускаясь или поднимаясь за месяц в пределах 1 тыс. руб.
Можно, конечно, предположить, что показатель среднерыночной цены практически не изменился, так как наиболее ликвидные квартиры – студии и «однушки» – в первую очередь «вымываются» с рынка. Далее арифметика проста: чем больше по площади жилье, тем ниже стоимость квадратного метра, что соответствующим образом отражается на динамике средней цены. Но, скорее всего, дело в другом. «Крупные застройщики очень осторожно относятся к корректировке стоимости. На текущий момент цены подняли небольшие застройщики – причем некоторые достаточно существенно, на 10-12%. Однако их доля на рынке невелика, и эти изменения на среднее значение не сильно повлияли», – рассуждает Олег Пашин.
Вторая категория компаний, решившихся на пересмотр «прайсов», – это те, кто до сих пор держал цены ниже средних по рынку. Например, компания «Главстрой СПб», которая в январе увеличила цены квадратного метра на 1-3 тыс. руб. (на 4-10%) – в зависимости от объекта. Но таких примеров немного.
Слишком много строят
Так что же помешало бизнесу воспользоваться моментом и повысить цены? Возможно, «виноват» в этом большой объем нового предложения, выплеснувшийся на рынок за три зимних месяца. С начала декабря по конец февраля были выведены в продажу около трех десятков новых объектов. По приблизительным подсчетам, листинг пополнили более десяти тысяч квартир в новостройках и ближайших пригородов. Если застройщики начнут все заявленные проекты, полагает начальник отдела маркетинга бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Галина Чесаева, объем нового предложения в 2014 году превысит показатель прошлого года на 0,3 млн кв. м и достигнет 5 млн кв. м.
Впрочем, не все коллеги согласны с представителем ЛСР. По прогнозам «Главстроя-СПб», количество нового предложения на рынке может несколько снизиться. «В прошлом году в Петербурге было выдано меньше градостроительных планов, чем в 2012-м. Соответственно, новых объектов на территории города в текущем году появится меньше, чем годом ранее. Суммарный объем нового предложения на рынке Петербурга и Ленобласти в 2014-м составит 4,5 млн кв. м», – считает Петр Буслов.
В любом случае первичный рынок будет прирастать как очередями в уже реализуемых проектах, так и новыми объектами. В целом объем жилья, строящегося в Петербурге и на расстоянии примерно 10 км от его границ, к концу 2014 года приблизится к 8,5-9 млн кв. м (на конец 2013 года было около 7 млн кв. м). С учетом из этого вполне объяснима сдержанная ценовая политика строительных компаний. Ведь уже в конце прошлого года эксперты осторожно говорили об отставании спроса от предложения. Напомним: по данным БН, в 2013 году на рынок Петербурга было выведено 4,7 млн кв. м нового предложения, а реализовано, по статистике «Петербургской недвижимости», – 3,9 млн кв. м.
Чем рынок успокоится
Участники рынка сходятся во мнении, что небывалая покупательская активность начала года снизится до обычного уровня уже в мае. Просто потому, что число тех, кто желает и может приобрести недвижимость, не бесконечно. «По моему ощущению, общее количество сделок на рынке недвижимости в этом году будет примерно таким же, как и в прошлом. Просто большее число продаж придется на первый квартал», – предполагает генеральный директор СК «Навис» Александр Львович.
К лету спрос войдет в «нормальное русло», уверены застройщики. Но, учитывая снижение реальных доходов населения из-за разогнавшейся инфляции, рискнем предположить, что летний сезон для продавцов недвижимости может оказаться даже несколько хуже, чем прошлогодние. Стабильность жилищного рынка, конечно, могут поддержать государственные программы, например – субсидии для военных, выдачу которых Минобороны обещает начать уже в этом месяце. Однако маховик госпрограмм запускается медленно и со скрипом.
Объемы строительства тем временем будут нарастать. Даже если девелоперы скорректируют темпы вывода новостроек на рынок, надолго «заморозить» объекты у них не получиться – слишком дорогостоящее это мероприятие. «В целом конкуренция продолжит расти, и возможно перераспределение спроса между объектами и застройщиками», – предупреждает Олег Пашин.
В такой ситуации бизнес может забыть о росте цен на недвижимость, опережающем инфляцию. Наиболее скептично настроенные эксперты не исключают даже их снижения. «Мы ожидаем в этом году введения сразу четырех крупных проектов комплексного освоения территорий, отчего возрастает риск перенасыщения рынка жилыми объектами. Если мы будем двигаться по такому сценарию, то стоимость жилья может снизиться на 10-15%», – говорит Полина Яковлева.
Попробуем дать собственный прогноз. Ближе к лету, как только ажиотажный спрос спадет, мы увидим множество заманчивых предложений и креативных акций от застройщиков. Покупателям будет из чего выбирать.
