Возможности, которые открывает ипотека коммерческой недвижимости, трудно переоценить. Для предприятия это путь развития бизнеса без изъятия оборотных средств, а для частного лица – источник дополнительного дохода. В странах с развитой экономикой при помощи ипотеки проводится от 60 до 80% всех сделок купли-продажи деловой недвижимости.
Низкие темпы развития российской коммерческой ипотеки объясняются несовершенством отечественного законодательства, которое предусматривает возникновение ипотеки в силу закона только при залоге жилых домов и квартир.
Коммерческая ипотека – зачем и для кого
Кредит на покупку нежилого помещения для коммерческого использования под залог такого объекта называют коммерческой ипотекой. Предметом залога может быть как приобретаемый, так и уже находящийся в собственности заемщика офис, торговое или складское помещение. По действующим в Москве и Петербурге программам в залог принимаются оформленные в собственность имущественные комплексы, здания, строения или их части.
Процедура получения коммерческой ипотеки сходна с оформлением ипотеки жилья. Здесь также важен андеррайтинг заемщика (проверка его кредитоспособности), оценка объекта недвижимости, есть требования обязательного страхования и первоначального взноса.
Очевидно, что при грамотной эксплуатации коммерческой недвижимости ее доходность обеспечивает владельцу прибыль, значительно превышающую выплаты банку по процентам. В развитых странах предприятия малого и среднего бизнеса широко используют коммерческую ипотеку. «Это связано прежде всего с тем, что большинство своих доходов западные компании декларируют официально, – говорит заместитель генерального директора компании «Кредитный и Финансовый Консультант» Денис Лисаков. – Банкам проще принимать решение о возможности предоставления кредита фирме с прозрачной бухгалтерией. Этого пока, к сожалению, нет в России».
За рубежом основной объем кредитов на покупку коммерческой недвижимости выдается юридическим лицам. Получить такой кредит компаниям в развитых странах так же просто, как и физическим лицам. «Если кредитные средства используются для извлечения прибыли – согласитесь, логично то, что правильнее предоставлять целевой кредит юридическому лицу», – поясняет руководитель отдела продаж компании «Первое Ипотечное Агентство» Наталья Михайлова.
Однако в России, где рост коммерческой ипотеки в десятки раз отстает от темпов развития ипотеки жилой недвижимости, ситуация несколько иная. Массового запуска ипотечных продуктов для малого и среднего бизнеса пока не произошло. Препятствуют широкому внедрению коммерческой ипотеки в первую очередь пробелы в отечественном законодательстве.
Закон и порядок
Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», общий для физических и юридических лиц, не определяет процедуру приобретения нежилых помещений за счет кредита банка или иной кредитующей организации так, как это предусмотрено для жилья. При покупке квартиры или дома заемщик может получить в банке деньги, затем приобрести жилье и после регистрации передать его в залог банку. Оформить закладную на объект коммерческой недвижимости до момента заключения сделки купли-продажи законодательство не позволяет.
«Сегодня коммерческая ипотека может возникнуть только в силу договора, а не в силу закона, – говорит начальник отдела ипотечного кредитования Петербургского филиала НОМОС-БАНКа Галина Архипова. – Банк может взять в залог объект недвижимости лишь после того, как покупатель оформил на него права. А для этого здание или помещение необходимо купить».
Именно эти неточности закона привели к тому, что для совершения сделок ипотеки с объектами коммерческой недвижимости банки и кредитные брокеры ищут всевозможные обходные пути. Например, предлагают предпринимателю заложить другой объект недвижимости, находящийся в собственности фирмы. Но в ипотечном кредитовании чаще всего нуждаются те предприятия малого и среднего бизнеса, у которых нет дорогостоящей собственности, а офис или магазин находятся в аренде. Что делать тогда?
«Если кредит на коммерческую недвижимость выдается под ее залог, банк такую сделку вынужден проводить в два этапа, – рассказывает заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. – Вначале по договору купли-продажи осуществляется перевод права собственности на объект в пользу покупателя, затем проводится регистрация нового собственника в органах УФРС. Далее следует оформление недвижимости в залог и передача продавцу кредитных средств». Таким образом, получение денег бывшим владельцем происходит в лучшем случае через месяц после того как соб¬ственность юридически перешла к другому лицу.
Можно попытаться сделать по-другому: покупатель должен уговорить продавца сначала переоформить на него собственность, а потом уже ждать получения денег. Но подобная сделка является настолько рискованной, что по этой схеме практически никто не действует, резюмирует г-н Жигунов.
В силу этих сложностей финансовые условия и сроки коммерческой ипотеки гораздо менее выгодны по сравнению с ипотекой жилья. Средние ставки по ипотеке на нежилую недвижимость, покупателем которой является юридическое лицо, составляют от 16 до 18% в рублях, а сроки кредитования, которые предлагают банки, – пять-семь лет.
Российская ипотека нежилой недвижимости сегодня характеризуется тем, что получить такой кредит проще и выгоднее частному лицу.
Все для человека
Сегодня физическому лицу получить ипотечный кредит гораздо проще, чем юридическому, – в этом мнении сходятся все специалисты, работающие на рынке коммерческой недвижимости. За последнее время увеличилось количество банков, предоставляющих такую услугу. В Петербурге это Альфа Банк, Москоммерцбанк, РОСБАНК, АбсолютБанк, АкБарс. О подготовке программ кредитования под покупку нежилой недвижимости объявили еще несколько кредитных организаций.
О значительном росте интереса к ипотеке нежилых объектов для частных лиц говорят и кредитные брокеры. «Формально условия кредитования объектов коммерческой недвижимости для физических лиц схожи с условиями кредитования жилья для частных лиц, – говорит директор департамента по работе с недвижимостью Петербургского филиала «Фосборн Хоум» Светлана Пучкова. – Они намного разнообразнее и выгоднее, чем ипотечные кредиты для предприятий».
По ее словам, программы коммерческой ипотеки, которые предлагают сегодня банки, предусматривают срок кредитования объектов коммерческой недвижимости от 3 до 25 лет. Сумма первоначального взноса (в зависимости от категории заемщика) – от 20 до 30%. Процентные ставки по кредитам в среднем составляют от 12 до 13,5%.
Хотя процедура оформления ипотеки нежилой недвижимости для частного покупателя включает те же два этапа, к физлицу банки предъявляют менее жесткие требования, чем к компании. «Пакет документов и форма подтверждения дохода для частного покупателя коммерческой недвижимости весьма схожи с теми, которые представляет заемщик жилой ипотеки, – уточняет Наталья Михайлова. – Самым существенным отличием является сумма ежемесячных платежей и, соответственно, необходимый размер доходов заемщика». Это объясняется тем, что стоимость нежилых объектов, как правило, существенно выше, чем жилья. Справедливости ради надо отметить, что, как и на рынке жилой недвижимости, с подтверждением доходов заемщики значительных сложностей не испытывают – банки учитывают и косвенные факторы.
Купить нежилое помещение в кредит может любой человек, если он докажет банку, что в состоянии правильно распорядиться этой собственностью и выплачивать кредит из получаемого дохода. Но большинство заемщиков коммерческой ипотеки – это собственники небольших и средних компаний, которые стремятся расширить свой бизнес наиболее выгодным способом. Сегодня в Петербурге осуществляют свою деятельность 126,944 тысяч малых предприятий и 53,866 тысяч предпринимателей без образования юридического лица (данные Петростата на 01.01.2007). Именно для них коммерческая ипотека должна стать условием выживания и развития.
«Инвестиционная привлекательность коммерческой ипотеки еще не в полной мере оценена», – считает Галина Архипова. По ее мнению, это направление может вырасти в отдельный бизнес.
Ипотека обладает целым рядом преимуществ по сравнению с другими видами кредитования. Это длительность срока, выгодные процентные ставки, а также тот факт, что собственность на недвижимость сразу оформляется на заемщика. Среди преимуществ коммерческой ипотеки – возможность оптимизировать налогообложение фирмы или частного лица, а также оформить кредит на строящийся объект недвижимости или на землю. Аналитики уверены: если в ипотечное законодательство будут внесены соответствующие изменения, коммерческая ипотека начнет развиваться так же активно, как и ипотека жилья. «По оценкам наших экспертов, – говорит Светлан Пучкова, – до 90% находящихся в собственности объектов коммерческой недвижимости Петербурга не обременены залогом. Это огромный потенциал для кредитования и развития малого и среднего бизнеса».
