Застройщикам впору называть первый квартал 2014 года золотым временем рынка. Ведь рост продаж на первичке превысил все ожидания. К хвалебному хору голосов могут присоединиться и банкиры. Особенно те, кто разработал специализированные ипотечные продукты для частных инвесторов.
Остатки сладки
Последние месяцы на рынке недвижимости наблюдается инвестиционный бум. Опасаясь резкого обесценивания сбережений, россияне спешат вложить накопления в жилье. В этот процесс вовлечены и банки, поскольку многие покупатели занимают у кредиторов недостающие для покупки суммы.
Уточним: типичной стратегией частного инвестора является приобретение высоколиквидной квартиры на начальных стадиях строительства. К сдаче новостройки у большинства застройщиков наиболее привлекательные квартиры оказывались выкуплены. Но из-за ажиотажного спроса «инвестиционных» квартир на всех желающих не хватает. И бум приводит к росту спроса даже на ранее не считавшиеся инвестиционно привлекательными объекты.
В свою очередь, ипотечные подразделения банков либо спешно запускают соответствующие кредитные продукты, либо рекламой и пиар-акциями акцентируют внимание потенциальных заемщиков на уже существующих предложениях. Например, в прошлом месяце банк DeltaCredit запустил следующую акцию. Для клиентов, берущих ипотеку с комбинированной процентной ставкой на шесть-семь лет и первым взносом от 50%, на первые пять лет банк назначает ставку 9,75%. Одно условие – такая ипотека дается на готовые квартиры с зарегистрированным правом собственности, проще говоря, на квартиры, которые остались нераспроданными в период строительства.
Похожие программы появились и у других банков. В частности, с 11 марта запустил аналогичную акцию Сбербанк. Ставка для приобретения готового жилья, включая завершенные новостройки, – 10,5% годовых независимо от категории заемщика. Надбавка к процентной ставке на период до регистрации ипотеки отсутствует.
Эх, прокачу
Расширение кредитных линеек при волне ажиотажного спроса не ограничивается продуктами, предлагающими ипотеку на готовые квартиры. В частности, чтобы не опоздать к «разделу пирога», еще в декабре Абсолют Банк упростил процедуру аккредитации компаний-застройщиков. Кроме того, активизировался интерес банков к нестандартным кредитным продуктам.
Так, 19 февраля Московский банк Сбербанка России объявил об аккредитации машиномест в паркинге ЖК «LIFE-Митинская» (Замкадье), тогда как ранее был готов давать жилищные кредиты только на квартиры в домах этого квартала. То есть паркинг был аккредитован самостоятельно.
А в конце минувшего года на этот сегмент рынка вышел Связь-Банк. Заемщику предлагается оформить кредит на приобретение готового гаража, который может одновременно выступать залогом, на срок до 30 лет под процентную ставку от 12% годовых в рублях.
Напомним: отношение банков к «гаражной» ипотеке до последнего времени отличалось повышенной осторожностью. Причины недоверия, по словам директора юридического департамента АИЖК Анны Волковой, в трудности обращения взыскания на такой объект.
Начальник отдела ипотечного кредитования Петербургского филиала ВТБ24 Татьяна Хоботова констатировала, что в принципе банки согласны работать с ипотекой на гаражи, но только если юридически объект оформляется как самостоятельный. С паями и долями банки работать не готовы.
В Газпромбанке же вообще отметили, что зачастую в линейках банков гаражная ипотека существует формально. На практике заемщику на покупку машиноместа проще получить потребкредит.
Кстати, до последнего времени большинство приобретателей жилья в сегменте «масс-маркет» традиционно отказывались от подземной стоянки. Соответственно, никто из частных инвесторов не рассматривал места в паркингах как объекты для капиталовложений. Но, похоже, времена меняются. На семинаре «Недвижимость как источник дохода» в ходе недавнего «Жилищного проекта» из зала был задан вопрос о целесообразности такой покупки, и генеральный директор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов ответил, что в данном сегменте возможны выгодные сделки, однако подобные вложения сопряжены с высокими рисками.
Освежите, пожалуйста
Как отмечает руководитель Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» Марина Чижкова, не следует считать, что спрос в период бума поднимается на все объекты, которые прежде частным инвесторам были малоинтересны. Например, в Петербурге покупатели по-прежнему с прохладцей относятся к хрущевкам.
Также слабы надежды, что россияне массово начнут вкладывать деньги в загородную недвижимость. «Рынок загородной недвижимости менее ликвиден в сравнении с городской. То есть для инвестиционных вложений неинтересен, – рассказывает начальник отдела продаж ипотечных кредитов Северо-Западного регионального центра Райффайзенбанка Константин Мурашкин. – Поэтому даже на волне инвестиционного спроса в Петербурге роста загородной ипотеки вряд ли стоит ожидать».
Соответственно, специализированных ипотечных предложений для частных инвесторов по «загородке» банки к нынешней весне не подготовили. Все обновления ипотечных программ ориентированы не на инвестиционный, а на сезонный спрос.
Банки не пытаются предложить заемщикам что-то оригинальное – на это обратил внимание министр строительства и ЖКХ Михаил Мень. «Мы столкнулись с тем, что 50% жилья, которое вводится, – это малоэтажная недвижимость, механизмы ипотеки для которой не отработаны», – отметил он.
Со своей стороны БН резюмирует, что готовность банков запускать новые «инвестиционные» акции является удобным индикатором, чтобы определить, сколько времени инвестиционный спрос будут являться главным трендом на рынке. Если в марте-апреле банки продолжат запускать новые акции, ориентированные на страхующих свои сбережения от инфляции граждан, значит, инвестиционный спрос сохранится еще какое-то время.
