Каждый самостоятельно решивший жилищную проблему житель России раз в жизни получает от государства два «бонуса». Первый – имущественный налоговый вычет (возврат уплаченных налогов) с суммы 2 млн руб. Второй актуален для тех, кто приобрел недвижимость в ипотеку. Это так называемый процентный вычет, или возможность вернуть 13% от суммы процентов, выплаченных по целевому займу на покупку или строительство жилья.
С 1 января 2014 года вступили в силу поправки в статью 220 части второй Налогового кодекса РФ, которые внесли заметные коррективы в процесс получения обоих вычетов. Об изменениях в отношении имущественного вычета мы уже писали. Напомним: главная новация заключается в том, что преференцию «открепили» от объекта недвижимости и дали возможность получать неиспользованный остаток при следующих покупках жилья.
Перемены в отношении вычета с процентов по ипотеке не столь радикальны, но тоже довольно значимы. Корреспондент БН с помощью УФНС РФ пыталась разобраться в нюансах налогового законодательства.
Неизменные условия
Сначала коротко напомним, кто и в каких случаях имеет право на получение вычета по процентам, выплаченным в ходе обслуживания ипотечного кредита. Прежде всего, заемщик должен быть налоговым резидентом РФ, то есть – выплачивать в бюджет налоги по ставке 13%. Следовательно, граждане, получающие зарплату «в конверте», этой преференции лишены. Не удастся воспользоваться помощью государства владельцам бизнеса и индивидуальным предпринимателям (их доходы облагаются налогом по другой ставке), а также тем, кто не платит НДФЛ, – например, студентам.
Прежним остался также перечень требований в отношении самого кредита, тяготы по обслуживанию которого готово разделить государство. Совсем не обязательно получать заем именно в банке – можно взять деньги в долг у любой российской организации или у индивидуального предпринимателя. Но заем непременно должен быть целевым, то есть в договоре четко указано, что заемщик обязуется потратить средства на строительство или приобретение квартиры, дома или доли в них. Кроме того, если квартира покупается на первичном рынке и по договору передается дольщику без чистовой отделки, целевой заем можно направить на покупку отделочных материалов и на оплату ремонтных работ.
Представим себе ситуацию: банк отказал в выдаче ипотеки, и человеку для покупки своего угла пришлось взять потребительский кредит. Этот заем, фактически направленный на приобретение недвижимости, формально не считается целевым. И уменьшить сумму выплаченных по нему процентов за счет налогового вычета не удастся.
Зато если в силу изменившихся экономических обстоятельств заемщик взял второй кредит на рефинансирование первого целевого займа, выплаченные по нему проценты также включаются в налоговый вычет.
Наконец, третье незыблемое условие – жилье должно располагаться на территории РФ. И, безусловно, быть ликвидным – именно таким, на приобретение какого банки выдают кредиты.
«Потолок» для процентов
Теперь о новациях этого года в отношении процентного вычета. Самая главная – это ограничение его максимальной суммы тремя миллионами рублей. Таким образом, из выплаченных в бюджет налогов можно с этого года вернуть максимум 390 тыс. руб. В прежней редакции статьи 220 НК РФ такого «потолка» не было.
Законодатели установили, казалось бы, довольно большую сумму уплаченных процентов, с которых можно получить вычет. Как сообщает АИЖК, в прошлом году размер среднего по РФ кредита составлял 1,6 млн руб. Более значительные суммы заемщики привлекали только в Санкт-Петербурге (средний заем, по данным ВТБ24, составил около 2 млн руб.) и в Москве (3,5 млн руб., по сведениям компании Est-a-Tet). При таком размере займов на срок семь-десять лет сумма выплаченных по кредиту процентов не достигнет «потолка». Но если человек, скажем, взял заем в 2 млн руб. и намерен его выплатить в течение 25 лет, то к концу срока набежит около 4,3 млн руб. переплаты. А все, что свыше 3 млн руб., как уже говорилось, не подпадает под налоговый вычет.
Впрочем, тем, кто взял кредиты до 1 января 2014 года и продолжает выплачивать ипотеку, повезло – это ограничение их не коснется. Налоговый вычет на погашение процентов по целевым займам, полученным налогоплательщиком до вступления в силу поправок в НК РФ, а также на погашение процентов по кредитам, полученным от банков в целях рефинансирования взятой ранее ипотеки, предоставляется без учета ограничения.
Справедливости ради заметим, что подавляющее большинство заемщиков все же выплачивает значительно меньше 3 млн руб. процентов по ипотеке. Но, в отличие от имущественного вычета, остаток процентного на следующие покупки жилья не переносится. Эта льгота предоставляется один раз в жизни и только по одному объекту недвижимости.
Еще одна новация этого года: в соответствии с новой редакцией статьи 220 НК РФ, имущественный вычет и вычет по ипотечным процентам разделили. Если раньше оба вычета надо было получать вместе, при покупке одного объекта, то теперь это не обязательное условие. Сначала гражданин может купить квартиру за собственные средства и получить имущественный вычет. Через несколько лет, взяв кредит, улучшить свои жилищные условия, а заодно – реализовать право на получение вычета по уплаченным процентам. Как разъясняется в письме Минфина РФ от 13 сентября 2013 года, «налогоплательщикам предоставляется право на получение имущественного налогового вычета по расходам на приобретение объекта недвижимости и имущественного налогового вычета по расходам на уплату процентов по целевому займу (кредиту), направленному на приобретение этого же объекта либо иного объекта недвижимости».
Поделить полюбовно
Больше всего вопросов при оформлении вычета, как правило, возникает в тех случаях, когда квартира приобретается супругами в долевую или совместную собственность. В новой редакции статьи 220 НК РФ вроде бы появились дополнительные предпосылки для разночтений и неоднозначных трактовок. В нее не включена норма, в соответствии с которой налоговые вычеты совладельцам объектов недвижимости предоставляются исходя из величины расходов каждого лица, подтвержденных платежными документами.
Но, как подтвердили в УФНС РФ, это не отменяет актуальности ранее написанных писем Минфина России по данному вопросу. Право на вычет по процентам по-прежнему имеют оба супруга, независимо от того, на кого из них оформлены документы по оплате процентов. Если квартира или дом оформлены в долевую собственность, то вычет по ипотечному займу, равно как и по кредиту, полученному для рефинансирования ипотеки, предоставляется собственникам пропорционально долям.
Если жилье приобретено в совместную собственность, то вычет по процентам распределяется между супругами согласно их письменному заявлению (например, 100 и 0%, 50 и 50% и т. д.). В старой редакции НК РФ «ипотечный» вычет делился в той же пропорции, что и имущественный. Но так как с 2014 года эти преференции стали рассматриваться как отдельные, можно предположить, что жесткой привязки одного вычета к другому больше нет и по каждому из них будет писаться отдельное заявление.
В любое время
Первый раз на получение вычета по уплаченным процентам можно заявлять при подаче декларации за тот год, в котором было оформлено свидетельство о собственности на приобретенный объект недвижимости или, в случае долевого строительства, подписан акт приема-передачи квартиры. Значит, человек, покупающий строящуюся недвижимость, может несколько лет обслуживать кредит, прежде чем начнет получать возврат по выплаченным процентам.
После этого документы на процентный вычет можно подавать ежегодно. Но надо помнить, что выплачиваться он начнет только после того, как государство рассчитается с покупателем квартиры по имущественному вычету. Потому можно не спешить и обратиться за процентным вычетом после получения имущественного. Или – после полного погашения кредита. «Право на получение налогового вычета по процентам не поставлено кодексом в зависимость от момента окончательного погашения кредита и, соответственно, сохраняется у налогоплательщика до момента его обращения за таким вычетом в налоговые органы. То есть плательщик может воспользоваться этим правом в любое удобное для него время по мере несения соответствующих расходов по уплате процентов», – подтвердили в УФНС РФ.
Перечень документов, передаваемых в налоговую инспекцию по месту жительства, не длинен. Для подачи на процентный вычет требуется договор купли-продажи, свидетельство о регистрации права собственности. Если квартира приобреталась в строящемся доме, то достаточно акта приема-передачи. Кроме того, понадобится кредитный договор с финансовым учреждением, справка по форме 2-НДФЛ, а также налоговая декларация за отчетный период.
