Индекс «БН-Ипотека»: процентные ставки продиктует Киев?

Рост средней ставки по жилищному кредитованию угрожает наблюдаемому сегодня повышенному спросу на недвижимость.

Инвестиционный зов

Бум инвестиционных сделок на рынке недвижимости продолжился и в феврале. Причина банальна. Россияне опасаются волны экономического кризиса и вкладывают накопления в недвижимость. «Прирост объема ипотечных сделок произошел за счет приобретения жилья частными инвесторами, которые снимают свободные денежные средства с банковских счетов и покупают жилье на первичном рынке», – констатируют директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева.

Значительная доля сделок проводится с привлечением ипотечных кредитов. В частности, банк ВТБ24 в январе 2014 года выдал ипотечные кредиты на 15,5 млрд руб., что в полтора раза больше показателя января 2013-го.

Ажиотажный спрос распространяется из городов-милионников в менее крупные населенные пункты. Например, о скачкообразном февральском росте сделок в его городе сообщил БН президент Псковской гильдии риэлторов Роман Максименко.

Таким образом, когда банки подсчитают число выданных в последнем месяце зимы жилищных кредитов, оно окажется близким к январскому. «Итоги работы банка по выдаче ипотеки в первые месяцы 2014 года говорят о сохранении высокого интереса граждан к приобретению жилья с помощью кредитов», – подытоживает директор управления по работе с партнерами Северо-Западного банка Сбербанка России Аркадий Бочарников.

Эксперты рынка полагают, что повышенный спрос сохранится и в наступившем месяце. Так, аналитики DeltaCredit прогнозируют, что в марте 2014 года объем выдачи ипотечных кредитов в РФ составит около 111,4 млрд руб. Это на 18,4% больше, чем в марте 2013 года.

Хорошо забытое старое

Из заметных «ипотечных» событий февраля также можно отметить нововведение «МТС-Банка». Банк запустил программу на первичном и вторичном рынках недвижимости «Два документа». Согласно предложению получить кредит можно, предоставив лишь паспорт и второй документ на выбор (водительское удостоверение, или свидетельство о регистрации транспортного средства, или заграничный паспорт). Минимальный размер первого взноса – 35%.

Уточним, что подобные программы есть в линейках лишь нескольких российских банков. Прежде всего такие продукты ориентированы на заемщиков, которые не могут или не желают документально подтверждать реальные доходы.

В предложении же «МТС-Банка» бросается в глаза наличие комиссии за выдачу кредита в размере 1%. Напомним: согласно сложившейся практике многие заемщики возвращают себе ранее заплаченные комиссии в судебном порядке.

По словам директора Департамента банковского регулирования Банка России Василия Поздышева, банк имеет право на получение отдельного вознаграждения лишь в том случае, если оказывает клиенту самостоятельную услугу. «Условие о взимании комиссии за стандартные действия, без совершения которых банк не смог бы заключить и исполнить договор (за рассмотрение заявки, за выдачу кредита, за ведение ссудного, а не банковского счета), признается судом незаконным», – разъясняет специалист.

То есть «МТС-Банку» следовало бы оперативно подкорректировать условия продукта.

Бойцовский клуб

Обращает на себя внимание и аккредитация Связь-Банком второй очереди ЖК «Зеленая Линия» (в трех километрах от МКАД по Калужскому шоссе в центре Новой Москвы, срок окончания строительства – 2015 год).

Новация заключается в том, что стройка одновременно аккредитована как по классической программе «Новостройка», так и по «Военной ипотеке».

Отметим, что «Росвоенипотека» только с недавних пор стала одобрять выдачу кредитов на первичном рынке недвижимости. При этом организация достаточно долго придерживалась условия, чтобы будущие квартиры военнослужащих находились в высокой стадии готовности.

Таким образом, аккредитация «Зеленой Линии» свидетельствует о продолжающемся снижении требований «Росвоенипотеки» к застройщикам.

Вероятно, в перспективе большинство аккредитаций новостроек в банках, имеющих собственные продукты по военной ипотеке, будет двойным. Что расширит возможности выбора военнослужащих – участников программы накопительно-ипотечной системы.

Коротка кольчужка

«Громким» событием февраля стал запуск АИЖК пилотного продукта «Аренда с выкупом».

Суть проекта в создании закрытого паевого инвестиционного фонда «Доступное жилье в рассрочку» на сумму 350 млн руб. Средства фонда будут инвестированы в жилье эконом-класса Московской области, Екатеринбурга и Новосибирска.

Заинтересовавшийся предложением россиянин, выбрав интересующую квартиру, сможет сразу в нее заселиться и 15 лет выплачивать в рассрочку заем без внесения первого взноса. Ежемесячный же платеж разделяется на две части: одна идет в счет аренды за жилье, а вторая – в счет выкупа квартиры.

Пресса уже раскритиковала продукт, посчитав, что при таких условиях жилье будет обходиться покупателю дороже, чем при обычном жилищном займе.

БН не спешит присоединяться к общему хору критиков, а предпочтет подождать первых результатов реализации пилота. Впрочем, обращает на себя внимание низкая начальная сумма инвестиций. При размере фонда в 350 млн руб. речь может идти всего о 100-200 квартирах.

Проще говоря, на рыночную ситуацию проект никак не повлияет.

Правда, о запуске схожей программы – «Жилищный лизинг» – сейчас подумывает ВТБ24. Об этом в конце прошлого года заявлял старший вице-президент банка ВТБ24 Андрей Осипов. Согласно условиям недвижимость, на приобретение которой банк выдал кредит, будет находиться не в залоге, а принадлежать до полного погашения займа лизинговой компании. Сроки запуска пилота еще не определены.

Последний ход

Напомним: в январе главным ньюсмейкером ипотечного рынка выступил банк ВТБ24. Кредитор полностью пересмотрел условия жилищного кредитования, сделав основным параметром при определении процентной ставки сумму кредита. То есть чем выше сумма, тем ниже ставка.

В настоящее время все игроки ждут оглашения результатов продаж. Оправдал себя нестандартный маркетинговый ход ВТБ24 или нет?

По словам старшего вице-президента, управляющего филиалом ВТБ24 в Петербурге Михаила Иоффе, какие-либо оценочные результаты можно будет получить не раньше конца квартала. Пока же банк преимущественно выдает кредиты, одобренные в конце прошлого года по старым правилам.

Ну а ведущим ньюсмейкером февраля стал Сбербанк. С 14 февраля кредитор снизил процентные ставки на стандартные продукты: «Приобретение готового жилья», «Приобретение строящегося жилья», «Строительство жилого дома», «Гараж», «Ипотека плюс материнский капитал», «Загородная недвижимость» и «Рефинансирование жилищных кредитов».

Как уточнили в пресс-службе, ставки снижены на 0,5 п.п. «для клиентов, не получающих заработную плату на счета, открытые в Сбербанке, и не являющихся работниками аккредитованных компаний».

Поясним, перед Новым годом Сбербанк объявил о продлении акций «12-12-12» и «Молодая семья» до 30 июня 2014 года. По этим акциям заемщики берут около 40% всех жилищных кредитов в банке. Также существенную долю заемщиков составляют зарплатные клиенты – согласно Национальному агентству финансовых исследований, держателями зарплатных или пенсионных карт Сбербанка являются 43% россиян. То есть граждане, чьи доходы начисляются на карты банка, получают скидки при жилищном займе.

А сейчас банк объявил о снижении ставок для всех остальных потенциальных заемщиков.

Язык до Киева довел

Соответственно, средневзвешенная ставка в феврале продолжила снижение по разным позициям на десятые и сотые доли процентного пункта (см. таблицы).

Инициатива Сбербанка вполне могла сформировать тренд на дальнейшее незначительное снижение средней процентной ставки. Но события на Украине в корне изменили ситуацию.

Из-за взрывного роста курсов доллара и евро 3 марта Центробанк повысил ключевую ставку с 5,5 до 7%, мотивируя это необходимостью предотвращения инфляционных рисков и рисков финансовой нестабильности.

И это может привести уже не к снижению, а к росту процентных ставок. «Решение ЦБ РФ о повышении ставок приведет к аналогичному повышению стоимости на кредитные средства для населения, в том числе и на ипотеку», – отмечает аналитик инвестиционного холдинга «Финам» Антон Сороко.

Проще говоря, в марте банки могут оказаться вынуждены повышать ставки на 1,5%.

Остается надеяться, что решение ЦБ РФ все-таки является временным. И как только ситуация на Украине нормализуется, рубль отыграет значительную часть падения.

Таблица 1. Банковские процентные ставки по жилищному кредитованию на конец февраля (скачать таблицу)

Таблица 2. Изменение средней процентной ставки за месяц для кредита на 15 лет

Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»

Текст: Игорь Чубаха    Коллаж: Владимир Щербаков