Низкая цена, как правило, свидетельствует, что продавец заинтересован в срочной продаже. Но в наше время это отнюдь не означает, что квартира или комната «вот-вот уйдет» и нужно бежать в банк за ипотечным кредитом. Скорее наоборот, каждое такое предложение достойно кропотливого изучения, что называется – под микроскопом: подводных камней здесь может обнаружиться великое множество. Да и кредит под сомнительный объект не дадут.
Рассмотрим, какие варианты крыши над головой предлагаются на вторичном рынке жилья Петербурга по самым низким ценам. Объекты здесь попадаются как типовые, так и весьма специфические.
Доли в самострое: от 1,5 млн руб.
Под видом квартир с ценами от 1,5 до 3 млн руб. (указанное в объявлении количество комнат роли не играет) могут скрываться доли в домах ИЖС, в районах частной застройки. Если в объявлении фигурируют отдельный вход, свой огород и частичные удобства – речь идет именно о таком предложении.
Подробный анализ подводных камней при покупке выделенных и невыделенных долей достоин отдельных публикаций. Отметим только, что с советских времен немало односемейных частных домов наследники поделили и успешно продают, но от этого строения не перестали быть объектами ИЖС. То есть при сделке в договоре купли-продажи будет фигурировать не квартира, а доля – со всеми вытекающими последствиями. Ипотечный кредит под покупку вы не получите, но зарегистрироваться на приобретенной жилплощади сможете, а крыша над головой у вас появится.
А вот доля в «свежем», недавно построенном доме ИЖС – это повод как минимум внимательно изучить правоустанавливающие документы, местные правила землепользования и застройки, а также узнать, на строительство какого именно объекта застройщик (это может быть и частное лицо – владелец участка) получал разрешение. Если под видом индивидуального дома возведен многоквартирный или (что порой случается в пригородах) объект являет собой ряд сблокированных секций, дело может принять нехороший оборот.
У приобретателя такого жилья, даже если данный адрес не фигурирует в городском перечне «спорных» объектов, может возникнуть немало проблем: от трудностей с подключением к коммунальным сетям до судебных тяжб с лицами, требующими приговорить объект к сносу. Такая покупка – сродни хождению по минному полю. Инициировать разбирательство могут и соседи, и потенциальные инвесторы, считающие, что участок, занятый самостроем, достоин лучшей участи. И чем выше градостроительная ценность территории – тем больше шансов остаться без жилья.
Комнаты: от 800 тыс. до 1 млн руб.
По ценам чуть меньше или больше 800 тыс. руб., как правило, предлагают комнаты площадью 11-13 кв. м в трех-, четырех- или пятикомнатных квартирах на первых этажах видавших виды кирпичных домов в пригородных поселках. Чуть реже встречаются малогабаритные комнаты (в среднем – 11 кв. м) в «кораблях» серии 1-ЛГ600 – тоже в пригородах. Но здесь цены уже выше (от 850 тыс. руб. – на первых этажах и от 900 тыс. руб. – на «средних»).
В течение последних месяцев призовые места в ежемесячной «горячей десятке» комнат с самыми низкими для питерского рынка ценами принадлежит Красному Селу. Причем, как правило, здесь речь идет о квартирах в кирпичных домах (в предложениях о продаже они могут обозначаться и как сталинские дома, и как кирпичные хрущевки).
В типовых домах городских спальных районов, основная застройка которых пришлась на 1970-1980-е годы, комнаты дешевле 1 млн руб. в продаже встречаются редко. Практически нет их и в панельных хрущевках (там преобладают квартиры со смежными комнатами). Зато с отметок в 900 тыс. руб. стартуют цены на комнаты в домах старого фонда в центральных районах. Здесь количество вариантов с ценами до 1 млн руб. (9-13 кв. м в перенаселенных квартирах с частичными удобствами), одновременно выставленных на продажу, обычно исчисляется двумя-тремя десятками. Но значительная часть таких предложений представляет собой не жилые помещения (комнаты), а невыделенные доли. То же обычно касается и формулировок типа «комната 6 кв. м» (помещение, имеющее площадь меньше девяти квадратных метров и ширину до двух метров, не признается жилым).
Впрочем, выбирая дешевую комнату, нужно принимать во внимание, что основной фактор, влияющий на ее ликвидность, – соседи. Согласно жилищному законодательству, владелец комнаты может продать ее вам, только если от покупки отказались совладельцы квартиры. Но порой получение отказа от соседей, живущих по принципу «ни себе ни людям», – задача непростая. Продавцы и привлекаемые ими риэлторы практикуют при продаже комнат всевозможные «серые» схемы сделок (договор дарения или двухступенчатый вариант – с дарением доли и оформлением купли-продажи на всю комнату). Но у несогласных с такой постановкой вопроса соседей есть немало возможностей сделать мирное сосуществование невыносимым или оспорить сделку в суде.
Однокомнатные квартиры: от 1,5 до 2,7 млн руб.
По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», средняя цена однокомнатной квартиры самой низкой ценовой категории «старая панель» в Петербурге сегодня составляет 3,3 млн руб. При этом однокомнатная квартира, предлагаемая меньше чем за 3 млн руб., воспринимается большинством потенциальных покупателей как дешевая. Поэтому продавцы нередко выставляют цены в 2,90-2,99 млн руб. (многолетней практикой это уже проверено: если после запятой в значении цены присутствует цифра 9, с интересантом, пришедшим на просмотр, скорее всего, будут торговаться на повышение – на том основании, что «квартира вот-вот уйдет»).
В труднодоступных уголках Ленобласти можно найти «однушку» и за 1 млн руб. Но это будет жилище в полузаброшенном бараке или хрущевке на территории бывшего совхоза. Если мы ограничим область поиска городскими районами, выбор сузится. Объекты, позиционирующиеся как однокомнатные квартиры в ценовом диапазоне 1,5-2,3 млн руб., как правило, являют собой уже упомянутые доли в частных домах, предложения, связанные с пожизненной рентой (их, по причине некорректного ценообразования, рассматривать не имеет смысла), либо квартиры-студии, представляющие собой модернизированные комнаты в коммунальных квартирах – с душевыми кабинами и санузлами, а также выгороженными кухнями.
Таких предложений с каждым годом становится все больше. Но рассматривая возможность покупки подобного объекта, важно помнить, что это почти всегда продукт незаконной перепланировки. Препятствием для сделки нелегальная модернизация не будет, но ипотечный кредит вы не получите, а шансы лишиться «удобств» в результате судебного разбирательства – выше среднего. Поэтому справедливая цена для такой комнаты-квартиры чуть выше, чем за такую же комнату, но без удобств.
Более или менее честные варианты однокомнатных квартир в прямой продаже в ценовом диапазоне от 2,3 до 2,9 млн руб. приходятся на пригороды и, как ни странно, на центральные районы. Причем ближе к нижним границам указанного диапазона сосредоточены квартиры в кирпичных домах на территории МО Красное Село, около верхних – квартиры площадью 31-33 кв. м в «кораблях», преимущественно в Красносельском и Кировском районах. В прошлом году сумма в 2,7-3 млн руб. давала шанс найти не совсем «убитую» дворницкую квартиру (без ванной, на первом этаже, а также, возможно, и с отдельным входом) в не самых престижных зонах исторического центра.
В панельных хрущевках «однушки» (как самые дешевые, так и дорогие) в продаже встречаются редко: в типовых домах того периода постройки однокомнатных квартир закладывалось мало.
Двухкомнатные квартиры: от 2,5 до 3,5 млн руб.
Со второй половины ХХ века, когда в Ленинграде началось массовое жилищное строительство, двух- и трехкомнатные квартиры стали основным типом демократичного городского жилья. Таковым они остаются и по сей день, а дефицита здесь не наблюдается. Самые доступные по ценам «двушки» – это те, что со смежными комнатами, и в панельных хрущевках. Как правило, это квартиры со смежными или раздельными санузлами, кухнями 5,5-6,6 кв. м и общей площадью 42-44 кв. м (зависит от серии и типа дома). Цены на эти объекты в городских спальных районах стартуют с отметки в 3,4 млн руб., чуть дешевле такие же квартиры в пригородах (Ломоносове, Красном Селе, Колпино, Металлострое).
Правда, если к продаже предлагается «двушка» около 40 кв. м в кирпичном доме от 9 до 16 этажей и не на окраине, а в приличном городском районе, – это двухкомнатный блок с проходной кухней в бывшем общежитии. Во второй половине прошлого года такие объекты встречались в продаже с ценами 2,5-2,6 млн руб. – это рекордные для сегмента двухкомнатных квартир значения.
Главная проблема, с которой может столкнуться потенциальный покупатель приватизированного жилья в общежитии, – незаконные перепланировки.
Трех- и четырехкомнатные квартиры: от 3,3 до 3,7 млн руб.
Сегмент самых доступных по ценам трех- и четырехкомнатных квартир по своему составу более однороден, нежели все предыдущие. Отбросив единичные варианты ветхих ведомственных сталинок и квартир старого фонда вблизи промзон, мы обнаружим, что практически все предложения с ценами 3,3-3,7 млн руб., «засветившиеся» в листингах в последние месяцы, сосредоточены в Кировском и Красносельском районах, в панельных пятиэтажках серии ГИ. Планировочные характеристики у таких квартир почти одинаковы: смежные санузлы, кухни 5,3-5,7 кв. м, проходные комнаты 15-16 кв. м, спальни – от 6 до 9 кв. м.
Перед покупкой квартиры в такой пятиэтажке всегда необходимо смотреть, не попадает ли дом в адресный перечень программы реновации. Эксперты высказывают диаметрально противоположные оценки относительно перспектив расселения таких домов, однако шансы получить ипотечный кредит на покупку квартиры из реновационного списка близки к нулю.
Опасный демпинг
Причины демпинга при продаже квартир и комнат могут быть разными. Очевидные – «убитое» состояние, непривлекательные виды из окон, неудачное расположение (на окраинах промзон, в районах с неважной экологической обстановкой и плохой транспортной доступностью). Эти минусы обнаруживаются при первом просмотре.
Дефектов, скрытых в юридической истории квартиры, может быть великое множество, и чем привлекательнее предложение по цене – тем больше шансов столкнуться с подвохом. Но здесь каждый случай индивидуален, поэтому, если вы не юрист и не риэлтор, обратитесь к специалистам. Впрочем, общаться с профессионалами при покупке имеет смысл в любом случае. Ведь и «справедливые», и завышенные цены не гарантируют, что юридическая история квартиры не окажется для покупателя минным полем.
