– Последние года два на загородном рынке происходило много всего интересного. Новые проекты выходили в продажу десятками, застройщики активно экспериментировали с форматами малоэтажного жилья, сегмент дешевых таунхаусов рос как на дрожжах, удивляя аналитиков. И вот сейчас – тишина. Рынок будто замер в ожидании. Что происходит?
– Тот бум на рынке таунхаусов, который мы наблюдали в 2012 году и отчасти в 2013-м, был вызван большим отложенным спросом на дешевое загородное жилье. Многие мечтают о своем доме, о тихой жизни на лоне природы. Однако долгое время это было доступно в основном состоятельным покупателям.
До экономического кризиса 2008-2009 годов «входной билет» на рынок загородной недвижимости был довольно высок – от 5-6 млн руб. за домовладение. Естественно, когда в продажу вдруг вышли небольшие секции таунхаусов стоимостью от 1,5 млн руб., а позднее и еще дешевле (около 900 тыс.), возник массовый ажиотажный спрос, вдохновивший девелоперов на дальнейшее развитие проектов с таунхаусами.
Этим новым сегментом заинтересовались и те покупатели, которые не могли себе позволить даже квартиру эконом-класса в Петербурге. Ведь секция в таунхаусе стоит меньше самой маленькой «студии» в городских многоэтажках.
Однако застройщики, пребывая в эйфории от высокого уровня продаж, неверно оценили объем потенциального спроса. В пригородной зоне возникло слишком много схожих малоэтажных проектов с таунхаусами.
Отложенный спрос был почти весь выбран, и довольно скоро началось сокращение числа сделок. Если в 2012 году застройщики продали 2,2 тысячи блок-секций, то в 2013-м – уже 1,2 тысячи. То есть на 45% меньше.
– Продажи упали у всех девелоперов?
– У тех, кто пришел на этот рынок первыми и занял свою нишу, продажи по-прежнему идут. Хотя и не так бодро как раньше. У новичков больше сложностей с реализацией. По нашим подсчетам, примерно в 25% проектов (около 15 комплексов) регулярно заключаются сделки. У остальных все очень нестабильно.
– То есть в ближайшее время мы вряд ли услышим о новых проектах таунхаусов?
– Я бы так не сказала. На руках у собственников – компаний и частных лиц – огромное количество земли в пригородной зоне. До кризиса они строили амбициозные планы реализации дорогих поселков, но сейчас фактически не знают, как лучше реализовать свои участки. Построить на них дешевое малоэтажное жилье – один из возможных выходов.
В то же время всем понятно, что выводить в продажу крупные проекты таунхаусов сегодня бессмысленно – спросу на них взяться неоткуда. А вот небольшие поселки, причем смешанного формата – с таунхаусами, коттеджами, квартирными комплексами, могут быть востребованы. По нашим сведениям, на рынке уже есть несколько компаний, которые вынашивают планы реализации подобных проектов. Вероятно, в разработке находятся и другие поселки, девелоперы которых пока вообще никому не озвучивали своих планов. Так что новые проекты, скорее всего, будут. Но объемы выводимого на рынок предложения станут в большей мере соответствовать реальному спросу.
– А вы не ожидаете волны реконцепций? Некоторые девелоперы сегодня успешно строят и продают таунхаусы на сельхозземлях. У других владельцев дешевой невостребованной земли тоже может возникнуть соблазн застроить дачные участки блок-секциями эконом-класса…
– Вряд ли. Настроить дешевого жилья на землях сельхозназначения они, конечно, могут. Только никто его не будет покупать. Людям сейчас не нужно жилье в полях, без социальной инфраструктуры. К тому же вопрос законности строительства таунхаусов на «сельхозке» остается спорным.
– Еще один загородный формат, ставший популярным недавно, – малоэтажные комплексы квартирного типа. Сколько, по вашим оценкам, таковых в пригороде?
– Примерно 40 жилых комплексов (замечу, что малоэтажными мы считаем дома с числом этажей не более четырех), это около 230 тыс. кв. м жилья. Большинство из них реализуется во Всеволожском районе Ленобласти. Однако в последнее время новые проекты появляются и в южных районах – Ломоносовском, Гатчинском, Тосненском. В настоящее время на их долю уже приходится около 40% малоэтажного предложения.
Несмотря на активный вывод в продажу новых малоэтажных комплексов, их доля в предложении на квартирном рынке пригородов пока не велика – всего около 6%. Уровень продаж у застройщиков, успешно реализующих такие проекты, составляет по нашим данным, 15-20 сделок в месяц. Для загородного рынка – это хороший темп, однако такие показатели, безусловно, несопоставимы с объемами продаж в многоквартирных домах.
– Рост предложения в южных районах связан с тем, что в популярном Всеволожском остается все меньше пятен под застройку? По моим ощущениям, там скоро яблоку будет негде упасть.
– Свободных пятен во Всеволожском районе еще предостаточно. Например, много места под малоэтажку отведено в Генеральном плане Агалатовского сельского поселения. В Сертолово начинается реализация крупного проекта от компании Росстройинвест. Не будем забывать и про Ржевский артиллерийский полигон, расположенный во Всеволожском районе. Его площадь составляет примерно 70 тыс. га. Сейчас он уже практически не используется по назначению и, вероятно, в скором времени будет передан под застройку.
Между тем далеко не все покупатели загородной недвижимости хотят жить именно во Всеволожском районе. Многие предпочитают южные пригороды, где жилье традиционно более доступное.
Кстати, в ближайшие годы в южных районах Ленобласти развернется довольно крупное многоэтажное строительство, что повлечет за собой развитие соответствующей инфраструктуры – транспортной, социальной. И это будет способствовать появлению за многоэтажными кварталами нового пояса малоэтажных проектов, которым как воздух нужны поликлиники, детские сады, магазины.
– Вы смотрите на ближайшее будущее загородного рынка с пессимизмом или скорее с оптимизмом?
– В отличие от бурно развивающегося городского первичного рынка, загородный выглядит, конечно, аутсайдером. Но в целом процессы, происходящие на нем, я считаю позитивными. Судите сами: в прошлом году примерно 10% от общего числа заявленных коттеджных поселков закрыли продажи. Это говорит об очищении рынка от непрофессионалов. И, полагаю, в ближайшем будущем нас еще ждет вторая волна подобных закрытий.
Постепенно устраняются перекосы между спросом и предложением. Мы это видели на примере таунхаусов, которые стали реже выходить в продажу. Уходят в прошлое эксперименты с малогабаритным загородным жильем, практически не пригодным для проживания. Сейчас большинство застройщиков стремятся предложить клиентам таунхаусы, площадь которых составляет не менее 70 кв. м.
Значительно сокращается спрос на земельные участки без инженерных коммуникаций (земельная нарезка в чистом поле). Рынок становится более адекватным и цивилизованным.
