С момента, когда съемочная группа БН изучала предложения вторичного рынка жилья сельских населенных пунктов Мурино и Новое Девяткино во Всеволожском районе Ленинградской области, прошло два года. За это время жилые микрорайоны, да и сам рынок до неузнаваемости изменились.
Активная застройка кварталов высотками началась уже в нашем десятилетии. В настоящее время в ряде крупных жилых комплексов (а немасштабных проектов здесь нет) сданы в эксплуатацию в основном первые и кое-где вторые очереди, а квартиры в них первичные приобретатели уже выставляют на продажу.
Современная специфика вторичного рынка жилья заключается здесь в том, что львиная доля предложений (а именно – шесть из семи продаваемых квартир) приходится на так называемые объекты «новой вторички» – монолитно-кирпичные и монолитно-панельные дома, которые сдавались в эксплуатацию в последнюю пятилетку (аналитики БН включают в выборку постройки от 2009 года).
Однако «старая» и «новая» вторичка – это сегменты совершенно разные и по ценообразованию, и по характеристикам квартир.
«Сельское» метро
Станция метро «Девяткино» – единственный транспортный узел петербургской подземки, расположенный в Ленобласти. После открытия в 1978 году станция получила название «Комсомольская» (позже ее переименовали). В течение нескольких лет, до момента открытия метрополитена в Хельсинки, это был самый северный узел метрополитена в мире. Кстати, расположена станция не в Новом Девяткино, а на территории старинной деревни Мурино. До жилых кварталов Нового Девяткино от привокзальной площади три километра.
Десятилетие назад Мурино было уютной деревенькой с частными домами и рынком возле метро. Многоэтажное строительство с начала 1960-х годов велось только в соседнем Новом Девяткино. Вначале здесь строили трех- и пятиэтажные хрущевки серии 1-528-КП и 1-528-КНП и панельные пятиэтажки «областных» модификаций.
С момента появления в 1970-х годах Северной ТЭЦ и завода «Турбоатомгаз» рядовая застройка Нового Девяткино подросла до девяти этажей. В 1980-90-е годы здесь возводились в основном панельные постройки серий 1-504Д и 1-504Д2, квартиры в которых давали сотрудникам местных предприятий, а затем – отставным военным и переселенцам из северных регионов.
При всем том, освоение здешних мест началось столетия назад. Территория поселка Мурино, по предположениям историков, была заселена еще в IX веке, а с середины XVIII века землями владели потомки сенатора Романа Воронцова. Тогда здесь появилась летняя резиденция семьи Воронцовых – с прудами, каналами, фруктовыми садами и оранжереями, а также принадлежавший семейству Воронцовых водочный завод. В XIX веке Мурино стало популярной дачной местностью и вдобавок – в 1843 году – еще и полем одного из первых успешных социальных экспериментов по освобождению крестьян от крепостной зависимости. Сегодня от исторической застройки Мурино почти ничего не осталось. О ней напоминает только запутанная деревенская уличная сеть на холмистом ландшафте, в которую уже в нашем веке застройщики начали вписывать современные жилые высотки.
Благодаря планировке, типичной для расположенных в холмистой местности деревень (здесь нет не то что широких проспектов, но и просто прямых улиц), современная застройка в Мурино и Новом Девяткино заметно отличается от классических спальных микрорайонов и кварталов новостроек, возникших в «чистом поле».
«Новая» и «старая» вторичка
Данные Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» свидетельствуют, что сегменты «новой» и «старой» вторички радикально различаются по структуре предложения. В домах последней пятилетки основное предложение сосредоточено в муринских высотках (у станции метро). Здесь в принципе отсутствуют многокомнатные квартиры, зато доля однокомнатных составляет 68%, двухкомнатных – 25%, трехкомнатных – 7% (см. табл.).
Совсем другой спектр предложений в объектах «старой» вторички, представленных преимущественно панельными домами 504-й серии и кирпичными хрущевками в Новом Девяткино. В данном сегменте «однушки» составляют 27%, «двушки» – 37, «трешки» – 32. При этом 4% предложения приходится на четырехкомнатные квартиры.
Средняя цена предложения для однокомнатной квартиры в панельном или кирпичном доме «советского» образца составляет 3 млн руб. (здесь, правда, нужно уточнить, что типовые дома 504-й серии возводились и в рыночный период). В то же время в сегменте вчерашних кирпично-монолитных и панельно-монолитных новостроек среднестатистическую «однушку» продавцы оценивают в 2,9 млн руб. Двухкомнатные квартиры в новых домах чуть дороже, чем в старых (соответственно 4,0 и 3,9 млн руб.). Ценовой разрыв между «трешками» в новых и старых домах составляет уже 400 тыс. руб. (5,0 и 4,6 млн руб.).
«Свежие» и видавшие виды квартиры различаются не только ценами, но и габаритами. Если выставленная на продажу «однушка» в современном «монолите» имеет среднюю площадь 35,8 кв. м, то в доме советского периода (как правило, речь о 504-й серии) – 38,5 кв. м. «Двушки» в современных новостройках более просторны (57,8 кв. м – в новых домах, 52,6 кв. м – в старых). То же относится и к трехкомнатным квартирам (82,2 кв. м – в новостройках, 69,2 кв. м – в типовых домах прежних лет).
Однако, как мы уже отметили, двух- и трехкомнатных квартир в современных новостройках совсем немного, а в обозримой перспективе в общем спектре предложения их будет еще меньше. В 2015-2016 годах на вторичный рынок будут выводиться вторые, третьи и прочие очереди высоток, под завязку укомплектованные малогабаритными «однушками» и студиями. Таким образом, тенденция к уплотнению застройки за счет увеличения этажности и уменьшения площадей сдаваемых в эксплуатацию квартир – налицо.
Пограничная территория
Мурино и Новое Девяткино – крупные населенные пункты сельского типа на границе города и области. Издержки такого географического положения – хаотичность в градостроительном планировании и инфраструктурном развитии. Но уже сегодня «взрывное» увеличение объемов строительства оказывает серьезную нагрузку на социальную и транспортную инфраструктуру.
В прежние годы торговая сеть здесь была представлена небольшими продовольственными магазинами, а также рынком возле метро. Теперь на Токсовском шоссе есть среднеформатные торговые комплексы. С развлекательными объектами по-прежнему напряженно. К примеру, кинотеатры есть только по другую сторону КАД, где сформировались крупные зоны торгово-развлекательных комплексов. Однако доехать до них с внешней стороны «кольца» – проблема. Узким местом для областных жителей «пограничной территории» стало вечно перегруженное Токсовское шоссе: даже небольшое ДТП на подступах к КАД надолго выводит и без того запутанную дорожную сеть из строя.
Снизить остроту транспортной проблемы призвано строительство объезда Нового Девяткино от Пискаревской развязки Кольцевой автодороги до выхода на дорогу в сторону Матоксы. Но этим планам уже без малого двадцать лет, а воз и ныне там. В соответствии с последними данными, строительство предполагается в рамках государственно-частного партнерства, поэтому дорога (если проект наконец-таки сложится) будет платной.
Основные объекты социальной инфраструктуры двух поселков – средняя общеобразовательная школа, музыкальная школа и поликлиника – построены еще в советские времена. Из объектов социальной инфраструктуры функционируют семь государственных и частных детских садов. В Новом Девяткино в зданиях старинных казарм располагается наркологический диспансер. И это тоже своего рода объект социальной инфраструктуры, но для специфической аудитории: жителей окрестных кварталов такое соседство не радует.
Инженерные сети для Мурино и Нового Девяткино – тоже «горячая точка». В прежние годы ввод в эксплуатацию зданий часто откладывался из-за невозможности подключения к инженерным сетям. Теплосети главного предприятия Нового Девяткино, Северной ТЭЦ, обеспечивают теплом Выборгский и Калининский районы Петербурга, но на местные новостройки мощностей не хватает. Поэтому застройщики вынуждены комплектовать объекты локальными котельными.
Представители областных властей ведут изнурительные переговоры с застройщиками, «выторговывая» у них новые школы и детские сады. Но строительство объектов социальной инфраструктуры откладывается: в приоритетном порядке возводят жилье.
Несмотря на сегодняшние инфраструктурные проблемы, Мурино и Новое Девяткино – территория перспективная. И не только потому, что это единственные областные деревни, куда можно добраться на метро. Дело еще и в том, что современная жилая среда формируется здесь не в чистом поле, а в местности, которая обживалась и осваивалась столетиями. В свою очередь, старинные деревни, как правило, возникали не в болоте, где власти выделили «бросовую» землю, а на холмистых ландшафтах с благоприятным для жизни микроклиматом.
Поэтому даже сегодня, при всех очевидных неудобствах, жилые территории Мурино и Нового Девяткино производят впечатление уютных и обжитых.
Структура предложения квартир в районе Мурино – Новое Девяткино
|
| Средние цены предложения (тыс. руб.) | Средние площади выставленных на продажу квартир (кв. м) | Доли предложения (%) | |||
| Дома до 2009 года постройки | После 2009 года постройки | До 2009 г. | После 2009 г. | До 2009 г. | После 2009 г. | |
| Однокомнатные | 3 034,3 | 2 928,6 | 38,5 | 35,8 | 27% | 68% |
| Двухкомнатные | 3 966,1 | 4 023,5 | 52,6 | 57,8 | 37% | 25% |
| Трехкомнатные | 4 633,1 | 5 012,8 | 69,2 | 82,2 | 32% | 7% |
| Многокомнатные | 4 500,0 | - | 75,6 | - | 4% | - |
Данные: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»
