Самостоятельно выбрать подходящую кредитную программу и объект недвижимости, который отвечал бы требованиям банка, непросто. Еще сложнее – собрать пакет документов, необходимых для получения займа, и организовать взаимодействие всех участников ипотечной сделки: кредитора, покупателя, продавца, страховщика, оценщика и т. д. Все эти задачи помогает решить кредитный брокер – специалист, который владеет необходимой информацией о рынке ипотечных продуктов и знает, как правильно осуществить сделку с использованием заемных средств.
Хороший брокер может проконсультировать своего клиента по любому вопросу, возникающему в ходе сделки с недвижимостью. Профессионал осведомлен обо всех новинках в области жилищного кредитования и знаком с условиями даже тех банковских программ, которые не рекламируются в средствах массовой информации.
Особенности национального брокериджа
Первые ипотечные брокеры появились в России в 2005 году. Учитывая «молодость» профессии, единой терминологии и тем более стандартов в этой сфере пока нет. Деятельность кредитных брокеров не лицензируется (хотя практика лицензирования применяется в большинстве зарубежных стран). К тому же, она регулируется не отдельным законом, а общими нормативными актами по правовому обеспечению ипотечной сделки.
В условиях подобной неопределенности не вполне ясно, кого именно называть ипотечным брокером. Рынок предлагает несколько стихийно сложившихся вариантов. Какой из них окажется наиболее жизнеспособным, покажет время.
Первый вид брокеров можно условно назвать брокерами-риэлторами. Такие консультанты входят в штат агентств недвижимости. Одни риэлторские компании выделяют под ипотеку целый отдел, другие ограничиваются двумя-тремя экспертами, ресурсы которых привлекаются по мере надобности.
Брокеры-риэлторы чаще всего включают свои комиссионные в процент по проведению сделки купли-продажи с использованием кредита. Эти расходы для клиента остаются примерно такими же, как если бы он покупал жилье за наличные – 3–10% от суммы сделки. Экономичность сотрудничества с таким брокером очевидна, но есть и минусы.
«Как правило, брокеры-риэлторы заинтересованы прежде всего в получении комиссионных с продажи квартиры, а не в подборе оптимальной для клиента программы кредитования», – говорит начальник отдела по связям с общественностью Петербургского филиала «ФОСБОРН ХОУМ» Анна Иванова. В таком случае, по ее мнению, у покупателя нет выбора по условиям кредитования: агентство обычно сотрудничает с одним-двумя банками.
Брокеры второго типа представляют интересы другого фигуранта сделки – банка. Эти консультанты работают с рядом кредитующих организаций на льготных условиях. Получая кредитные программы по специальной, «оптовой» цене, они реализуют их с учетом своего гонорара-надбавки. В результате, обращаясь к брокеру «с банковским уклоном», клиент платит столько же, сколько бы он заплатил, отправившись напрямую к кредитору. Но услуг получает больше.
На подобное сотрудничество банки идут охотно, поскольку брокер позволят им экономить на трудозатратах. По сути дела, специалист по ипотеке выполняет за банк все трудоемкие операции по андеррайтингу (проверке кредитоспособности) клиента и сбору необходимых документов.
Главное преимущество брокера второго типа заключается именно в его «дешевизне» для клиента. Однако хорошо, если в портфеле у брокерской компании договоры с десятком-другим кредитующих организаций и клиенту предлагается реальный выбор по условиям кредитования.
Но нередко брокерские фирмы, аффилированные с банковскими структурами, занимаются продвижением кредитных продуктов конкретных организаций. Здесь, так же как и в предыдущем случае с риэлтерским агентством, говорить о широте выбора для клиента не приходится.
Третий тип российских брокеров – независимые ипотечные консультанты, услуги которых оплачивает сам клиент. Считается, что такие брокеры более объективны и внимательны к ситуации заемщика. Они выбирают кредитную программу из гораздо большего числа предложений банков, формируют кредитное досье клиента, сопровождают заемщика по всем этапам сделки – от начала и до конца. Кроме взаимоотношений с десятками банков у таких брокеров есть договоры со страховыми компаниями. Они также осуществляют сопровождение процедуры оценки недвижимости, которая является предметом залога.
«Услуги независимого брокера – это всегда индивидуальная работа, - считает исполнительный директор ООО «Кредитный и Финансовый Консультант» Алексей Варфоломеев. – Ипотечный брокер должен находить подход к каждому клиенту, учитывая сразу множество параметров будущей сделки».
Главная причина, по которой ипотечный брокеридж пока не слишком активно развивается в данном направлении, заключается в том, что оплачивать услуги независимого брокера должен клиент. Цена услуги может составить 1–5% от суммы сделки.
Не посредник, но помощник
Недоверие к кредитному брокеру, которое проявляют пока некоторые заемщики, объясняется настороженным отношением российских граждан к структурам, оказывающим посреднические услуги. Но настоящего ипотечного брокера нельзя назвать посредником – утверждают специалисты.
В идеале задачей брокерской компании является такая координация отношений между банком, риэлтором, фирмой-оценщиком, страховым учреждением и клиентом, которая позволила бы заемщику получить жилье в кредит с наименьшими затратами. Опытный и хорошо информированный брокер уже после первоначального анализа ситуации заемщика готов предложить на выбор несколько наиболее выгодных кредитных решений. При этом учитываться будут не только процентная ставка и расходы на получение и обслуживание кредита, но и такие важные параметры, как вероятность одобрения заемщика в банке и условия успешного проведения сделки.
«В процессе подбора кредитной программы брокер может и должен учитывать до 40–50 параметров, влияющих на выбор наилучшего решения», – говорит генеральный директор «Первого Ипотечного Агентства» Максим Ельцов. Кроме того, хороший брокер, по его мнению, в любое время готов ответить на все дополнительные вопросы, связанные как с получением и погашением кредита, так и с проведением самой сделки.
Сэкономить время заемщика брокер поможет и при составлении кредитного досье. Как правило, ипотечный консультант не только квалифицированно помогает заполнить анкеты и собрать необходимые документы, но самостоятельно направляет пакет документов в банк, оперативно решает дополнительные вопросы, которые нередко возникают в процессе рассмотрения заявки.
Практика показывает что, обратившись к ипотечному брокеру, заемщики получают одобрение по кредиту в течение трех-пяти дней, тогда как самостоятельные поиски путем проб и ошибок занимают до месяца.
Брокер поможет сэкономить
Специфика работы профессиональных ипотечных брокеров заключается в том, что они являются представителем клиента в банках и действуют в его интересах. Вместе с тем брокер не должен «продвигать» тот или иной банк, а взаимодействовать со всеми надежными кредитующими организациями.
Долгосрочное сотрудничество с брокерами выгодно и банкам, поэтому многие из них в 2006–2007 годах начали предлагать льготные условия кредитования для клиентов брокерских фирм. «Большинство банков, с которыми мы сотрудничаем, предоставляют нашим клиентам дополнительную скидку в 0,5% от процентной ставки», – говорит Анна Иванова.
По словам Максима Ельцова, при помощи ипотечного брокера в процессе получения займа можно сэкономить немалые средства. Так, многие кредитные организации не берут комиссию за рассмотрение заявки, которую подает брокер-партнер (экономия в 3–5 тыс. руб.). Брокер поможет выбрать банк, где не берут комиссию за выдачу кредита (которая иногда составляет до 1,5% от суммы займа).
Качественная работа брокера с оценщиком недвижимости уменьшит эти затраты на 500–1000 руб. С учетом перехода на рублевые цены немаловажен и вопрос условий конвертации долларовых кредитов в рубли – если заранее не продумать этот вопрос, потери заемщика могут составить до 1% от суммы кредита. Таким образом, при среднем кредите в 2 млн руб. грамотная помощь брокера поможет сберечь до 30–50 тыс. руб.
Еще более значительную выгоду профессиональный консультант обеспечит заемщику, если кредит будет получен по льготной процентной ставке. Многие банки идут на такие условия для своих партнеров-брокеров. Ставка кредита на весь срок может быть снижена на 0,5%. В подобном случае экономия заемщика может составить несколько сотен тысяч рублей.
По статистике, которую ведут брокерские компании, 90–95% клиентов, направляемых брокером в банк, получают одобрение. Это еще один весомый аргумент в пользу того, почему нужно пользоваться услугами ипотечных брокеров.
«Сегодня, когда банки предлагают все новые ипотечные программы, перед потенциальным заемщиком встает проблема выбора, – говорит Алексей Варфоломеев. – Клиент, который хочет провести операцию по приобретению жилья в кредит быстро и эффективно, нуждается в помощи специалиста».
