Тревожные события на валютных фронтах продолжают развиваться. Во второй половине февраля официальный курс евро впервые в истории с легкостью пересек отметку 49 рублей. Спокойствия профессиональным и непрофессиональным участникам рынка недвижимости такое положение дел не добавляет.
Оценки опрошенных редакцией региональных экспертов оказались разнонаправленными. Одни представители российских регионов говорили о внезапно выросшем интересе к новостройкам. Другие – о том, что продавцы вторичных квартир порываются снимать объекты с продажи до лучших времен, а некоторые пытаются поднять цены, мотивируя решение логикой: «если за три миллиона рублей не продавалось, то пусть теперь за четыре не продается».
На вторичном «фронте» – пока без перемен
«Оживление, наметившееся на столичном рынке недвижимости в четвертом квартале прошлого года, переросло в легкий ажиотаж в январе», – комментирует независимый аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков (Москва). Причем виноваты, по мнению эксперта, не скачки валютных курсов, а отголоски «декабрьской волны», связанной с растущим недоверием населения к перспективам сохранения средств на депозитах.
Но есть и встречная тенденция: неожиданно для покупателей некоторые хозяева столичных квартир стали снимать свои предложения с продажи или корректировать цены в сторону повышения. Правда, на данный момент эти настроения несильно отразились на активности рынка, ведь в январе, как правило, закрываются декабрьские договоренности и завершаются ранее начатые сделки.
«У нас на вторичном рынке все пока спокойно, предложение заметно превышает спрос, цены с начала осени слегка “сползают”, но массового снятия объектов с продажи, к счастью для риэлторов, не наблюдается», – говорит Ольга Серегина («Адвекс.Тюмень»). Вместе с тем эксперт из Тюмени отмечает, что три четверти посленовогодних покупателей интересуются исключительно новостройками. Еще одна особенность момента, также отмеченная наблюдателем, заключается в том, что в структуре январских сделок доминируют варианты со стопроцентной оплатой – без ипотеки и предоставляемых застройщиками рассрочек.
Но «сырьевые» и столичные регионы – это еще не вся Россия. Во многих городах отголоски событий на валютных фронтах почти не ощущаются. «На вторичном рынке жилья Воронежа после декабрьского снижения наблюдается возврат к ценам ноября 2013 года. Но стагнация продолжается, и на рынок никакого влияния валютный фактор пока не оказал», – делится данными сертифицированный аналитик Алексей Москалёв («ИнвестОценка»). Эксперт уточняет, что после декабрьского падения в январе цены вернулись в коридор 47-47,5 тыс. руб. за кв. м, в котором находились на протяжении всего прошлого года.
В январе и первой половине февраля в Новосибирске наблюдался застой на рынках новостроек, вторичных квартир и земельных участков. Об этом сообщил Александр Астахов (Rolband & partners). По его мнению, колебания валютных курсов пока не повлияли ни на цены предложения, ни на объем сделок.
Как отмечает сертифицированный аналитик Алексей Скоробогач (Пермь), в регионе выросли цены на новостройки. Но эксперт уверен, что новые реалии валютных курсов здесь ни при чем. Основная причина подорожания – изменение структуры предложения: в январе на рынок вышли шесть значимых объектов. Один из них находится в центре города, а три – в прилегающих к центру районах с традиционно высокими ценами. И, соответственно, это «подтянуло» первичный рынок жилья Перми. Цены на вторичные квартиры, а также на новостройки, которые «засветились» в продаже до января этого года, остались на прежнем уровне.
«Январь был, как обычно, инертным. Рублевые цены на вторичном рынке выросли на 0,5%, предложение снизилось на 1,3%. Никаких событий, выбивающихся за рамки уже привычной картины стагнации, не отмечено», – констатирует Михаил Хорьков, руководитель информационно-аналитического отдела Риэлторского информационного центра Уральской палаты недвижимости (Екатеринбург).
Правда, на официальном сайте УПН появился индикатор, показывающий динамику цены квадратного метра в долларах, который местные аналитики в шутку окрестили «отрезвлятором» для инвесторов. «Конечно, на квартирном рынке Екатеринбурга есть покупатели, которые, взвесив все “за” и “против”, предпочли недвижимость прочим вариантам сбережения. Но, на наш взгляд, их число не настолько велико, чтобы внести заметные коррективы в рыночный тренд», – продолжает Михаил Хорьков.
«Рынок активизировался по сравнению с осенью, цены немного растут, ажиотажа нет, – характеризует ценовую ситуацию в Ульяновске Александр Диков (ЗАО “Центр недвижимости”). – Но с событиями на валютном фронте эти подвижки никак не связаны: в отличие от столиц, на рынке недвижимости нашего региона цены всегда номинировались в рублях».
«Рублевые» и «долларовые» города
Напомним, что в конце прошлого века региональные рынки недвижимости аналитики делили на «рублевые» и «долларовые». И после кризиса августа 1998 года, когда за четыре месяца курс доллара подскочил с 6 до 20 рублей, в следующем 1999 году обвал «долларовых» цен случился именно в тех регионах, где цены считали в валюте. В тот памятный период послекризисное восстановление в «рублевых» и «долларовых» городах происходило по разным сценариям.
Законодательный запрет на указание цен на недвижимость и прочие товары в иностранной валюте вступил в действие в 2007 году, но «рудиментарная» зависимость ценообразования на недвижимость от скачков курсов доллара и евро сохранилась прежде всего в «валютных» регионах. Правда, соскочив с долларовой зависимости, рынок недвижимости прочно попал в нефтяную.
В период, когда рубль укреплялся на фоне растущих цен на углеводородное сырье, «квадрат» среднестатистической российской квартиры дорожал вместе с ним, и почти синхронно. В результате с 2002 года начался многолетний непрекращающийся период бурного роста цен на недвижимость, сопровождавшийся неумелыми попытками властей хоть как-то их обуздать. Уточним, что с 2000 по 2008 год цены на квартиры в Москве выросли в семь-восемь раз, в регионах – в пять-шесть раз. Но вместе с ценами за тот же период более чем в два раза выросли и объемы жилищного строительства.
Но сегодня все иначе. Мировые цены на нефть по-прежнему удерживаются на высоком уровне, а рынок жилья пребывает в состоянии стагнации. «Конечно, валютные скачки и сырьевая конъюнктура – важные факторы, которые по-прежнему влияют на рынок, и в первую очередь – на сегменты дорогой российской и зарубежной недвижимости. Но их воздействие на сегмент демократичных квартир уже опосредованно», – считает главный аналитик Российской Гильдии риэлторов Геннадий Стерник.
По словам Геннадия Стерника, массовый рынок жилья в России уже не столь зависим от валютно-сырьевой конъюнктуры, как несколько лет назад. Есть и более «современные» факторы, влияющие на цены российских квартир, – рост доходов населения и развитие ипотеки. Но доходы почти не растут, радикального снижения ставок ипотеки не предвидится, а застройщики, выводящие на рынок проекты массового жилья, увеличивают объемы предложения, балансируя на грани ценовой недоступности. Таким образом, даже рублевые цены для потенциальных покупателей – уже на пределе их возможностей.
Деньги сегодня – конкуренция завтра
Прогнозы экспертов, как всегда, осторожны и неоднозначны. «Рынок жилья Екатеринбурга изменился, – говорит Михаил Хорьков. – Продавцы вторичных квартир уже не смогут повлиять на баланс предложения, снимая с продажи квартиры на неопределенный период. Погоду на рынке в 2014 году будут делать девелоперы, заложившие слишком много проектов в прошлом году, которые будут вынуждены привлекать покупателей в любых условиях». В соответствии с этим наш эксперт предполагает, что из-за обострения конкуренции между застройщиками цены (и на первичном, и на вторичном рынках) останутся на сегодняшнем уровне либо будут снижаться.
Однако московский рынок квартир, по мнению Юрия Кочеткова, в ближайшее время имеет шансы перейти на новую, более высокую ценовую ступень. При этом эксперт уточняет, что от колебаний курса валюты больше денег в карманах покупателей не становится. Как показывает опыт, после моментов оживлений и встрясок обычно наступают периоды ощутимого сокращения активности рынка.
С выраженным ростом цен на жилье, опережающим среднероссийские показатели, сегодня могут столкнуться в первую очередь регионы, в которых развивается производство, формируются локальные центры занятости и создаются новые рабочие места. Это сегодня почти аксиома. Но все большую долю заработанных россиянами денег забирает первичный рынок жилья.
Январский и февральский всплеск интереса к новостройкам эконом-класса на ранних стадиях строительства отмечен в первую очередь в городах с высокой деловой активностью: все-таки в некоторых крупных компаниях по-прежнему выплачиваются годовые премии. При этом количество предложений по ипотеке для новостроек растет, а доверие к банковским депозитам падает. Поэтому зажиточные россияне все-таки поспешили зафиксировать прибыль в квадратных метрах, причем в основном «нового бетона». Но такой всплеск интереса к «инвестиционным» квартирам не радует даже самих девелоперов. Дополнительные оборотные средства сегодня грозят завтра обернуться высоким уровнем конкуренции, снижением рыночной активности и риском недофинансирования.
