Против нового федерального законопроекта о рентных отношениях объединились все профессионалы рынка недвижимости.
Верите ли вы в ренту?
В Госдуму внесен законопроект, согласно которому вводится новый, альтернативный ренте, правовой институт. Это так называемый наследственный договор.
Напомним, что согласно действующей статье 583 Гражданского кодекса по договору одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество. Со своей стороны, плательщик обязуется периодически выплачивать получателю определенную сумму.
Как поясняют в компании «Фонд Рента», после заключения договора ренты право собственности на квартиру передается новому владельцу. И оно возникает с момента государственной регистрации договора в Росреестре. Переход права собственности подтверждается свидетельством о государственной регистрации права на приобретенную квартиру. То есть повторное распоряжение квартирой прежним владельцем невозможно.
Разработчики нового законопроекта предлагают оставлять право собственности за пожилым человеком. «По сути, новый законопроект призван предоставить тем, кто вступает в подобные отношения, новый инструмент, который позволит оставаться собственником квартиры до момента смерти», – комментируют юристы компании «НДВ-Недвижимость». Теоретически это должно усилить защиту пожилых людей от попыток мошенников отобрать квартиры.
Станет еще хуже?
Действительно, у такого инструмента, как договор ренты, сложилась не самая лучшая репутация. Пожилые люди боятся, что злоумышленники ради завладения квартирой пойдут даже на убийство. А ведь зачастую нуждаются в рентных деньгах именно одинокие старики.
Как уточняют в «НДВ-Недвижимости», есть свои риски и для плательщика ренты – имущество по каким-то причинам может быть уничтожено, а обязанность по оплате останется. Кроме того, даже после длительного срока действия договора ренты рентополучатель не лишен возможности обратиться с суд, чтобы расторгнуть указанный договор, в том числе из-за личного недовольства плательщиком ренты. Проще говоря, по формальным основаниям.
Однако новый законопроект существующих проблем не снимает.
В частности, по словам замдиректора «Фонда Рента» Александра Красикова, весь цивилизованный мир обходится либо договорами отчуждения, либо договорами ренты. «А у нас все изобретают велосипед, – отмечает специалист. – Лучше бы надзор усилили – этого было бы достаточно».
«Предлагаемое изменение можно внести в действующее положение о ренте, чтобы добавить новый подвид договора, расширив участникам сделки свободу», – рассуждают в компании «НДВ-Недвижимость». Но разработчики пошли по другому пути, предлагая ввести совершенно новый институт – наследственный договор.
Естественно, его появление потребует дополнительного изменения других законодательных актов. Что только усложнит практику. «Например, заставит завещание конкурировать с наследственным договором», – отмечают юристы.
«Вместо того чтобы эффективно на практике защищать интересы пожилых людей, заключивших договор ренты, законодатель предлагает создать новый институт, никак не изменяя при этом действующий институт ренты», – недоумевают в «НДВ-Недвижимости».
А это создаст еще большую путаницу в и без того разрастающемся законодательстве. В итоге введение нового инструмента может повлечь за собой еще большее злоупотребление правом, чем рента.
Невостребованное законотворчество
Петербургский нотариус Алексей Комаров уверен, что нововведение рынку совершенно не нужно. Он отмечает, что наследственный договор по своей регулятивной специфике близок к договору пожизненного содержания с иждивением или сделке с недвижимостью под выплату ренты. Иначе говоря, прогноз востребованности такого договора нужно определять на основе статистики заключения последних.
Между тем доля сделок по отчуждению недвижимого имущества под выплату ренты в процентном соотношении составляет не более 1-2% от общего объема сделок с недвижимостью. «Могу полагать, что в практике наследственный договор будет занимать в лучшем случае не более 0,2% от совокупного объема договоров с недвижимостью и будет востребован в единичных случаях», – резюмирует специалист.
В подтверждение своего вывода нотариус ссылается на практику Украины, где возможность заключения наследственного договора предусмотрена действующим Гражданским кодексом. Но и в этой стране наследственный договор «особой популярности среди граждан до сегодняшнего момента так и не получил».
Проще говоря, законодатели пытаются заменить реальную заботу о пожилых россиянах написанием новых – никому не нужных – законодательных актов.
