Новейшая история долгостроев Петербурга

Петербургский рынок строящейся недвижимости принято считать прозрачным и благополучным, особенно на фоне московского сумбура или откровенного сочинского беспредела. Конечно, история строительства жилья в Северной Пальмире тоже небезупречна: ее омрачают с полдесятка недостроев, начатых еще в первой половине нулевых годов, а также – объекты, чье строительство застопорилось из-за экономического кризиса 2008-2009 годов. Но, как предполагается, оправившись от последствий макроэкономического потрясения, первичный рынок Санкт-Петербурга окончательно вошел в фазу зрелости – застройщики стали вести себя осторожно, цивилизованно и дисциплинированно, а риск не получить квартиру в срок заметно снизился.

Мы решили проверить эту гипотезу, основываясь на данных, собранных «Бюллетенем Недвижимости» за 2003-2013 годы. Следует оговорить сразу, что материал, аккумулированный для анализа, неполон: БН не сотрудничал и не сотрудничает с компаниями, строящими дома или продающими квартиры в обход закона, и, следовательно, «серые» объекты заведомо выпадают из нашего поля зрения. Кроме того, в список комплексов с просрочками сознательно не включались ЖК с незначительным, не превышающим трех месяцев, переносом сроков ввода в эксплуатацию.

Наконец, перечень составлялся на основе корректировки сроков в документации застройщиков. Вполне возможно, что некоторые компании изначально понимали, что не успеют построить дом до указанной в разрешении на строительство даты (особенно если оно выдавалось всего на год, что в последнее время происходит довольно часто). И, возможно, эти застройщики честно называли дольщикам реальный, а не номинальный срок сдачи объекта. Но по формальному признаку они все равно оказались в нашем списке.

Несмотря на неполноту и небезупречность данных, попытка исследования принесла интересные результаты. Как оказалось, объектов, по которым отодвигается срок сдачи в эксплуатацию, в посткризисный период не меньше, чем в докризисный. Но причины и характер нарушений строительными компаниями принятых на себя обязательств несколько изменились.

Тяжелое наследие
В качестве точки отсчета для описания современных долгостроев нами был выбран 2009 год. Напомним, что беды в российском финансовом секторе явно обозначились к осени 2008-го, до того момента многие россияне не хотели верить в негатив. Соответственно, застройщики не успели скорректировать свои стратегии, и объекты, выведенные в тот год на рынок, справедливо отнести к «докризисным». Но уже в 2009-м страна осознала, что живет в новых реалиях, а бизнес стал пересматривать свои решения. Именно потому мы (весьма условно) провели линию раздела на «вчера» и «сегодня» между этими годами.

Исходя из базы данных БН, «вчера» петербургского строительного рынка оказалось довольно богато долгостроями и объектами с переносом сроков сдачи. В эту категорию попали 40 жилых комплексов, выведенных на рынок с 2003 по 2008 год включительно. На сегодняшний день 22 из них достроено и введено в эксплуатацию, еще 15 обещают сдать в течение 2014 года.

Самая затянувшаяся стройка – это ЖК «Славбург» от одноименной компании. Его строительство, не завершенное по сей день, в 2003 году начал ЖСК-1492, впоследствии обанкротившийся, после чего дом был передан пайщикам. В 2004 году стартовали три других, впоследствии ставших известными, недостроя – ЖК «Бригантина», «Кристалл Полюстрово» и «Светлана». Следующие два года пополнили список проблемных строек еще двумя – ЖК «Кристалл» и безымянным объектом от компании «Стоун» на улице Дыбенко.

В 2007-2008 годах количество ЖК, сданных с опозданием или недостроенных до сих пор, возросло в разы (см. таблицу 2). Именно объекты, выведенные на рынок в эти годы, замораживались из-за экономического кризиса. В течение двух лет в список неблагополучных новостроек добавились 29 ЖК, из которых 13 не сданы до сих пор.

Примечательно, что шесть проблемных объектов из числа стартовавших в 2008-2009 годах строит компания «Л1» (бывший «ЛЭК»). Четыре из них – ЖК «Империал», «Лондон Парк», «Граф Орлов» и «Звездный» – не готовы до сих пор, а «Классика» и «Премьер Палас» сданы частично. Впрочем, это неудивительно: компания пережила не только общий для всех экономический кризис, но и внутренний раздрай, из которого не может выбраться до сих пор.

Из достроенных «докризисных» жилых комплексов самая долгая дорога к финишу оказалась у ЖК «Авангард». Этот комплекс под названием «Охта-Модерн» начала строить еще в 2003 году компания «ИВИ-93». После двух смен застройщиков осенью 2013 года часть ЖК получила разрешение на ввод в эксплуатацию – через семь лет после первоначально заявленного срока. Другие завершенные долгострои прошлых лет не отличаются столь длинной и замысловатой историей, но также хорошо известны и описаны неоднократно (например, ЖК «Ладожский парк», ЖК «Хайтек-Сити» и др.).

Герои нашего времени
После кризиса количество объектов с перенесенными сроками строительства, вопреки ожиданию, не уменьшилось – в базе БН с 2009 по 2012 год обнаружен 41 такой ЖК (см. таблицу 1). Даже из новостроек 2013 года есть такой пример – ЖК «Высоцкое», который компания «Петротрест» возводит в Ломоносовском районе Ленобласти. Изначально срок сдачи объекта был назначен на конец 2014 года, но теперь перенесен на второе полугодие 2015-го.

Естественно, по длительности задержек жилым комплексам этого периода не сравниться с такими аксакалами рынка, как «Славбург». Самые долгая просрочка по домам посткризисного периода – три года. Именно настолько отодвинут первоначальный срок сдачи ЖК «Леонтьевский мыс» (проект был начат в 2009 году и заморожен до 2011-го), ЖК «Актерский Олимп» от «РАНТа» и ЖК «Волна» от «Дальпитерстроя». Эта тройка объектов пока не завершена. На три года позже запланированного компания «Лемминкяйнен Рус» сдала комплекс «Александрия». Но чаще сроки передвигаются на год-полтора.

График нарушают самые разнообразные категории застройщиков. Прежде всего, конечно, те, кто известен на рынке своими задержками, как ИСК «Сфера». Зачастую не справляются с обязательствами и новые игроки рынка. Например, у компании «Навис», известной дольщикам с 2009 года, два из трех строящихся объектов («Дом БДТ» и «Щегловская усадьба») не построены в срок. Сказанное справедливо также для компаний «Ленстрой» (ЖК «Правый берег»), ЖСК «Черничная поляна» с одноименным комплексом и др.

Именитые участники рынка тоже не без греха. Так, «ЮИТ Лентек» сдал свой проект Solo почти на девять месяцев позже срока, на столько же Setl City отодвинул ввод своих «Марселя» и «Космоса».

Иногда застройщики не виноваты в нарушении принятых на себя обязательств – уже готовые дома не могут быть введены в эксплуатацию из-за того, что монополисты не подключили их вовремя к своим сетям. Так было с ЖК Lumiere от компании «Базис СПб» (он, правда, начал строиться еще в 2008 году) и с ЖК «Кронштадтский форт» от «Ойкумены». Поразмыслив, мы не стали включать «невиноватых» застройщиков в свой список «штрафников».

На рынке сформировался круг застройщиков с хроническим переносом сроков на полгода-год. Это, прежде всего, «Центр Долевого Строительства», у которого в рассматриваемый период обнаружено семь объектов с отсрочкой ввода в эксплуатацию. На втором месте – компания «Лидер Групп» с пятью просроченными ЖК. Характерно, что оба застройщика работают преимущественно по договорам ЖСК, которые не предполагают никаких санкций за задержку строительства.

Однако следует признать (и это оказалось едва ли не главным «сюрпризом» нашего мини-исследования), что 214-ФЗ также оказался плохой защитой от просрочек. Более трети объектов с перенесенным сроком ввода в эксплуатацию строилось в рамках закона о долевом строительстве. В том числе – такие известные долгострои, как ЖК «Ладожский парк», «Екатерингоф», «Платинум». Всего в список проблемных объектов, выведенных на рынок с 2003 по 2012 год, попал 31 комплекс, строящийся в соответствии с 214-ФЗ, тогда как по договорам ЖСК возводилось 23 дома с просрочками.

Таблица 1

Объекты с переносом срока ввода в эксплуатацию, 2009-2012 гг.

Источник: БН

Таблица 2

Количество объектов с переносом срока ввода в эксплуатацию по годам

Источник: БН

Текст: Елена Денисенко    Фото: Алексей Александронок