Как представители банковского сообщества оценивают меры по отзыву лицензий у отдельных коммерческих банков и повлияет ли это на рынок ипотечного жилищного кредитования? Отразится ли это на сложившихся формах расчетов покупателей и продавцов недвижимости и стоит ли беспокоиться клиентам рынка?
По мнению Дмитрия Щегельского, президента СРО «Санкт-Петербургская палата недвижимости», эти вопросы весьма актуальны для покупателей и продавцов жилья, поэтому поиск ответов на них и стал целью брифинга, проведенного экспертами рынка совместно с представителями ведущих банковских структур.
Ипотека: состояние стабильное
По словам Владимира Джиковича, президента Ассоциации банков Северо-Запада, статистика говорит о том, что на рынке ипотечного кредитования ужесточение политики Центробанка никак не сказалось. «Если посмотреть тенденции предыдущих лет, поквартальную статистику прошлого и начала нынешнего года, то вывод однозначен – объемы ипотечного кредитования продолжают расти», – заявил Владимир Джикович.
Как он утверждает, безусловными лидерами по выдаче ипотечных кредитов на сегодня являются Сбербанк и ВТБ24, всего же в городе сейчас работает порядка 30 различных ипотечных программ, учитывающих интересы разных групп клиентов.
Сложно сказать, будет ли увеличиваться объем ипотечного кредитования в дальнейшем: тут, по мнению президента Ассоциации банков Северо-Запада, все будет зависеть от роста платежеспособности населения и стабильности экономики в целом.
Что касается отзыва банковских лицензий, то здесь, по его словам, «велика доля мифологизации» в освещении процесса. Требования к банкам действительно ужесточились, но и до этого у недобросовестных финансовых структур отзывались лицензии. Фактическое же количество отозванных в 2013 году лицензий приблизительно равно количеству лицензий, отозванных годом ранее.
Отдельно Владимир Джикович акцентировал внимание на том, что эта ситуация только на руку потенциальным ипотечным заемщикам, поскольку выводит с рынка ненадежные компании.
В общем же, по его мнению, ситуация с отзывом лицензий никак серьезно не повлияет не только на рынок ипотеки, но и на развитие банковского сектора как такового.
Игорь Пинаев, начальник отдела по работе с партнерами ОАО «Сбербанк России» по Санкт-Петербургу, полагает, что ипотечный рынок сегодня стабилен. Количество банков, предлагающих клиентам ипотечные продукты, достигло того уровня, когда основная конкуренция между ними разворачивается в сфере качества сервисных услуг.
В частности, сам Сбербанк значительно увеличил количество менеджеров по ипотечному кредитованию и точек, где возможно оформить ипотеку. Также продолжается активная работа банка с партнерами – агентствами недвижимости и застройщиками. Самым же востребованным ипотечным продуктом Сбербанка Игорь Пинаев назвал программу «12×12×12», в рамках которой кредит предоставляется клиенту на 12 лет с 12% участия собственных средств заемщика и 12% годовых ставки по кредиту.
По мнению Ольги Патракеевой, руководителя ипотечного центра МДМ Банка в Санкт-Петербурге, действия по отзыву лицензий у недобросовестных банков пойдет рынку только на пользу. Это позволит сделать рынок более прозрачным и удалить с него операторов, от которых могут пострадать финансовые интересы клиентов.
Емкость ипотечного рынка Ольга Патракеева оценивает как достаточную и имеющую серьезные перспективы к росту.
При этом она полностью согласна с экспертами Сбербанка в том, что основная конкуренция будет разворачиваться в области растущего качества сервисных услуг. «Сами клиенты стали намного грамотнее и осмотрительнее. Они сегодня в первую очередь ориентируются даже не на размер ипотечной ставки и всевозможные бонусы, а на финансовую устойчивость, опыт и репутацию банка», – отметила Ольга Патракеева.
Первичный рынок – устойчивый рост
По оценкам Павла Созинова, председателя правления Северо-Западной палаты недвижимости, 2013 год для инвестиционно-строительного комплекса был достаточно успешным. Совокупный объем жилой застройки в Петербурге и прилегающих районах Ленобласти составил 3,2 млн кв. м, продемонстрировав существенный прирост к показателям 2012 года.
Что касается схем продаж на первичном рынке, то, по данным Павла Созинова, подавляющее большинство сделок проходит с использованием рассрочек или ипотеки.
По некоторым объектам уже наблюдается некоторое «затоваривание» – квартиры в таких домах (как правило, большие квартиры в домах эконом-класса на периферийных участках) застройщику приходится выводить на вторичный рынок.
В итоге начинает намечаться своеобразная конкуренция между строящимся новым жильем и уже построенным. Эта ситуация, по мнению Павла Созинова, на сегодня не критична. Но если тенденция сохранится, то реализовать накопившиеся объемы жилья без привлечения каких-нибудь принципиально новых схем продаж с каждым годом будет все сложнее.
И, конечно, развитие рынка, по мнению эксперта, продолжают сдерживать административные барьеры. Именно они во многом формируют нынешнее положение дел, когда сроки сдачи многих объектов неоправданно затягиваются.
По мнению Андрея Пименова, управляющего операционным офисом «Санкт-Петербургский» ЗАО «Банк Жилфинанс», одним из основных тормозов развития банковских схем в вопросах приобретения жилья, особенно на первичном рынке, может стать нестабильность рубля. Рост цен на жилье сегодня превышает реальный рост доходов населения, и даже снижение ипотечных ставок не в состоянии сильно изменить ситуацию. Если же курс национальной валюты продолжит падать, то объективный платежеспособный спрос еще заметнее снизится.
На вторичный рынок могут вернуться «цены в валюте»
По словам Екатерины Романенко, президента ГК «ЭКОТОН», председателя правления СРО «Санкт-Петербургская палата недвижимости», одно из последствий любого кризиса состоит в том, что люди теряют возможность просчета экономической ситуации даже на ближайшее время. И такая неопределенность, безусловно, сказывается на рынке недвижимости. Все это приводит к периодическим всплескам напряжения в обществе, которые могут произойти по самым различным поводам. Именно таким поводом и стала ситуация с отзывом банковских лицензий. Многие вкладчики, обеспокоенные данной тенденцией, предпочли забрать свои вклады и инвестировать их в рынок недвижимости, что привело к существенному увеличению объемов сделок в декабре 2013 и январе 2014 года. В итоге весь январь наблюдался достаточно устойчивый спрос по большинству типов жилья.
Новый всплеск неопределенности начался после январских колебаний курса рубля. Это вынудило покупателей еще ускориться в принятии решений. Продавцы после некоторого раздумья отреагировали незначительным повышением цен либо снятием своих объектов с продаж до стабилизации курса рубля.
По прогнозам Екатерины Романенко, в ближайшей перспективе может произойти некоторый «откат» рынка – снижение спроса и незначительное снижение цен.
Другой ожидаемый результат нестабильности рубля – возможное возвращение на рынок цен, номинированных в валюте.
«Недавно мы заключали договор, где была предусмотрена рассрочка. Платежи были разнесены на год. Продавцы оценили свою недвижимость в швейцарских франках, посчитав ее одной из самых стабильных валют», – рассказала Екатерина Романенко.
В общем же, по ее мнению, цены на рынке недвижимости останутся относительно стабильными. «Нет предпосылок для серьезного роста цен: резкого повышения платежеспособного спроса, заметного притока инвесторов или значительного снижения ипотечных ставок», – резюмирует эксперт.
С этим согласен и Дмитрий Щегельский. По его прогнозам, цены в 2014 году если и изменятся, то не сильно, поскольку и для значительного снижения цен тоже нет никаких предпосылок. Во-первых, рынок найма жилья не насыщен, а значит, спрос на недвижимость, которую можно сдавать в аренду, не упадет. Во-вторых, доступность ипотеки в Петербурге хоть и медленно, но растет, при этом существенного снижения доходов населения пока не происходит.
«Я всегда говорю одну фразу: что бы ни происходило – падение доллара, падение рубля, выборы президента или кризис, – рынок вторичной недвижимости всегда выбирает “норму сделок”. Поэтому можно смело сказать, что число сделок в 2014 году не будет меньше, чем в 2013 году», – отметил Дмитрий Щегельский.
Новые преимущества для членов СПН
После брифинга состоялось значимое событие – Северо-Западный банк Сбербанка России и Санкт-Петербургская палата недвижимости подписали соглашение о сотрудничестве.
В рамках соглашения дополнительно клиенты всех агентств, входящих в СПН, получат уникальную возможность воспользоваться системой электронного документооборота Сбербанка – «Партнер Онлайн».
Это дает клиентам возможность подать заявку на получение жилищного кредита без посещения отделения банка – непосредственно в офисе агентства недвижимости.
«Система “Партнер Онлайн” – уникальный продукт, который дает потенциальным ипотечным заемщикам принципиально новые возможности, а в конечном итоге способствует значительному сокращению сроков подготовки и проведения сделки», – говорит президент СРО НП «Санкт-Петербургская палата недвижимости» Дмитрий Щегельский.
«Подписание соглашения с Санкт-Петербургской палатой недвижимости – важный шаг вперед, открывающий новые возможности для обеих сторон. В рамках этого сотрудничества мы улучшаем качество обслуживания клиентов, делаем его более удобным и оперативным. В том числе благодаря реальным шагам в рамках соглашения наши клиенты смогут стать обладателями собственного жилья в более комфортных для себя условиях», – отметил заместитель председателя Северо-Западного банка ОАО «Сбербанк России» – директор Головного отделения по Санкт-Петербургу Олег Голубенцев.
