В перспективе условия ипотечного кредитования сделок с апартаментами станут либеральней. Но покупатель таких объектов должен помнить, что низкая цена сделки впоследствии может обернуться дополнительными расходами.
Сначала было слово
В конце января к числу банков, которые готовы кредитовать физических лиц при покупке апартаментов, присоединился банк DeltaCredit. «Мы видим постоянно растущий спрос на апартаменты как альтернативу квартирам и рады предложить нашим клиентам новые возможности решения жилищного вопроса», – говорит вице-президент банка по развитию бизнеса Ирина Асланова.
Уточним, что на рынке ипотечного кредитования присутствует определенная терминологическая путаница. Как поясняет начальник управления розничного кредитования Промсвязьбанка Сергей Ситин, часто термин «апартаменты» используют как маркетинговый ход для повышения статуса продаваемого объекта жилой недвижимости. «А на самом деле это обыкновенные квартиры», – констатирует специалист.
И путаница будет продолжаться, наверное, до тех пор, пока определение спорного термина не появится в Жилищном кодексе.
Между тем, согласно ГОСТу РФ «Туристические услуги. Средства размещения. Общие требования», под апартаментом понимается «номер, состоящий из нескольких жилых комнат, включающий в себя спальные места и отдельное помещение с кухонным уголком».
Да и рынок недвижимости постепенно избавляется от маркетингового лукавства. Под апартаментами все чаще подразумеваются помещения, не относящиеся к жилому фонду, но имеющие необходимые условия для проживания. Такие помещения могут находиться в административных строениях, а также в зданиях, имеющих статус гостиницы, – это апарт-отели.
И, кстати, обычно, когда сегодня речь заходит об ипотеке на этот вид недвижимости, банки готовы рассматривать лишь помещения в апарт-отелях.
Кому это надо
В настоящее время в Москве наблюдается бум строительства апарт-отелей. По подсчетам аналитиков «Метриум Групп», столичный рынок насчитывает 55 таких объектов с открытыми первичными продажами.
Постепенно новый формат набирает популярность и в Петербурге. Так, в октябре прошлого года на разных стадиях реализации в городе находилось около десятка таких проектов общей площадью порядка 200 тыс. кв. м.
Параллельно первые аналогичные объекты появляются в других городах-миллионниках страны. Например, в Екатеринбурге.
Строители ожидают повышения спроса на такие объекты. «Стоимость апартаментов, как правило, ниже, чем квартиры с аналогичными характеристиками, – заявляет генеральный директор агентства недвижимости Home Estate Елена Амирова. – К тому же апарт-отели строятся там, где запрещено возводить жилье, – чаще всего речь идет о весьма привлекательных территориях».
И большинство застройщиков основными покупателями таких объектов видят частных инвесторов. Например, на недавней выставке-семинаре «Жилищный проект» руководитель отдела продаж комплекса апартаментов Salut! Илья Ядров акцентировал внимание на том, что за счет сервиса доходность «номера» при сдаче в аренду выше доходности от сдачи квартиры аналогичной площади. Соответственно, значительно короче срок окупаемости вложений. По оценке Ильи Ядрова – всего восемь-девять лет.
При этом покупать жилье в кредит, чтобы потом его сдавать, экономически нецелесообразно. И можно было бы ожидать, что спрос на ипотечное кредитование покупки апартаментов будет низким.
Впрочем, как подсказывает директор Департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп» Анна Соколова, в Москве около 70% недвижимости в апарт-отелях покупается не для извлечения выгоды, а для постоянного проживания.
«По разным оценкам, от 30 до 70% таких объектов в Петербурге приобретают для постоянного проживания», – в свою очередь отмечает Елена Амирова. При этом петербургский рынок с некоторым отставанием развивается по московскому сценарию. То есть доля покупателей-петербуржцев, собирающихся в отеле жить, будет расти.
Иначе говоря, у банковского розничного продукта «Ипотека на апартаменты» потенциальный покупатель есть.
Как бы ни промахнуться
«В России кредитование сделок с апартаментами пока широкого распространения не приобрело», – комментирует директор по розничному бизнесу Северо-Западной дирекции Росбанка Алексей Главатских. Тем не менее банк, готовый дать такой кредит, найти можно.
Предложение взять кредит на покупку апартаментов присутствует в продуктовых линейках нескольких банков: Альфа-Банк, «Балтика», «Зенит», и т. д. Другое дело, что пока большинство готовых работать с данным рыночным сегментом кредиторов перезакладываются на все возможные риски.
Это значит, что при аккредитации строящегося апарт-отеля банк выставит к застройщику дополнительные требования. Например, как поясняет БН начальник отдела ипотечного кредитования петербургского филиала банка ВТБ24 Татьяна Хоботова, наличие в портфолио застройщика определенного количества сданных объектов на рынке жилого строительства.
В том же ВТБ24 при кредитовании приобретения обыкновенного жилья минимальный первый взнос составляет 15%, а при покупке апартаментов – 20-30% в зависимости от объекта. Многие игроки также назначают для апартаментов более высокие процентные ставки, чем для привычных объектов.
«Основная проблема связана с невозможностью прогнозировать будущую ликвидность этих объектов, а также с отсутствием добровольной либо судебной практики реализации апартаментов в случае дефолта по ипотечному кредиту», – уточняет начальник отдела продаж ипотечных кредитов в Северо-Западном региональном центре Райффайзенбанка Константин Мурашкин.
«Апартаменты – менее ликвидный залог, чем жилая недвижимость», – прямо заявляет Сергей Ситин.
С житейской точки зрения
Таким образом, можно ожидать, что при сохранении текущих макроэкономических условий, по мере накопления банками практического опыта, процентные ставки в данном сегменте кредитования будут снижаться. И в конце концов сравняются со ставками на жилую недвижимость.
Но есть угроза, что к этому времени городские власти обяжут застройщиков строить вместе с отелями социальные объекты: детсады, школы и больницы. А это «съест» разницу в цене, делающую апартаменты интересным приобретением. Уточним: по оценке Ильи Ядрова, на старте строительства объект в апарт-отеле дешевле аналогичного объекта в жилом доме на 25%.
То есть россияне, откладывающие на потом приобретение такой недвижимости, с привлечением ипотеки, могут как выгадать, так и проиграть. Ставки снизятся, но вырастут цены.
Есть у апартаментов минусы, и не имеющие отношения к сфере кредитования. Самый главный, пожалуй, – в невозможности получить постоянную регистрацию.
«Особенности правового режима апартаментов определяются назначением данных помещений, – поясняет руководитель практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group Евгения Петрова. – Несмотря на то что зачастую они используются гражданами в целях проживания, но относятся к нежилым помещениям». В гостиничном комплексе возможна лишь регистрация по месту пребывания (временная регистрация).
«Представитель компании-застройщика может уверять, что после того, как все апартаменты окажутся распроданы, дом будет переведен в категорию жилого помещения, а значит, станет возможно решить вопросы с вожделенной пропиской, – предостерегает юрист Практики по недвижимости и инвестициям “Качкин и Партнеры” Софья Соколова. – Но на практике подобных примеров перевода пока не было». Юрист уточнила, что подобная процедура стоит денег. И если покупатель попробует сделать это самостоятельно, его ожидают затраты в сумму, сопоставимую со стоимостью самой недвижимости.
Кроме того, нужно помнить, что содержание апартаментов в дальнейшем будет обходиться владельцу выше привычных коммунальных расходов. Продавцы уверяют, что всего лишь на треть. Возможно, первые месяцы после вселения именно так и будет. Но нет никаких гарантий, что далее УК найдет объективные причины пересмотреть прейскурант. Ведь собственник – как заложник – уже никуда не денется.
В то же время собственник будет получать от управляющей компании некий набор дополнительных услуг (уборка, смена белья, охрана, питание и т. д.). Вероятно, некоторые УК будут пытаться сэкономить на качестве обещанных услуг. При этом совершенно не отработан механизм отказа от некачественного обслуживания и смены команды управленцев апарт-отелем.
Наконец, нужно учитывать планы правительства обложить недвижимую собственность россиян налогами. Напомним, что новый налог на недвижимость заменит уже существующие налоги на имущество и на землю и значительно пополнит местные бюджеты. Вместо инвентаризационной оценки объектов предлагается применять кадастровую оценку, которая в разы выше.
Согласно законопроекту, всем собственникам жилья полагался вычет в 20 кв. м. То есть жилые объекты такой и меньшей площади от налога освобождаются. Но апартаменты под льготу по юридическому статусу не попадают.
Более того, давая льготы по налогам на жилую недвижимость, государство присматривается, как бы выжать побольше налогов из собственников нежилого фонда. И апарт-отели оказываются в зоне повышенного риска.
