Развивать рынок жилья эконом-класса призвал в своем Послании к депутатам Государственной Думы Президент РФ Владимир Путин еще в конце 2012 года. Спустя год Минстрой разработал методику определения максимальной цены жилья в рамках программы «Жилье для российской семьи». Для Ленинградской области этот показатель составляет 34 тыс. руб. за кв. м – именно по этой цене жилье будет реализовываться среди льготников – молодых семей и бюджетников, состоящих в областной очереди на улучшение жилищных условий.
Ниже себестоимости
Как сообщил вице-губернатор 47-го региона Георгий Богачев, в регионе должно быть построено к 2017 году как минимум 300 тыс. кв. м социального жилья, впрочем, вполне возможно, что эта цифра будет скорректирована в большую сторону. Разумеется, строить будет не сама область – это слишком серьезная нагрузка на бюджет для не самого богатого субъекта федерации. Но и застройщикам продавать жилье в новостройках по «социальной» цене неинтересно. 34 тысячи за «квадрат» – это фактически себестоимость строительства без учета подключения к коммуникациям. Поэтому власти разработали схему, по которой возводить жилье для льготников девелоперы будут с выгодой для себя.
«У нас сейчас масса заявок на перевод земель из категории сельскохозяйственных в категорию “для строительства многоквартирных домов” – их накопилось в общей сложности на 10 тыс. га. Мы будем предлагать застройщикам следующую сделку: они продают нам жилье по льготной цене, а мы, в свою очередь, удовлетворяем их заявки. Пропорция пока не определена, программа еще достаточно “сырая”, но предварительно можно прикинуть: 300 кв. м жилья «меняются» на 1 га земли, переведенной из “сельхозки”», – рассказал Георгий Богачев.
По предварительным расчетам чиновников, под застройку могут быть отданы от 1 до 3 тыс. га сельскохозяйственных угодий. Причем речь идет о самых привлекательных территориях – рядом с Петербургом. Например, только в Буграх есть более 1 тыс. га, которые их владельцы-застройщики мечтают перевести в иную категорию использования. Есть в достаточном количестве такие земли во Всеволожске, Янино и других популярных у строительного бизнеса областных районах.
«Разумеется, участки должны обладать высокой инвестиционной привлекательностью, в противном случае вряд ли кто-то захочет продавать области жилье в новостройках по ценам ниже себестоимости. Да и то в каждом отдельном случае нужно будет тщательно считать возможную выручку», – говорит генеральный директор ГК «УНИСТО-Петросталь» Арсений Васильев.
Дорожная проблема
Реализация построенного жилья будет производиться по следующей схеме: у застройщиков квартиры будет выкупать оператор госпрограммы – областное Агентство ипотечного кредитования. Оно же будет затем предлагать это жилье льготникам. Однокомнатная квартира площадью 35 кв. м обойдется счастливчикам всего в 1,2 млн руб. Для сравнения: сейчас даже на начальном этапе строительства такая же «однушка» продается как минимум за 2,1-2,2 млн руб.
Отметим, что в настоящее время в очереди на улучшение жилищных условий стоят около 50 тысяч человек, а в год получают квартиры примерно 5% из них. В основном это сельские жители (в 2013 году новоселами стали 104 молодые семьи). Некоторым бюджетникам предоставляют жилье в таунхаусах, например, в ЖК «Кивеннапа-Север» (в прошлом году – 22 семьи). Строительством социального жилья власти региона практически не занимаются, а если и возводят единичные объекты, то в отдаленных районах области, а не вблизи Петербурга.
В том случае если в тех же Буграх в категорию «жилой застройки» будет переведена тысяча гектаров, это приведет к тому, что поселок сольется с соседним Мурино. В итоге получится огромный микрорайон на десятки миллионов квадратных метров новостроек. Согласно действующим нормативам (РНГП), на 1 га можно возвести до 9 млн «квадратов» жилья.
«Разумеется, столько там не построят, ведь нужно место для внутриквартальных проездов и социальной инфраструктуры, но 5 млн кв. м – это вполне реальная цифра. А ведь такое количество жилья еще надо обеспечить транспортной инфраструктурой: сейчас добраться из Бугров до Петербурга можно лишь по узкому шоссе. Таким образом, остро встает вопрос о строительстве метро, но здесь уже мало что зависит от властей Ленобласти», – считает руководитель проекта «Бюллетень Строящейся Недвижимости» Ольга Романова.
С ней согласен и начальник аналитического отдела ООО «Северо-Запад Инвест» Олег Громков. «Сомневаюсь, что правительство Ленинградской области возьмет на себя обязательства по обеспечению этой тысячи гектаров всем необходимым, а обеспечивать такие объемы за свой счет в чистом поле даже коалиции девелоперов будет крайне тяжело. Так что, если с инженерией понимания нет, то ожидать масштабных «обменов» не стоит», – утверждает он.
В то же время, по мнению генерального директора СК «Элемент-Бетон» Сергея Кравцова, предложенная схема уже сейчас представляет собой разумный компромисс между коммерческими интересами застройщиков и социальными интересами региона: потеря 20 тыс. руб. с «квадрата», проданного области, вполне компенсируется переводом весьма дорогих земельных участков в нужную девелоперам категорию.
Добавим, что инициативы региональных чиновников будут официально доведены до застройщиков на очередном съезде строителей Ленобласти, который состоится 14 февраля. Если желающие найдутся (а так, скорее всего, и будет), то процесс перевода земель может стартовать уже в текущем году.
