Проблема «аммиачных квартир», которую два года назад обсуждали практически все ведущие СМИ Петербурга, не потеряла своей актуальности. Причину появления неприятного запаха не выяснили до сих пор, а количество жалоб растет.
Аммиачный прецедент
Летом прошлого года БН писал о том, что покупатели квартир, где ощущается запах аммиака, стали требовать через суд компенсацию за «бракованное» жилье. Застройщиков домов пытался штрафовать и Роспотребнадзор. Однако на тот момент судебная практика по «аммиачным» делам была неоднозначной: строительным компаниям удавалось отбиться от претензий контролирующих органов. Так, фирма «КВС» сумела оспорить выписанный Роспотребнадзором штраф за превышение предельно допустимой концентрации аммиака в одной из квартир дома на улице Доблести, 17.
Зато судебные дела, инициированные самими дольщиками, стали решаться в их пользу. Так, в прошлом году был вынесен окончательный вердикт по процессу Елены Каземировой против компании «ЮИТ». В 2011 году она приобрела у компании трехкомнатную квартиру в ЖК «Оптимист» (Ленинский проспект, 72). После того как объект ввели в эксплуатацию, «ЮИТ» уведомил покупательницу о наличии запаха аммиака. Ей предложили расторгнуть договор и вернуть уплаченную по нему сумму плюс 8,7% – в качестве компенсации.
Елену Каземирову эти условия не устроили – она обратилась в суд с требованием увеличить размер неустойки. Покупательница осталась проживать в квартире – при этом ей удалось заставить застройщика выплатить около 45% от указанной в договоре стоимости квартиры – в качестве компенсации за брак – и вернуть все затраты на судебные издержки.
Юристы компании «ЮИТ» утверждали: к моменту начала судебных разбирательств дефект был устранен – поэтому просили отказать в рассмотрении иска. Но судьи заявили: застройщик не предупредил покупательницу о превышении допустимых норм концентрации аммиака в момент покупки квартиры. И поэтому Елена Каземирова имела полное право требовать уменьшения стоимости купленного товара – несмотря на то что дефект был устранен. В апреле прошлого года дольщица доказала свою правоту в Приморском районном суде. А в конце года и в вышестоящей инстанции – Санкт-Петербургском городском суде.
По двойному тарифу
Это решение стало прецедентным: теперь аналогичные разбирательства завершаются в пользу покупателей. Показательным примером стал иск одного из дольщиков, купивших квартиру в построенном компанией «Ойкумена» ЖК «Чайка» (Туристская улица, 18). Квартиру в уже сданном доме гражданин приобрел в декабре 2011-го. А месяц спустя обратился к застройщику с жалобой на аммиачный запах. Покупатель потребовал устранить дефект, но застройщик предложил ему другое помещение аналогичной площади – в том же ЖК «Чайка». Дольщик на такой обмен не согласился, опасаясь, что новая квартира тоже будет с «ароматом». «Ойкумена» несколько раз предлагала дольщику безвозмездно устранить недостатки (правда, плана работ при этом не озвучила), либо – выкупить проблемную квартиру, но по цене ниже рыночной.
Однако гражданин обратился в суд. Он решил отказаться от квартиры и потребовал вернуть заплаченные за нее деньги и – оплатить разницу между покупной ценой объекта и его рыночной стоимостью (на момент расторжения договора с застройщиком). Покупателю удалось взыскать с застройщика неустойку за бракованное жилье, расходы на оплату процентов по ипотечному кредиту, за счет которого он покупал квартиру, а также – средства, потраченные на установку входной двери, и все судебные издержки. Как рассказала БН консультант Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области Анна Горбенко, которая и вела это дело, в общей сложности гражданину удалось взыскать с «Ойкумены» около 12 млн рублей, при том что стоимость квартиры составляла чуть менее 6 млн.
Понять и не прощать
С гражданами, которые приобрели «ароматное» жилье, большинство застройщиков стараются договариваться полюбовно. В ряде случаев людям предлагают расторгнуть договор, вернуть заплаченные за жилье деньги, а также – выплатить компенсацию (не более 10% от стоимости жилья, определенной в договоре). Часто застройщики устраняют недоделки за свой счет (обрабатывают стены спецрастворами, которые нейтрализуют запах аммиака). В некоторых случаях людям предоставляют равноценные квартиры.
Год назад, когда БН писал о начавшихся в городе судебных разбирательствах, застройщики утверждали: если Санкт-Петербургский городской суд встанет на сторону дольщиков по «аммиачным» делам, многие покупатели станут злоупотреблять своими правами – по сути, попытаются заработать на этой проблеме.
Позиция строителей предельно ясна: любая информация о запахе аммиака в их домах дискредитирует застройщика в глазах потенциальных покупателей и снижает объемы продаж.
Понятна и точка зрения граждан, которые судятся из-за «аммиачных квартир». Ведь, в сущности, застройщики продали им бракованный товар по цене качественного, а проблему пытаются решить уже после. Так что утверждать, что дольщики специально приобретают жилье в этих домах, чтобы потом «злоупотребить» своими правами, как минимум некорректно.
БН уже рассказывал, какие шаги нужно предпринимать дольщикам, в квартирах которых обнаружен запах аммиака. И о том, как обратиться с претензией к застройщику и затем подать иск в суд.
По словам Анны Горбенко, если квартира в целом устраивает (концентрация аммиака не критична, и запах не чувствуется), есть смысл требовать снижения ее цены. «По результатам экспертной оценки определяется рыночная стоимость квартиры и так называемая ликвидационная – с учетом обнаруженного недостатка. Если суд примет решение в пользу покупателя, застройщик будет обязан уплатить ему разницу между рыночной и ликвидационной ценой», – пояснила эксперт. Но эффективного метода по устранению запаха до сих пор не разработали. Потому, все больше людей подают иски о расторжении договоров и требуют более весомых компенсаций через суд.
Их все больше
Примечательно, что строительное сообщество так и не озвучило внятных объяснений причины появления аммиачного запаха.
Самая популярная версия состоит в том, что опасный химикат содержался в присадках, используемых для укрепления бетона в холодное время года. Однако предъявить претензии к производителю бетона не получилось – руководство ООО «Цемактив-Санкт-Петербург» отвергло претензии в свой адрес и сумело доказать, что не нарушало технологии производства присадок.
Чаще всего застройщики грешат на поставщиков бетона. Но те утверждают, что их продукция имеет все необходимые санитарно-эпидемиологические заключения и соответствует действующим СНИПам.
Найти виновных не получается – значит, проблема никуда не уйдет. Как рассказали БН в Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области, к ним по-прежнему поступают жалобы от тех, кто пострадал от запаха аммиака в новостройках. Каждый месяц Комиссия регистрирует три-пять таких обращений (в прошлом году ежемесячно поступало не более двух заявлений).
До конца года суды вынесут окончательные решения еще как минимум по трем «аммиачным» делам, инициированным дольщиками против застройщиков. БН обязательно расскажет об их результатах своим читателям.
