Выбирая участок, покупатель, обычно учитывает несколько параметров: удаленность от города, развитость транспортной и социальной инфраструктуры, видовые характеристики. И здесь, конечно, предпочтения очень индивидуальны. Так, кто-то будет ежедневно ездить из Ленобласти в Петербург и обратно (а то и несколько раз), и, значит, ему нужен участок поближе к Северной столице. А некоторые люди, работающие удаленно, могут вообще поселиться за 50-60 км от КАД и не испытывать от этого дискомфорта.
Какие перспективы?
В любом случае, выбирая участок, надо попытаться «заглянуть в будущее», спрогнозировать, насколько сильно может измениться дорожно-транспортная ситуация в вашем районе через несколько лет.
Например, если рядом с поселком намечено масштабное жилищное строительство, это обязательно приведет к увеличению нагрузки на дорожную сеть – значит, не избежать серьезных пробок.
Рискованно покупать участки рядом с предполагаемым местом строительства крупных автомагистралей. Добираться до вашего поселка, возможно, станет и удобнее, но не исключена ситуация, что строящуюся дорогу немного «подвинут» и трасса пройдет под окнами вашего коттеджа.
Чтобы понимать, как будет развиваться строительная ситуация вокруг выбранного участка в обозримом будущем, необходимо тщательно изучить генеральный план муниципального образования (МО), где приобретается загородная недвижимость.
К сожалению, не у всех МО такие генеральные планы есть, во многих местах они еще только разрабатываются. Если этот документ утвержден, его можно посмотреть в администрации населенного пункта либо на его официальном сайте.
Если генеральный план не принят, вы фактически приобретаете кота в мешке. Разрешенные виды использования земель по соседству с приобретаемым участком могут измениться, не исключено появление каких-то новых объектов, которые внесут свою ложку дегтя в загородную идиллию.
Типология участков
Если с местом вы определились, самое время проверить юридическую чистоту земельного надела. Согласно Земельному кодексу РФ, земли делятся на ряд категорий по целевому назначению. Для строительства коттеджей подходят две: земли населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения. А вот возведение домов, скажем, на землях лесного фонда это уже преступление, административное или даже уголовное, если в ходе строительства активно вырубались деревья.
Каждая категория имеет виды разрешенного использования. Для земель населенных пунктов это, к примеру, «малоэтажное строительство» (допускается возводить как коттеджи, так и таунхаусы), «индивидуальное жилищное строительство» (только коттеджи), «садоводство» (де-юре можно строить дачные дома, но по факту возводятся и коттеджи для постоянного проживания).
Что касается земель сельхозназначения, то на них строго запрещено возводить жилые дома при разрешенном использовании «ведение крестьянского (фермерского) хозяйства» и «личного подсобного хозяйства (ЛПХ)». Если же сельхозучасток предназначен для садоводческой деятельности, дачного хозяйства, строительство коттеджа возможно.
Бывают исключения…
Иногда встречаются курьезные несоответствия между категорией и видом разрешенного использования. Так, один из пригородных коттеджных поселков Всеволожского района долгое время развивался на земельном пятне, имеющем категорию «земли промышленности, энергетики, транспорта…». В то же время разрешенное использование этого массива было вполне «жилым» – «для ведения дачного некоммерческого партнерства». Чтобы устранить несоответствие администрации поселка, пришлось обить немало порогов и в итоге дойти до Правительства РФ. Председатель Правительства Дмитрий Медведев в 2012 году лично подписал распоряжение о переводе данного участка в категорию земель сельхозназначения.
Но, естественно, на такие повороты судьбы лучше не рассчитывать и изначально приобретать участки на землях населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения с «правильным» видом разрешенного использования.
Документики, пожалуйста
Здесь надо пояснить, что участки, предназначенные для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в составе населенных пунктов обычно стоят дороже, чем наделы на «сельхозке». Обычно говорят, что это связано с возможностью оформить «прописку» на землях ИЖС. На самом деле, зарегистрироваться можно и в дачном доме (правда, это довольно сложная процедура, осуществляемая через суд).
Правильнее говорить, что владелец участка ИЖС может пользоваться социальной инфраструктурой, уже имеющейся в его населенном пункте. А вот покупатель земли на сельхозугодьях даже при наличии штампа о регистрации будет лишен благ цивилизации: поликлиники, школы, детского сада – ведь местные органы власти не обязаны строить эти объекты для новоявленных «дачников».
Где же можно уточнить категорию и разрешенное использование приобретаемого участка? Прежде всего продавец должен предоставить свидетельство о праве собственности на земельный участок. Там указаны интересующие нас данные, а также адрес, площадь, кадастровый номер участка и – что важно – существующие ограничения (обременения). Например, если земля находится в залоге или сдана в аренду. Впрочем, последние сведения могут оказаться и устаревшими. Поэтому имеет смысл за несколько дней до сделки запросить выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) и сверить ее с документами продавца.
Без поблажек
Некоторые ошибочно считают, что свидетельство о праве собственности на землю должно быть на руках только у продавца участка ИЖС, а в садоводстве, дескать, все проще: после получения денег прежний хозяин исключается из рядов садоводов, а покупателя – туда вписывают. На самом деле это очень скользкий путь. С купленным таким образом объектом будет невозможно легально совершать сделки в будущем. Участок придется приватизировать – но уже не бесплатно, как это мог сделать первый землевладелец, а за деньги.
У продавца участка в садоводстве обязательно должно быть оформлено право собственности (в рамках так называемой Дачной амнистии). Только в этом случае он имеет право совершать сделку, а покупатель получает за свои деньги реальную собственность, а не кусок земли с сомнительным статусом.
Покупателю земли в садоводстве стоит также запросить справку у председателя товарищества о том, что у прежнего хозяина нет задолженностей по уплате членских взносов, налогов. Будет неприятно, если такие подробности выяснятся в дальнейшем.
Есть еще один важный документ, обязательно предоставляемый продавцом, – кадастровый паспорт. В нем также содержатся сведения об интересующем вас участке: кто является собственником, площадь надела, координаты межевых знаков, перечислены ограничения использования.
Случается, что реальные границы участка не совпадают с теми, что указаны в кадастровом паспорте. Например, если при составлении документа допущена ошибка или соседи намеренно «подвинули» колышки. В этом случае будет не лишним пригласить кадастрового инженера, чтобы он уточнил и прояснил этот вопрос.
На слово не верим
Следующий важный момент – инженерные сети. Если участок приобретается на вторичном рынке, в обжитом массиве, то проблем с этим, как правило, не бывает – и газ, и электричество, и вода уже подведены к границам надела. Если же земля предлагается на первичном рынке, от какой-либо девелоперской компании, тогда могут быть сюрпризы. На сайтах новых коттеджных поселков часто говорится, что все коммуникации будут проложены в ближайшее время. Но сетей можно и не дождаться, если у девелопера нет действующих договоров с монополистами на подключение электричества, газа, технических условий на присоединение к сетям. Эти документы нужно требовать обязательно.
Не ленитесь производить расчеты самостоятельно. Например, поделить общую проектную мощность электросетей, выделяемую на поселок, на заявленное количество домовладений. Если проект достаточно крупный, может оказаться, что каждому землевладельцу положено 1-3 кВт. И не надо слепо верить обещаниям, что таковы электромощности на период строительства, а потом вопрос будет решен. Не везде есть техническая возможность увеличения резервов. Этот момент необходимо прояснять заранее.
Итак, мы рассмотрели основные подводные камни, с которыми может столкнуться потенциальный приобретатель земельного участка. Есть, конечно, и другие. Например, неплохо бы также разведать геологическую ситуацию под будущим домом. Бывает, что характер грунтов серьезно увеличивает расходы на водоснабжение или делает рискованным само строительство. Но об этих нюансах мы поговорим подробно в другой раз.
