С начала года вступил в действие ФЗ-294, обеспечивающий дополнительную защиту участникам долевого строительства. Как известно, Закон «О долевом строительстве…» (ФЗ-214) с 2005 года стал надежным заслоном на пути двойных продаж. Но он вовсе не уберегает дольщиков от главного риска – от неисполнения строительной компанией принятых на себя обязательств.
Новый закон должен заполнить эту лакуну. В соответствии с ФЗ-294, все застройщики, заключающие с гражданами договоры долевого участия (ДДУ), должны подкрепить свои обязательства одним из трех способов: получить поручительство банка, заключить договор с коммерческой страховой компанией или вступить в Общество взаимного страхования (ОВС). Предполагается, что в случае банкротства застройщика банк или страховщик компенсирует дольщику потери.
Для обеспечения работы нового закона был найден простой и, вроде бы, эффективный механизм: с 1 января 2014 года Росреестр прекратил регистрировать ДДУ от застройщиков, не обеспечивших гарантии своих обязательств. Казалось бы, все предусмотрено, и дольщики наконец-то вздохнут спокойно. Однако с боем новогодних курантов чуда не произошло. Как выяснилось, ДДУ «с гарантией» станут обычным для рынка явлением не раньше лета.
Законная отсрочка
Первый месяц года оказался довольно результативным для первичного рынка Петербурга: городские застройщики вывели на рынок три новых жилых комплекса и пять очередей в уже реализуемых проектах. Но только один из них, компания «СУ-155», собирается передать в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу пакет документов для регистрации по новым правилам. ДДУ на покупку в остальных домах, продажи квартир в которых начались в январе, будут регистрироваться по старым правилам.
Ларчик, как обычно, открывается просто. В Росреестре пояснили, что запрет регистрировать договоры долевого участия «без гарантии» не действует, если хотя бы один ДДУ по объекту был зарегистрирован до 1 января 2014 года. Также никаких дополнительных требований не предъявляется к выводимым на рынок очередям, если объект возводится по единому разрешению на строительство.
Застройщики не преминули воспользоваться оставленной возможностью. «Если говорить о новом проекте компании “ЮИТ Санкт-Петербург” – жилого комплекса “Новоорловский”, то по выведенным в продажу очередям объекта еще в 2013 году было получено и разрешение на строительство и был зарегистрирован первый ДДУ. Соответственно, новые требования не распространяются на этот объект», – поясняет представитель юридической службы концерна «ЮИТ» в России Фёдор Цуринов.
Еще несколько компаний подтвердили, что проявили расторопность и успели под занавес прошлого года зарегистрировать первый ДДУ. Большинство участников круглого стола, проведенного на прошлой неделе БН, сообщили, что взяли тайм-аут на обдумывание способа обеспечения гарантий. С их точки зрения, спешки нет – новые объекты стартуют не раньше лета.
ЖСК как альтернатива
Однако новый закон обернулся головной болью далеко не для всех строительных компаний. Дело в том, что ФЗ-294 распространяется исключительно на тех застройщиков, которые работают по ДДУ, не затрагивая проекты, реализуемые на основе договоров ЖСК. «Уверен, доля проектов, реализуемых в формате ЖСК, будет расти, так как этот вид договора наиболее приемлем как для застройщика, так и для дольщика. Самая большая проблема – привлечь деньги участника в строительство на этапе заключения договора, а не после регистрации ДДУ в Росреестре. Многие застройщики придумывают всякие серые схемы, чтобы обойти эту норму закона. Формат ЖСК снимает этот вопрос.
А сейчас еще – и вопрос с дополнительными гарантиями, которые легли бы на плечи покупателя», – рассуждает руководитель отдела продаж компании O2 Development Михаил Жук. Так, компания ЦДС, которая с начала года вывела на рынок два новых объекта, принципиально работает по договорам ЖСК и менять свою концепцию не намерена.
Не действуют нормы нового закона в отношении еще одной категории новостроек – тех, которые продаются после ввода дома в эксплуатацию. «Треть объектов мы строим на собственные деньги и продаем после ввода в эксплуатацию. На них не распространяется ФЗ-294», – поясняет директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов. Но ожидать распространения этого явления на рынке не приходится – у большинства застройщиков просто недостает средств для реализации подобной стратегии.
В горячечном режиме
Еще в ноябре мы предполагали, что ФЗ-294 не заработает в срок, и отнюдь не по вине строительного сообщества. Закон был разработан в сжатые сроки и принят летом прошлого года, а механизмы его реализации создавались в горячечном режиме.
Например, ОВС, которое должно было стать одним из альтернативных инструментов гарантии ответственности застройщика, получило лицензию Службы Банка России по финансовым рынкам только в середине января этого года. А правила, по которым оно будет работать, пока довольно туманны. Не удивительно, что застройщики относятся к ОВС довольно настороженно.
«В Российской Федерации нет позитивного опыта функционирования обществ взаимного страхования. Для создания нормально работающего ОВС необходимы немалые финансовые и административные ресурсы. Прежде чем страховать, нужно создать страховой резерв, актуарную и андеррайтинговую службу. Поэтому в перспективе пяти-десяти лет, несмотря на то что ОВС не ставит себе задачей заработать денег, тарифы у него будут выше, чем у страховых компаний», – делится сомнениями директор управления по жилищной политике компании «СПб Реновация» Евгений Мальцев. Остальные опрошенные участники рынка также подтвердили, что не готовы нести риск ответственности за других застройщиков.
С привлечением банков в качестве гарантов дело обстоит еще более запутанно. «Следует отметить, что «банковская гарантия» как способ обеспечения на сегодня в законе отсутствует. Предусматривается возможность использования только такого варианта, как «поручительство банка». Однако этот вариант отличается от «банковской гарантии», и банки не работают с ним. К тому же для банков неприемлемо установленное законом требование заранее предоставить согласие поручителя на любые изменения договора, влекущие увеличение ответственности. Ни один банк не готов на это идти, и такое требование закона (далекое от рыночных реалий!) – заведомо невыполнимо. Мы убедились в этом в процессе переговоров с некоторыми банками», – рассказывает Фёдор Цуринов. Даже если кредитная организация согласится пойти на высокорисковые для себя условия, она предлагает поручительство по тарифам, заведомо неприемлемым для застройщиков.
Остается страховать
В «сухом остатке» получается только страхование, которое в итоге выбирают все опрошенные застройщики. «На наш взгляд, оптимальным решением является страхование гражданской ответственности посредством заключения со страховой компанией соответствующего договора.
Это удобно как с точки зрения осуществления организационных мероприятий по страхованию (возможность заключить единый договор страхования на строящийся жилой дом с оформлением отдельных страховых полисов в отношении каждого участника долевого строительства), так и с точки зрения экономической составляющей (договор страхования может предусматривать право страхователя уплачивать страховую премию в рассрочку)», – поясняет начальник юридического отдела Setl City Антон Патраков. По словам представителей рынка недвижимости, страховщики согласны заключать договоры по ставке 0,1-0,3% от стоимости объекта.
Петербургские застройщики не торопятся делать окончательный выбор и предоставлять дополнительные гарантии в соответствии с ФЗ-294 . «Во-первых, они могут спокойно продолжать достраивать те объекты, разрешение на строительство которых они получили в предыдущие годы и где продажа квартир уже началась. Во-вторых, многие компании могут заниматься строительством, не привлекая пока средств дольщиков. Поэтому думаю, что в ближайшее время страхование договоров застройщиками или вступление их в ОВС не станет массовым явлением», – прогнозирует генеральный директор НП «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов.
По-настоящему новый и полезный для дольщиков закон заработает в Северной столице примерно через полгода. Например, в компании «ЮИТ» сообщили, что уже достигнуты договоренности с несколькими страховыми компаниями, и в ближайшее время по этой схеме начнут заключать ДДУ в Казани и Московской области. «Но в Петербурге это произойдет не ранее, чем летом 2014 года», – подтвердил Фёдор Цуринов. То же самое ответили в компаниях «Главстрой СПб», «Балтийская жемчужина», «ЛСР».
