В прошедшем году на рынке складской недвижимости Петербурга было введено почти 55 тыс. кв. м арендопригодных площадей. По данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, совокупное качественное предложение складских комплексов составило 1,509 млн кв. м, что на 3,8% выше итогового значения 2012 года. Преобладание спроса над предложением приводит к тому, что предварительные договоры аренды подписываются уже на этапе строительства складских комплексов.
Предложение в дефиците
Кризис 2008 года негативно отразился на девелоперских проектах строительства складов. Начатые проекты практически полностью были заморожены, а новые не заявлялись потому, что не было спроса. Однако ближе к осени 2010-го спрос вернулся. Причем особенно заметно росла доля крупных сделок (аренда площадей от 20 тыс. кв. м). В связи с этим эксперты предсказывали дефицит предложения уже к концу 2011 года, что и случилось. Начиная с 2012 года арендные ставки на площади в логистических центрах пошли в рост, который не прекращется по сей день.
Для сравнения: в 2009 году доля вакантных площадей под хранение составляла, по некоторым оценкам, до 60% всего объема рынка. А на конец прошедшего года, согласно результатам исследования ASTERA, таковых было всего лишь 3,42% в складских комплексах класса A и 1,81% – класса B. То есть заполняемость терминалов близка к 100%.
Острый дефицит помещений для ответственного хранения привел к росту ставок, достигшему за год 10% в классе A и 8% в классе B. Так, в декабре 2013 года средневзвешенные годовые ставки предложения triple net (арендное соглашение, по которому арендатор платит все расходы по эксплуатации собственности включая налоги, страхование и т. д.) в классах А и B составили $132 и $122 за кв. м соответственно.
Дефицит предложения и рост ставок спровоцировали уход многих крупных производственных и торговых предприятий из числа потребителей услуг хранения. Они начали покупать землю под строительство складов для собственных нужд либо работать в формате built-to-suite (строительство осуществляется под заказ для конкретного клиента).
«Уровень вакантных площадей близок к нулю, новые качественные объекты заполняются на старте, – рассказывает председатель совета директоров УК Satellit Development Владимир Скигин. – Наиболее перспективным является создание проектов в формате build-to-suit, то есть под конкретного арендатора. Это выгодно как девелоперу, так и арендатору, который в дальнейшем оптимизирует свои эксплуатационные расходы благодаря тому что помещение “заточено” под него».
По данным Knight Frank, из введенных в 2013 году складских площадей только 28% предназначены для оказания логистических услуг. Оставшиеся приходятся на складские объекты, возведенные компаниями для собственных нужд. Так, например, в прошлом году один из крупнейших комплексов – 43 тыс. кв. м – в формате built-to-suite был построен по заказу продуктового ритейлера «Верный».
Впрочем, некоторые предприятия выделяют часть площадей своих терминалов под сдачу в аренду, но в очень небольших количествах. Доля спекулятивного бизнеса на рынке складских помещений по-прежнему очень мала, арендные ставки или тарифы на ответственное хранение высоки, а о выборе удобного места для хранения вообще речь не идет – где имеется вакантная площадь нужных размеров, там и приходится выгружаться.
Перезагрузка
В обозримом будущем эксперты ожидают стабилизации ситуации на петербургском рынке складской недвижимости. По крайней мере, это касается качественного предложения складских услуг (объекты классов А и В). По данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, к вводу в 2014 году заявлено семь высококачественных проектов арендопригодной площадью почти 170 тыс. кв. м, что в три раза превышает объем ввода 2013 года и является рекордным показателем за последние шесть лет. В случае реализации планов к концу года объем совокупного предложения складских площадей в Петербурге вырастет на 11,2% и составит 1,678 млн кв. м.
В частности, в Петербурге на текущий год заявлены Nordway (вторая очередь), «Aрмада Парк», логопарк «Троицкий», «Осиновая Роща» (склад № 3). Все это крупные объекты высокого класса полезной площадью от 40 тыс. кв. м.
На данный же момент при практически полном отсутствии готового к эксплуатации предложения в сегменте складской недвижимости класса A происходит переориентация арендаторов на помещения более низкого класса. При этом редкие свободные площади арендуются на длительные сроки – от пяти до семи лет. Однако такие склады в Петербурге практически не строятся. «Отсутствие заинтересованности в активном возведении складских объектов класса В со стороны девелоперов прежде всего вызвано их невысокой доходностью, – говорит руководитель отдела консалтинга ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Алексей Гулевский. – Разница в себестоимости строительства по сравнению со складскими комплексами класса А незначительна, а ставки аренды существенно ниже».
Спрос в избытке
На протяжении всего 2013 года спрос на качественные складские площади стабильно рос. В результате за год, по данным Knight Frank, было сдано в аренду на 15% больше помещений, чем в 2012 году. Кроме того, на рынке было проведено несколько крупных сделок купли-продажи. Из-за недостаточного количества свободных площадей в готовых комплексах большинство сделок заключалось в еще строящихся объектах.
«Сделки идут, но не такими темпами, как хотелось бы. Мешает росту данного сегмента стоимость конечного продукта, – рассказал руководитель отдела складской, индустриальной недвижимости и земли Knight Frank St. Petersburg Михаил Тюнин. – До тех пор пока создание новых объектов будет оставаться дорогим, весь спрос будет удовлетворяться готовыми помещениями, и только потом станет развиваться строительство с нуля».
В прошедшем году девелоперы начали проявлять активность и реанимировать отложенные ранее складские проекты. В 2014 году объем вводимых в эксплуатацию только спекулятивных качественных складских площадей может превысить 200 тыс. кв. м. Данные площади позволят удовлетворить спрос, накопившийся за два предыдущих года стагнации рынка. Кроме того, выход такого количества площадей должен предотвратить дальнейший рост арендных ставок, что позволит им зафиксироваться на текущем уровне ($125-135 за кв. м в год для класса A). Но прогнозировать насыщение рынка в обозримом будущем преждевременно. Рост спроса слишком велик, а возводимые объекты уже на стадии строительства разбирают как горячие пирожки.
Инвесторы снова пойдут вкладывать средства в этот сегмент коммерческой недвижимости, как только будут созданы необходимые условия, существовавшие до кризиса. Прежде всего это касается срока окупаемости проектов. Сейчас для склада класса В он составляет 8-10 лет, что отпугивает девелоперов, которые хорошо помнят докризисный срок – 5-6 лет.
