Переоформлением уже выданных ипотечных кредитов на более выгодных для заемщика условиях отечественные банки начали заниматься сравнительно недавно – всего полтора года назад. И если об ипотечном кредитовании граждане знают уже достаточно много, то рефинансирование пока остается для них новым, не всегда понятным продуктом.
Еще раз ипотека
Процесс получения нового, более выгодного для заемщика, кредита под уже оформленный в ипотеку объект недвижимости называется рефинансированием, или перекредитованием. Суть процедуры заключается в том, что действующий заем погашается с помощью нового кредита. В результате заемщик продолжает выплачивать кредит на новых условиях – с более низкой процентной ставкой, с удобным изменением срока займа. Путем рефинансирования можно также увеличить сумму взятого кредита и часть денег потратить, например, на ремонт жилья.
Рефинансирование кредита в интересах заемщика не стоит путать с другой операцией, также называемой рефинансированием, но проводимой уже в интересах кредитных структур. Дело в том, что банки могут продавать пулы выданных кредитов (точнее, залоговых обязательств) другим финансовым компаниям. Но никаких последствий для заемщика такие перепродажи не имеют: он продолжает погашать задолженность на прежних условиях.
Экономия за счет рефинансирования может быть весьма существенной. Предположим, что заемщик получилкредит в размере $100 тыс. на 30 лет под 13% годовых в долларах США. Его ежемесячный платеж составляет $1106. После процедуры рефинансирования процентная ставка по кредиту была снижена до 11% годовых. При таких условиях его ежемесячный платеж по кредиту уменьшится до $952. Экономия составит $154 в месяц и $55 440 за 30 лет.
Некоторые банки сегодня предлагают и более выгодные условия кредитования: при снижении процентной ставки до 9% экономия заемщика станет еще значительнее. Особенно эффективно рефинансирование долгосрочных кредитов, ведь чем дольше срок кредитования, тем больше приходится переплачивать банку за пользование его деньгами.
Но при очевидных выгодах рефинансирования, есть у него и свои минусы. Во-первых, при предоставлении данной услуги заемщику придется нести дополнительные расходы. Единовременные выплаты могут составить 1–3% от суммы кредита.
Во-вторых, прежде чем получить новый кредит – для погашения взятого ранее, – необходимо еще раз собрать требуемые документы и пройти всю процедуру оформления займа.
Впрочем, по мнению начальника отдела продвижения розничных продуктов Петербургского филиала АКБ «Связьбанк» Альбины Мулишовой, для тех, кто получал кредит несколько лет назад, это будет достаточно просто. «Для рефинансирования клиент должен представить те же документы, что и для получения ипотечного займа, – говорит г-жа Мулишова. – Причем еще два-три года назад процедура выдачи кредита на покупку жилья была очень сложной. Сегодня требования к заемщику упростились и стали более либеральными».
Двойной залог в теории
Согласно закону об ипотеке «…имущество, заложенное (…) в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства (…) тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека)». Другими словами, заемщик имеет право на «повторный залог» ипотечного жилья. Однако на практике он вынужден действовать по схеме, предлагаемой банками.
Этот алгоритм предполагает обязательное погашение задолженности перед первоначальным кредитором. Только на таких условиях с объекта ипотеки снимается залоговое обременение. Затем заемщик получает новый ипотечный кредит и закладывает жилье следующему кредитору. Пока отечественные банки готовы работать с перекредитованием только по этой, непростой и затратной схеме. Заложить «ипотечную» квартиру дважды кредитующие структуры пока не решаются – слишком велики риски.
Вообще в ходе процедуры рефинансирования заемщик сталкивается с целым рядом сложностей и дополнительных расходов. Банк может потребовать дополнительный денежный сбор за рассмотрение кредитной заявки, за открытие и ведение ссудного счета, за выдачу кредита и пр.
«Принимая решение о рефинансировании ранее полученного ипотечного кредита, важно проанализировать традиционные для ипотеки платежи», – говорит начальник отдела ипотечного кредитования Петербургского филиала НОМОС-Банка Галина Архипова. В их числе – комиссия за рассмотрение заявки, плата за открытие и ведение ссудного счета, аренду банковской ячейки, конвертацию валют, расходы на переоценку залога, плата за полис комплексного ипотечного страхования. При оформлении нового кредита клиенту также придется нести расходы, связанные с перерегистрацией ипотеки и нотариальным удостоверением сделки. По мнению Галины Архиповой, эти платежи могут превысить предполагаемую экономию по фактической стоимости кредита.
При прохождении повторной процедуры оценки ипотечного жилья может выясниться, что требования к ипотечному жилью у банка, где проводится рефинансирование, несколько иные, чем у организации, выдавшей первоначальный кредит.
Экономическую выгоду перекредитования снижает и потеря права на налоговый вычет, который, по закону, предоставляется ипотечным заемщикам. Галина Архипова считает, что полноценному развитию рынка рефинансирования серьезно мешает факт потери заемщиком права на возмещение подоходного налога, которым он пользуется при погашении первого ипотечного кредита.
По мнению большинства специалистов, это объясняется пробелами в налоговом законодательстве. Аналитики рынка выражают уверенность, что со временем это «недоразумение» будет устранено, но пока при рефинансировании заемщик теряет налоговую льготу.
Перекредитование не отходя от кассы
Избежать существенной части расходов и сложностей можно, если оформлять перекредитование в том же банке, где был получен первоначальный ипотечный кредит. Не все банки охотно идут на снижение процентных ставок по заключенным ранее договорам ипотеки, но рыночная конъюнктура заставляет их быть более гибкими. Так, по словам директора по ипотечному кредитованию Петербургского филиала Альфа-Банка Вячеслава Михайлова, изменение процентных ставок и сроков по уже выданным кредитам возможно, но производится в индивидуальном порядке, после рассмотрения конкретной ситуации заемщика.
По мнению заместителя директора управления кредитования частных клиентов Северо-Западного банка Сбербанка РФ Руслана Черемисова, снижение ставок по уже выданным кредитам предлагает большинство банков, работающих сегодня на рынке. Для улучшения условий кредита заемщику нужно написать заявление и обратиться с ним к менеджеру, который работает с данным клиентом.
Упростить рефинансирование кредита также можно, обратившись за помощью к ипотечному брокеру. Партнерские отношения с кредитующей организацией позволяют брокеру выступать своего рода поручителем заемщика перед банком, выдающим новый кредит, на период перерегистрации ипотеки жилья. В этом случае новый кредит может быть получен до погашения старого. Стоимость услуг специалиста не так велика и окупается за счет экономии времени и сокращения дополнительных расходов.
Программы по рефинансированию ипотечных кредитов широко применяются в развитых странах. Но в России преимущества таких кредитных продуктов могут быть еще очевиднее, чем, например, в Европе. Ведь условия кредитования в нашей стране пока улучшаются более стремительными темпами.
Горизонты рефинансирования
«В середине 1990-х ставки по кредитам на покупку недвижимости достигали 200–210%, – говорит управляющий Петербургским филиалом ОАО АКБ «Связьбанк» Сергей Щербаков. – Я хорошо помню это время. Поверить в то, что в России когда-нибудь будут давать кредиты под 10–12% было почти невозможно. А сегодня это – норма».
Специалисты банковской сферы сходятся во мнении, что установленные сегодня ставки по ипотечным кредитам являются оптимальными для отечественной экономики. В случае сохранения темпов экономического развития и увеличения объемов строящегося жилья аналитики прогнозируют возможное снижение ставки по ипотеке еще на 2–3% к 2010 году.
В силу этих тенденций популярность рефинансирования среди ипотечных заемщиков должна только возрастать. «Хотя процедура ипотечного перекредитования остается достаточно сложной и затратной, выгоды ее несомненны, – считает Галина Архипова. – Сегодня ставки по ипотеке составляют 10–12% в валюте и 12–14% – в рублях. И если заемщик погашает действующий кредит по ставкам 2000–2003 годов, а его банк не хочет идти ему навстречу, то мы смело рекомендуем искать подходящую программу рефинансирования».
Простые и удобные механизмы ипотечного перекредитования только начинают складываться в России. Но с течением времени рефинансирование должно стать нормальной практикой. И тогда к услугам заемщика будет множество вариантов «модернизации» кредита, выгодных как для него, так и для кредитующих организаций.
