Как говорится, собака лает – караван идет. Ипотеке в России предсказывали крах уже столько раз, что каждый последующий кликушеский прогноз не вызывает теперь даже и снисходительной ухмылки. Темпы динамики роста практически не снижаются. Ежегодное удвоение объемов ипотечных кредитов, которое, по многим показателям, должно было прекратиться в 2007 году, скорее всего, случится опять. По крайней мере, в Петербурге.
Звонят, откройте дверь
В первом полугодии 2006 года в городе на Неве было выдано более 5200 ипотечных кредитов на общую сумму около 5,5 млрд руб. Показатель января-июня года текущего (по предварительной оценке) – не менее 7 тыс. кредитов – по-прежнему впечатляет. С учетом того, что на второе полугодие обычно приходится 60–70% от годового объема заключаемых сделок, можно предположить, что по итогам 2007-го ипотечного года Северная столица выйдет на цифру 20 тыс. и более.
Число участников ипотечного рынка также продолжает увеличиваться – в частности и в Петербурге. Полгода назад банков, выдающих ипотечные кредиты по собственным программам, было около 40, теперь их насчитывается полноценная полусотня (а если считать Промстройбанк, который ныне официально переименован в ВТБ Северо-Запад, то и 51). Последним, в июне 2007 года, пополнил список Связь-банк. До него вышли на петербургский рынок: БашЭкономБанк, Инкредбанк, ОргрэсБанк, ПримСоцБанк, РосЕвроБанк, Севергазбанк, Ханты-Мансийский банк, «Хоум Кредит энд Финанс», банк «Электроника» и Swedbank (прежнее название – Hansabank).
Случайных кредитных учреждений на рынке ипотеки становится все меньше. И те, которые только выходят на него, как правило тщательно готовятся к столь серьезному шагу. Часто еще до официального объявления об оказании новой услуги для физических лиц банки создают ипотечные центры, готовят соответствующих специалистов. И тем более взвешенно подходят к установлению основных параметров кредитования. На рынке ипотеки – не то чтобы не протолкнуться, но недостатка в заманчивых предложениях явно нет.
До конца года должны запустить свои ипотечные программы в Петербурге, как минимум, еще две структуры – банк «Русский стандарт» и ДжиИ Мани Банк. Ранее заявляли о своих намерениях СитиБанк, Международный банк Санкт-Петербурга и СМП-банк, но их выход на рынок пока задерживается.
Игра на понижение
Либерализация условий предоставления ипотечных кредитов продолжается. Подробную информацию об основных параметрах банковских ипотечных продуктов «Бюллетень Недвижимости» систематизирует и публикует (изначально – на страницах приложения «Финансовые услуги») уже больше года, и материала для анализа накопилось предостаточно.
Напомним, что конкурентоспособная минимальная процентная ставка в долларах США в конце 2006 года равнялась (при приобретении квартиры на вторичном рынке) 10,5% годовых. Три месяца назад – 10%. Ныне же этот показатель составляет уже приблизительно 9,75%. По крайней мере, почти половина игроков – и все из числа активных – имеют в своей линейке продукт со ставкой, не превышающей данную десятичную дробь.
Рублевые кредиты – в силу всем известных макроэкономических процессов – дешевеют еще быстрее. Здесь законодатели моды обходят даже федеральные стандарты АИЖК. Однако и ставки, проповедуемые агентством, остаются вполне жизнеспособными.
Только в июне снизили минимальную процентную ставку 13(!) кредитных учреждений. А всего за первое полугодие пересмотрели этот важнейший показатель кредитования 22 банка. Причем Абсолют-Банк, например, подвинулся дважды – в апреле только по рублевым кредитам, а в июне и по рублевым, и по валютным.
Больше других удешевили валютную ипотеку Петрокоммерц банк (на 3,5% годовых – до 10,5%), Сосьете Женераль Восток (на 1,75%), Северо-Западный банк Сбербанка РФ (на 1,55%), БИНБАНК (на 1,5%) и банк «Санкт-Петербург». На один процентный пункт подвинулись Абсолют-Банк, Росбанк и Транскапиталбанк. На полпроцента и меньше – Альфа-Банк, банк «Российский капитал» и Уралсиб.
Кое-кто с запозданием отреагировал на прошлогодний демарш Сбербанка с повышением ставки по долларовым кредитам, а Промсервисбанк оставил свои 11,5% годовых, сменив валюту. И теперь по такой ставке предлагаются уже не долларовые, а рублевые кредиты.
В рублевом сегменте вновь отличился БИНБАНК, резко снизивший минимальную ставку с 14,5% годовых до 11%. Заметно отступили также банк «Санкт-Петербург» (на 2,1%), Национальный резервный банк и Петрокоммерц банк (каждый – на 2%), Альфа-Банк (1,7%), Сбербанк (1,55%), Газпромбанк, Росбанк и банк «Союз» (по 1,5%). Уралсиб уменьшил ставку на 1,2%, Райффайзенбанк – на 1,1%. Наконец, на один процент – Агропромкредит, НОМОС-Банк, Промсвязьбанк и Транскапиталбанк.
Банк Сосьете Женераль Восток только начал выдавать ипотечные кредиты в рублях, но стартовал с вполне приемлемых 10,5% годовых.
В игру со снижением первоначального взноса новые участники пока не вступают. По-прежнему шесть банков предоставляют ипотечные кредиты вообще без первоначального взноса, и еще три согласны на 5% от стоимости приобретаемого жилья. Большинство же подтянулось к почти официальной десятине АИЖК – 10% от стоимости приобретаемого объекта недвижимости.
Ипотечная экзотика
Нельзя не сказать несколько слов и о максимальном сроке кредитования – далеко не последнем ипотечном критерии. В конце 2006 года среднестатистический показатель для программ коммерческих банков равнялся 15 годам. Ныне он вплотную приблизился к «серебряному юбилею»: на срок менее 25 лет кредитует меньшинство, где-то около трети всех участников рынка, наименее продвинутые.
На другом полюсе гордо красуется РосЕвроБанк, который с 1 мая первым в России увеличил максимальный срок ипотечного кредита на срок до 40 лет. Сверхдлинный кредит выдается на стандартных условиях, без дополнительного обеспечения. Процентная ставка по нему приравнена к величине ставки по кредиту на 30 лет. В частности, для кредита в долларах на приобретение квартиры на вторичном рынке она составляет от 11,5% годовых.
В настоящее время в портфеле ипотечных кредитов РосЕвроБанка доля кредитов, выданных заемщикам в возрасте от 25 до 35 лет на срок 30 лет, составляет 30%. В связи с этим в банке надеются, что кредиты на 40 лет будут пользоваться не меньшим спросом.
В погоне за клиентом кредитные учреждения стараются мыслить нестандартно. Банк Москвы, который в свое время первым вывел на рынок ипотеку без первоначального взноса, на сей раз порадовал публику еще одним экзотическим продуктом. С 1 мая стартовала программа кредитования в швейцарских франках, с минимальной ставкой 7% годовых. Несколько позже появилась возможность брать кредит и японских иенах.
В итоге символический предел в 9% при кредитовании в иностранной валюте оказался преодолен. Реакция конкурентов возмутителя спокойствия, в отличие от «нулевых» программ, не была бурной: все затаились до времени.
В принципе, и швейцарский франк, и японская иена являются довольно стабильными валютами, курс которых не подвержен серьезным колебаниям, однако в любом случае данный продукт рассчитан на финансово грамотных заемщиков.
Джентльменский набор
Банки с консервативным мироощущением (или же те, которым затруднительно что-то менять в плане либерализации) заняты вещами более прозаическими – от подготовки к секьюритизации своих ипотечных портфелей до развития региональной филиальной сети, включая создание специализированных ипотечных центров.
Догоняющие пелотон лидеров, кроме того, доводят линейку продуктов до общепринятого уровня. Он предполагает наличие программ кредитования под залог имеющей недвижимости, а также выдачу кредитов на приобретение или строительство загородных домов, коттеджей, таунхаузов и пр. Только с апреля по июнь о запуске «загородной» ипотеки объявили Альфа-Банк, банк «Возрождение», Международный Московский банк, ТрасКредитБанк и банк «Союз».
Не последнее место в конкурентной борьбе занимает и оказание услуг по рефинансированию (перекредитованию), а также работа с ипотечными брокерами. Еще один номер обязательной программы – выход на рынок строящегося жилья и последующее расширение списка аккредитованных застройщиков.
Банкиры в касках
В качестве кредиторов на петербургский первичный рынок жилья в первом полугодии вышли Ак Барс банк, Инкредбанк, НОМОС-Банк, Промсвязьбанк, РосЕвроБанк, банк «Электроника» и Юниаструм банк. Большинство из них заключили соглашения с двумя-тремя крупными строительными компаниями, а Инкредбанк и «Электроника» даже провозгласили свободный выбор застройщика, не называя конкретных фирм.
Для банков-старожилов данного сегмента ипотечного рынка шесть месяцев 2007 года не прошли бесследно. Договоры с новыми для себя застройщиками заключили 12 кредитных учреждений. Больше других пополнил свой листинг предложений Московский Банк Реконструкции и Развития, кардинально расширив перечень «своих» застройщиков: раньше была одна «Петербургская недвижимость», а теперь 21(!) строительная компания. Пока это абсолютный рекорд, несмотря на то что большинство застройщиков, сотрудничающих с МБРР, смогли подвести под ипотеку только по одному объекту.
В группе лидеров остаются Сбербанк (18 компаний-застройщиков), банк «Санкт-Петербург» (17) и Москоммерцбанк (16). Причем банк «Санкт-Петербург» с большей частью строительных компаний подружился именно в этом году.
Почти удвоил список аккредитованных строителей Балтинвестбанк (11 вместо 6). Отметился достижением, но не количественным, и Инвестиционный банк КИТ-Финанс. В число «своих» застройщиков ему удалось залучить Корпорацию ЛЭК, которая ранее сотрудничала только со Сбербанком. Очевидно, на строителей произвел впечатление тот факт, что по итогам первого квартала 2007 года КИТ Финанс отнял у Сбербанка пальму первенства по числу выданных ипотечных кредитов на территории Петербурга.
Среди застройщиков, влюбленных в ипотеку, по-прежнему вне конкуренции Корпорация «Строймонтаж», которая имеет в своем активе уже 12 дружественных банков. Крупные объекты ведущих застройщиков кредитуют не менее пяти-шести банков.
Маленький рекорд
Снижение процентных ставок, явно наблюдавшееся на вторичном рынке, коснулось «первички» только вскользь. В рамках совместной программы с застройщиками по ипотечному кредитованию на покупку жилья на первичном рынке банк «Санкт-Петербург», например, снизил ставки. Теперь они составляют на стадии строительства от 11,9 до 13,5% годовых в рублях (было – от 14%) и от 10,9 до 14% – в долларах (было – от 12%).
Либерализовал условия и банк «Уралсиб». Ставки по кредитам, выдаваемым на покупку строящегося жилья, – от 13,5% годовых в рублях и от 12% – в долларах США или евро. После оформления права собственности данные показатели снижаются согласно обычной практике до уровня кредитования на «вторичке»:10,8% и 9,5%, соответственно.
Главными шоуменами в данном сегменте ипотечного рынка в первом полугодии выступили компания «М-Индустрия» и Балтинвестбанк, которые подготовили совместную программу ипотечного кредитования. Процентная ставка по кредиту – 9% годовых в рублях (!) на инвестиционный период. При том, что средний показатель «строительной» ставки составляет не менее 13% годовых в рублях, это революционный шаг. Главное, чтобы клиенты понимали, что столь низкая ставка продолжает действовать только до того момента, как на вновь построенную квартиру будут оформлены право собственности и залог. Партнерская программа распространяется на три объекта: первую очередь жилого комплекса «Поэма у трех озер» в Выборгском районе, жилой комплекс «Южный каскад» и «Высотный дом» в Кировском районе.
Других примечательных событий, касающихся ипотечного кредитования на первичном рынке недвижимости, не было.
Новый импульс
Зато после девятимесячного застоя проявило себя Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Дав отдышаться и подтянуться к общей массе не слишком шустрым игрокам ипотечного рынка, АИЖК сделало следующий ход: с 1 июля вносятся очередные изменения в федеральные стандарты предоставления ипотечных кредитов. Минимальная процентная ставка снижена с 11 до 10,75% годовых.
В этом году АИЖК впервые снизил ставки. В 2006-м подобные радостные события происходили трижды – в январе, июле и октябре. Коммерческие банки, которые не участвуют в реализации федеральной программы, рефинансируют ипотечные кредиты самостоятельно и вроде бы находятся в свободном плавании, неизменно откликаются на инициативы АИЖК. Хотя и с интервалом в три-четыре месяца, но зато снижают не только рублевые, но и валютные процентные ставки (за редким исключением).
В этом году агентство вряд ли случайно держало паузу. Дело в том, что в июне – буквально за день до объявления об очередном изменении стандартов – Банком России была снижена ставка рефинансирования с 10,5 до 10% годовых.
И если для банков ориентиром служит АИЖК, то для самого агентства такой лакмусовой бумажкой является ставка рефинансирования Центробанка.
ЦБ РФ снизил ее уже второй раз в этом году, а 29 января ставка рефинансирования была изменена с 11 до 10,5% годовых. В течение прошлого года решение о снижении ставки рефинансирования принималось дважды. С 26 июня 2006 года она была снижена с 12 до 11,5%, а с 23 октября 2006-го – до 11% годовых. Таким образом Банк России планомерно снижал ставку на 0,5 процентного пункта.
Ставка рефинансирования используется Центробанком при предоставлении кредитов коммерческим банкам в порядке рефинансирования и является инструментом денежно-кредитного регулирования. С его помощью ЦБ РФ воздействует на ставки межбанковского рынка, а также на ставки по кредитам и депозитам, которые предоставляют кредитные организации юридическим и физическим лицам.
Концепция Унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов (утверждена Правительством РФ) предполагает, что до конца 2008 года АИЖК должен выйти на показатель минимальной процентной ставки в 10% годовых. Планы Правительства ипотечное агентство предпочитает перевыполнять, самый яркий пример – объемы выдачи и рефинансирования кредитов. Эти нормативы перекрываются регулярно.
Напомним, что дифференцированная шкала процентных ставок действует с января 2006 года. Тогда ставки, в зависимости от сроков кредитования и размера первоначального взноса, колебались в пределе от 12 до 16% годовых. И тогда, между прочим, ни один из двух десятков петербургских банков, работавших вне программы АИЖК, не предлагал лучших условий. Средняя процентная ставка по «коммерческой» ипотеке составляла 13,5% годовых. Сегодня ситуация изменилась самым серьезным образом: многие банки реально конкурируют с «государственной» ипотекой. Эта конкуренция может выражаться в банальном установлении более низких процентной ставки и первоначального взноса. А может идти и в другой плоскости: сокращении сроков рассмотрения заявки, более гибком подходе к клиентам и так далее.
В любом случае, еще несколько лет АИЖК будет корректировать рыночные тенденции с помощью своих стандартов. Свою роль пускового механизма, который не сразу, но все же запустил маховик ипотечного кредитования в стране, агентство уже выполнило.
Динамика объема выкупа ипотечных кредитов АИЖК
Хроника ипотечных событий
II квартал
Апрель
Банк «Союз» запустил программу ипотечного кредитования на покупку загородной недвижимости, а также программу кредитования на потребительские цели под залог квартиры, загородной недвижимости либо нежилого помещения. Минимальная ставка по кредиту – 10,5% в долларах и 12,5 % в рублях.
Банк Москвы приступил к выдаче ипотечных кредитов в швейцарских франках (а несколько позже – и в японских иенах). Новые условия распространяются на все действующие в банке ипотечные кредитные продукты. Кредит на приобретение готовой недвижимости предлагается по ставке от 7% годовых; кредит на приобретение строящейся недвижимости – по ставке от 8% годовых на этапе строительства и от 7% годовых – на этапе оформленного права собственности. Можно также перекредитовать (рефинансировать) имеющийся ипотечный кредит другого банка по ставке от 7% годовых.
Май
РосЕвроБанк увеличил максимальный срок ипотечного кредитования до 40 лет. Кредит на 40 лет выдается на стандартных условиях, без дополнительного обеспечения. Величина процентной ставки по кредиту приравнена к величине ставки по кредиту на 30 лет. Для кредита в долларах на приобретение квартиры на вторичном рынке она составляет от 11,5% годовых.
Газпромбанк вновь, в третий раз за последние девять месяцев, понизил рублевые ставки по кредитам на приобретение жилья на вторичном рынке – теперь они составляют 11,5% годовых в рублях. Также увеличена максимальная сумма кредитования под залог приобретаемой недвижимости – с $1 до 1,5 млн.
ВТБ 24 увеличил верхний предел суммы ипотечного кредита, решение о предоставлении которого принимается с использованием скоринга. В Москве максимальная сумма ипотечного кредита, предоставляемого на основе скоринга, увеличена с $70 до 100 тыс., в Петербурге она составляет $70 тыс. В остальных филиалах банка верхний предел был увеличен с $20–35 тыс. до $30–50 тыс.
Банк «Хоум Кредит энд Финанс» запустил два новых ипотечных продукта – кредит для приобретения жилплощади в строящемся многоквартирном доме или таунхаузе и программу Home % «Рефинансирование» (перекредитование заемщиков, получивших ранее кредит в другом банке).
Июнь
Райффайзенбанк усовершенствовал собственную программу ипотечного кредитования. К основным изменениям относятся возможность получения ипотечного кредита с единой процентной ставкой на весь срок кредитования (от 9% годовых в долларах США и от 10,9% – в рублях), снижение минимального размера первоначального взноса (с 15 до 10%) и минимальной суммы досрочного погашения. В Москве и Петербурге уменьшение размера первого взноса коснулось кредита на приобретение жилья не только на вторичном, но и на первичном рынке.
Банк «Петрокоммерц» ввел новые условия ипотечного жилищного кредитования физических лиц на приобретение квартир с оформленными (зарегистрированными) правами собственности и на стадии строительства (новые условия распространяются только на вновь выдаваемые кредиты). Банком предоставляется кредиты в рублях, долларах и евро сроком от 1 года до 30 лет. Максимальная сумма предоставляемого кредита – до 90% от стоимости приобретаемой квартиры. Минимальные процентные ставки по кредитам в рублях – 11%, в долларах и евро – 10,5%.
Московский Банк Реконструкции и Развития запустил программу ипотечного кредитования под залог имеющегося жилья (квартир и комнат в многоквартирных домах) на финансирование крупных потребительских расходов. Максимальный размер кредита – 70% от оценочной стоимости жилплощади. Ставка по кредиту в долларах и евро составляет от 11,5 до 12%, а для рублевого кредита – от 14,5 до 15,5%. Кредит предоставляется сроком до 10 лет.
Транскапиталбанк снизил ставки по ипотеке. Теперь процентная ставка при покупке квартиры на вторичном рынке жилья составляет от 10,5% годовых в валюте (ранее – 12%), при покупке жилья в строящемся доме – 14% годовых до получения права собственности и 10,5% годовых – после (ранее – 12%). Транскапиталбанк также уменьшил долю собственного взноса заемщика на приобретаемую по ипотеке квартиру на вторичном рынке с 20 до 15%, без изменения величины процентной ставки. Срок кредитования по ипотечным программам увеличен до 25 лет.
Банк Сосьете Женераль Восток предложил клиентам новые условия по ипотечному кредитованию. Процентная ставка – от 9,25% в долларах США и от 10,5% – в рублях, в зависимости от суммы кредита. Первоначальный взнос по кредитным ипотечным продуктам: «Квартира», «Загородная недвижимость» и «Рефинансирование» снижен до 10%. В то же время срок кредитования теперь увеличен до 25 лет. На тех же условиях предлагается рефинасирование ипотечных кредитов.
Связь-Банк вышел на рынок ипотеки. Кредиты в Москве, Петербурге и Ульяновске предоставляются на срок до 25 лет, процентная ставка составляет от 12% годовых в рублях, сумма кредита до 15 млн руб. (в зависимости от региона и программы). Со временем к программе ипотечного кредитования будут подключены все 36 филиалов банка.
Национальная ипотечная компания («дочка» Национального резервного банка) изменила шкалу процентных ставок по рублевым кредитам. Теперь по кредитным продуктам «Рублевый», «На ремонт-Рубль», «Целевой-Рубль», «Рефинансирование-Рубль» действуют ставки в размере 11–12% годовых. Они не зависят от срока кредитования и формы подтверждения доходов. Ставки снижены на 0,5–4% и зафиксированы на весь период.
Абсолют-Банк снизил минимальные ставки по кредиту на покупку жилья до 9% годовых в долларах США и 10% – в рублях. Эти же ставки действуют и при перекредитовании. Введен новый продукт – кредит на любые цели под залог недвижимости (от 12% годовых).
НОМОС-Банк улучшил условия предоставления ипотечных кредитов, снизив ставки и расширив список предлагаемых ипотечных продуктов. Стоимость кредита на приобретение жилья, в зависимости от формы подтверждения дохода, составит от 12% годовых в рублях. Ставка по кредитам в долларах – от 10%. Новые условия действительны для всех филиалов банка, работающих в 15 городах России.
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию с 1 июля вносит очередные изменения в федеральные стандарты предоставления ипотечных кредитов. Минимальная процентная ставка снижена с 11 до 10,75% годовых (все кредиты в рублях). Инициатива АИЖК практически совпала по времени со снижением Банком России ставки рефинансирования с 11 до 10,5% годовых.
