Ситуация на рынке жилищного строительства Петербурга и пригородов становится жестче. Конкуренция, особенно в сегменте массового жилья, достигла невиданного ранее накала. В 2013 году на первичке выведено рекордное количество нового предложения – около 4,7 млн кв. м, а реализовано – около 3,7 млн кв. м, что наводит на мысль о наметившемся дисбалансе между спросом и предложением. Рост рынка происходит на фоне стагнации доходов населения, и экономическая ситуация в стране не дает надежд на активизацию покупательского спроса.
Первый месяц наступившего года оказался неожиданного благоприятным для участников рынка строящейся недвижимости. Как подтвердили представители застройщиков, по итогам января был зафиксирован рост продаж, значительно превышающий запланированные объемы. «Мы связываем всплеск покупательской активности с ситуацией на валютном рынке, а также – с зачисткой банков в России. Люди активизировались, спасая свои накопления, и вкладывают их в недвижимость, которая пока является лучшим инструментом инвестирования в нашей стране», – говорит руководитель аналитического центра компании «Главстрой-СПб» Петр Буслов.
По его словам, неожиданный «подарок» валютного рынка позволил застройщику и его конкурентам, чьи объекты дислоцируются вокруг станции метро «Парнас», повысить цену квадратного метра за месяц на 5%. «Это сопоставимо с повышением цен на новостройки за весь 2013 год», – подчеркнул Буслов.
В проектах более высокой ценовой категории также отмечено оживление продаж. «В третьей очереди нашего жилого комплекса, которая была выведена на рынок в октября 2013 года, уже реализована треть квартир. Особенно хорошо идут продажи последние две недели, причем “уходят” как студии, так и четырехкомнатные квартиры», – приводит пример руководитель отдела маркетинга и продаж проекта «Триумф Парк» от застройщика Mirland Development Юлия Жалеева.
Три источника надежд
Представители строительной отрасли не видят предпосылок к затовариванию рынка в целом. Прежде всего потому, что количество нового предложения несколько сократится по сравнению с 2013 годом. «В прошлом году в Петербурге было выдано меньше градостроительных планов, чем в 2012-м. Соответственно, новых объектов на территории города в текущем году появится меньше, чем годом ранее. По нашим расчетам, около 3 млн кв. м или чуть больше», – подсчитывает Петр Буслов.
Спрос участники дискуссии также ожидают на уровне 2013 года. По прогнозам Министерства экономического развития и Высшей школы экономики, предпосылки к росту реальных доходов россиян отсутствуют и население, вероятно, перейдет к модели сбережения. Однако петербургские застройщики выделяют три фактора, которые, по их мнению, обеспечат сохранение объема продаж на уровне прошлого года.
Первый – сила притяжения мегаполиса. «Последнее время мы чувствуем увеличение количества региональных покупателей, которые приезжают с Севера и из южных регионов. Они подпитывают петербургский рынок, денег которого просто бы не хватило для обеспечения прошлогоднего объема продаж», – рассуждает заместитель директора по маркетингу и продажам компании «Балтийская жемчужина» Ольга Копейкина. Количество жителей других городов среди дольщиков новостроек составляет 15-20%. Как подчеркнула Ольга Копейкина, компания, ранее продвигавшая свой продукт только в Петербурге, увидела в региональных рынках потенциал и намерена работать с ними – через крупное риэлторское агентство.
Наконец, упования на сохранение стабильного спроса связаны с ипотекой. Темпы роста ипотечного кредитования в 2013 году снизились, и в наступившем этот тренд сохранится. Но застройщиков обнадеживает тенденция прошлого года: покупатели с банковскими кредитами перетекают с вторичного рынка на первичный. Уже около 40% ипотечных кредитов выдается для приобретения жилья в новостройках. По оценке собравшихся, доля квартир в их объектах, продаваемых с привлечением ипотечных средств, составляет 40-50%. Еще три года назад это показатель был вдвое ниже.
Разные судьбы
Но сценарии для разных сегментов первички могут не совпадать. В этом году будет продолжаться расслоение рынка недвижимости на рынок обжитых территорий и рынок пригородов. Они будут чувствовать себя по-разному.
В границах традиционной застройки Петербурга девелоперы будут чувствовать себя более уверенно и комфортно. «Будут выигрывать те проекты, которые находятся в городе, характеризуются большим количеством “фич” (привлекательных особенностей. – БН) и меньшей ценой», – считает руководитель Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» Марина Чижкова.
Под занавес разговора участники встречи озвучили ценовые прогнозы на 2014 год. Всю прошлую осень строительные компании Петербурга предрекали катастрофический скачок цен – в связи с новыми затратами, которые возложил на них федеральный закон о дополнительных гарантиях ответственности застройщика, а также региональные власти, потребовавшие передавать сады и школы в дар городу. Речь шла об одномоментном удорожании квадратного метра на 15%. Но на круглом столе выяснилось, что застройщики отодвинули решение обоих вопросов как минимум на полгода и уже не пугают покупателей резким одномоментным удорожанием квадратного метра. Напротив, предполагают, что в течение года рост цен на строящуюся недвижимость вряд ли обгонит прошлогодний и составит 5-7%.
