Первичный рынок: цены не вырастут, спрос не упадет

Ситуация на рынке жилищного строительства Петербурга и пригородов становится жестче. Конкуренция, особенно в сегменте массового жилья, достигла невиданного ранее накала. В 2013 году на первичке выведено рекордное количество нового предложения – около 4,7 млн кв. м, а реализовано – около 3,7 млн кв. м, что наводит на мысль о наметившемся дисбалансе между спросом и предложением. Рост рынка происходит на фоне стагнации доходов населения, и экономическая ситуация в стране не дает надежд на активизацию покупательского спроса.

Жаркий январь
Первый месяц наступившего года оказался неожиданного благоприятным для участников рынка строящейся недвижимости. Как подтвердили представители застройщиков, по итогам января был зафиксирован рост продаж, значительно превышающий запланированные объемы. «Мы связываем всплеск покупательской активности с ситуацией на валютном рынке, а также – с зачисткой банков в России. Люди активизировались, спасая свои накопления, и вкладывают их в недвижимость, которая пока является лучшим инструментом инвестирования в нашей стране», – говорит руководитель аналитического центра компании «Главстрой-СПб» Петр Буслов.

По его словам, неожиданный «подарок» валютного рынка позволил застройщику и его конкурентам, чьи объекты дислоцируются вокруг станции метро «Парнас», повысить цену квадратного метра за месяц на 5%. «Это сопоставимо с повышением цен на новостройки за весь 2013 год», – подчеркнул Буслов.

Раньше других удешевление рубля отразилось на сегменте самых дешевых новостроек. «Мы почувствовали активизацию покупателей еще в декабре прошлого года. Повышенный спрос держится до сих пор. Прежде всего за счет увеличения количества инвестиционных сделок: в нашей стране людям просто больше некуда нести деньги, кроме как вкладывать их в недвижимость. Другого инструмента, который мог хотя бы сохранить деньги, просто нет», – соглашается с коллегой руководитель отдела продаж компании O2 Development Михаил Жук.

В проектах более высокой ценовой категории также отмечено оживление продаж. «В третьей очереди нашего жилого комплекса, которая была выведена на рынок в октября 2013 года, уже реализована треть квартир. Особенно хорошо идут продажи последние две недели, причем “уходят” как студии, так и четырехкомнатные квартиры», – приводит пример руководитель отдела маркетинга и продаж проекта «Триумф Парк» от застройщика Mirland Development Юлия Жалеева.

Неожиданный всплеск интереса покупателей, предполагают участники круглого стола, сойдет на нет в течение нескольких месяцев, скорее всего – к маю этого года. Мнения по поводу дальнейшего влияния валютных колебаний на рынок недвижимости разошлись. Одни полагали, что ослабление рубля никак не отразится на спросе, ведь и зарплаты, и цены на квадратные метры исчисляются в рублях. Другие собеседники напоминали, что значительную часть оборудования и материалов застройщики приобретают за «твердую» валюту. Кроме того, большáя часть товаров первой необходимости импортируется из-за рубежа. Следовательно, цены на них в рублевом эквиваленте вырастут, что, в свою очередь, приведет к повышению повседневных расходов россиян. А значит – к отложенному спросу на дорогостоящие приобретения.

Три источника надежд
Представители строительной отрасли не видят предпосылок к затовариванию рынка в целом. Прежде всего потому, что количество нового предложения несколько сократится по сравнению с 2013 годом. «В прошлом году в Петербурге было выдано меньше градостроительных планов, чем в 2012-м. Соответственно, новых объектов на территории города в текущем году появится меньше, чем годом ранее. По нашим расчетам, около 3 млн кв. м или чуть больше», – подсчитывает Петр Буслов.

В Ленинградской области подсчет вести сложнее в силу отсутствия единого центра принятия градостроительных решений, но, как предположил аналитик, объемы строительства останутся на уровне 2013 года – 1,6 млн кв. м. Суммарный объем нового предложения на рынке Петербурга и пригородов составит 4-4,5 млн кв. м.

Спрос участники дискуссии также ожидают на уровне 2013 года. По прогнозам Министерства экономического развития и Высшей школы экономики, предпосылки к росту реальных доходов россиян отсутствуют и население, вероятно, перейдет к модели сбережения. Однако петербургские застройщики выделяют три фактора, которые, по их мнению, обеспечат сохранение объема продаж на уровне прошлого года.

Первый – сила притяжения мегаполиса. «Последнее время мы чувствуем увеличение количества региональных покупателей, которые приезжают с Севера и из южных регионов. Они подпитывают петербургский рынок, денег которого просто бы не хватило для обеспечения прошлогоднего объема продаж», – рассуждает заместитель директора по маркетингу и продажам компании «Балтийская жемчужина» Ольга Копейкина. Количество жителей других городов среди дольщиков новостроек составляет 15-20%. Как подчеркнула Ольга Копейкина, компания, ранее продвигавшая свой продукт только в Петербурге, увидела в региональных рынках потенциал и намерена работать с ними – через крупное риэлторское агентство.

Второй фактор – демографический. «Мы проводили детальное исследование наших клиентов. И видим, что по сравнению с 2011 годом покупатель сильно помолодел. Доля клиентов в возрасте от 25 до 35 лет приближается к 50%, и она, по нашим прогнозам, будет расти», – рассказывает начальник отдела маркетинга компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Галина Чесаева. По ее словам, такое развитие событий было прогнозируемо: дети, появившиеся на свет на пике рождаемости 1980-х годов, сегодня выросли и стали активными участниками рынка недвижимости. «Это люди, которые сейчас создают семьи, рожают детей и должны где-то жить. Кроме того, это поколение с психологией, отличающейся от мировосприятия россиян более старшего возраста: они не напуганы кризисами, активны, неплохо зарабатывают и не боятся ипотеки», – рассуждает Галина Чесаева.

Наконец, упования на сохранение стабильного спроса связаны с ипотекой. Темпы роста ипотечного кредитования в 2013 году снизились, и в наступившем этот тренд сохранится. Но застройщиков обнадеживает тенденция прошлого года: покупатели с банковскими кредитами перетекают с вторичного рынка на первичный. Уже около 40% ипотечных кредитов выдается для приобретения жилья в новостройках. По оценке собравшихся, доля квартир в их объектах, продаваемых с привлечением ипотечных средств, составляет 40-50%. Еще три года назад это показатель был вдвое ниже.

Однако участники круглого стола отметили, что банки, опасаясь ипотечного «пузыря», стали осторожнее в одобрении кредитов. «По нашей оценке, риски застройщиков заключаются в состоянии банковского рынка. Не так много компаний в городе, которые могут строить и продавать квартиры без привлечения заемных средств. Соответственно, если банки ужесточат свои требования к заемщикам, мы тоже много потеряем в платежеспособном спросе», – высказывает опасение директор управления по жилищной политике компании «СПб Реновация» Евгений Мальцев.

Разные судьбы
Но сценарии для разных сегментов первички могут не совпадать. В этом году будет продолжаться расслоение рынка недвижимости на рынок обжитых территорий и рынок пригородов. Они будут чувствовать себя по-разному.

Признаки затоваривания увидят те, кто строит в районе КАД, причем в первую очередь компании, работающие в «жестком экономе». «Определенные риски вижу для проектов эконом-класса с большим количеством квартир-студий. Число таких объектов на рынке растет. Среди покупателей жилья этого типа – большая доля инвесторов, которые приобретают недвижимость или для сдачи в аренду, или для перепродажи. Соответственно, при колебаниях рынка инвестиционные объекты в большом количестве будут выставляться на продажу, вступая в конкуренцию с квартирами от застройщиков. Объем предложения в данном сегменте, где квадратный метр сегодня продается достаточно дорого, может увеличиться», – прогнозирует директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов.

В границах традиционной застройки Петербурга девелоперы будут чувствовать себя более уверенно и комфортно. «Будут выигрывать те проекты, которые находятся в городе, характеризуются большим количеством “фич” (привлекательных особенностей. – БН) и меньшей ценой», – считает руководитель Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» Марина Чижкова.

Впрочем, качественная конкуренция в классах комфорт и бизнес, которые будут преобладать в обжитых районах Петербурга, заметна уже сейчас. «Дома, которые мы строим сегодня и пять лет назад, это большая разница. Отделка мест общего пользования, фасадные решения, инженерные технологии, наличие парковочных мест и социальной инфраструктуры – все поднялось на принципиально иной уровень», – указывает на результаты борьбы за клиента Сергей Степанов. Но покупатели озвучивают новые запросы. Например, рассказывает Евгений Мальцев, в последний год клиенты стали живо интересоваться будущими расходами на ЖКХ. Однако примеры конкуренции следующего порядка – на уровне создания комфортной среды в застраиваемом квартале – останутся в ближайшие годы единичными.

Под занавес разговора участники встречи озвучили ценовые прогнозы на 2014 год. Всю прошлую осень строительные компании Петербурга предрекали катастрофический скачок цен – в связи с новыми затратами, которые возложил на них федеральный закон о дополнительных гарантиях ответственности застройщика, а также региональные власти, потребовавшие передавать сады и школы в дар городу. Речь шла об одномоментном удорожании квадратного метра на 15%. Но на круглом столе выяснилось, что застройщики отодвинули решение обоих вопросов как минимум на полгода и уже не пугают покупателей резким одномоментным удорожанием квадратного метра. Напротив, предполагают, что в течение года рост цен на строящуюся недвижимость вряд ли обгонит прошлогодний и составит 5-7%.

Текст: Елена Денисенко    Фото: Алексей Александронок