В значительной степени это так, но в целом жилой массив 30-х-50-х неоднороден.
«Сталинки» следовало бы разделить на два разряда (более подробная типология будет дана ниже): номенклатурное жилье и рядовое. Первые строились для партийных работников, руководящего состава заводов, лидеров стахановского движения. Вторые – для простого пролетариата. В них до сих пор еще сохранилось значительное число коммунальных квартир.
Дворцы и бараки
Здания, которые мы сегодня называем сталинскими, начали строиться в Ленинграде в конце 1930-х годов. А если точнее, то начало архитектуре сталинского периода положил генеральный план развития города, выполненный под руководством главного архитектора довоенного Ленинграда Льва Ильина. Решение о разработке этого важного документа было принято в 1935 году, и тогда же были определены нормы плотности населения на территории - 500-600 человек на гектар (до революции - 1500-2000 человек). Таким образом, планировалось сделать квартиры более просторными. И до 1956 года эта установка работала.
В листингах дома сталинского периода обозначаются литерами «СТ». Начальник Информационно-аналитического отдела ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев предлагает три подтипа сталинок: «номенклатурные», «рядовые» и «ущербные». Дело в том, что под аббревиатурой «СТ» в рекламных предложениях могут скрываться как шикарные архитектурные ансамбли, так и простые, но добротные кирпичные дома. Те же литеры относятся к довоенным рабочим общежитиям - зданиям с деревянными перекрытиями и узкими оконцами, и куда более качественные послевоенные «немецкие» двухэтажки.
Квартиры в «ущербных» довоенных зданиях, бывших рабочих общежитиях, сегодня стоят даже ниже, чем «хрущевки». Непривлекательными их делает не только низкое качество конструкции самих зданий, но и общие, на несколько квартир, санузлы («система коридорная, на тридцать восемь комнаток всего одна уборная» - В. Высоцкий). Названную часть сталинского массива можно назвать депрессивной. Поэтому в данном обзоре ее имеет смысл опустить, уделив внимание по-настоящему качественному, привлекательному жилью.
Ближе к заводам
Весь этот разношерстый сталинский жилой массив, по данным справочной службы АН «Итака», занимает около 16% объема жилого фонда Петербурга. Благодаря активному жилищному строительству, эта доля постепенно уменьшается, что на руку владельцам квартир в наиболее качественных сталинках - «номенклатурных». Они расположены в престижных развитых районах города, фасады радуют глаз, а планировки квартир вполне соответствуют требованиям к жилью высокой комфортности – в обозримом будущем вряд ли что-то может угрожать их ликвидности. Впрочем, и «рядовые» строения будут пользоваться достаточным спросом, хотя бы в силу месторасположения большинства из них.
Если не брать во внимание ветхие рабочие бараки, то можно дать следующее описание «тела» типичного дома эпохи 30-х-50-х. Сталинский дом – это массивное здание из кирпича или прочных керамических панелей, с высоким бельэтажем. Для облицовки таких строений часто использовались гранитные плиты (как цельные, так и из гранитной крошки). В конце 30-х годов под такие здания выделялись кварталы площадью около 10 га и застраивались почти одновременно.
Месторасположение большинства шедевров сталинского ампира определялось направлением двух первых, спроектированных в предвоенные годы, линий метрополитена – Кировско-Выборгской и Московско-Петроградской. Линии должны были разгрузить пассажиропоток вдоль парадных магистралей города – пр. Стачек и Московского пр. Кроме того, между этими проспектами расположено большое количество промышленных предприятий и, прежде всего, гигант советской индустрии Кировский завод.
Именно поэтому значительная часть массива «сталинок» расположена в Кировском и Московском районах (см. табл. Объемы жилой сталинской застройки в разных районах Петербурга). Вдоль проспектов и на площадях высились 6-8-этажные, украшенные лепным декором номенклатурные здания, в глубине кварталов – более скромные рядовые.
Ликвид навсегда
Квартира в номенклатурной сталинке во многом соответствует современным требованиям комфортного жилья. В домах обязательны лифты, индивидуальные мусоропроводы на кухнях. Жилые помещения заметно ранжировались: во многих квартирах предусматривались кабинеты и детские, библиотеки и комнаты для прислуги. В таких довоенных «сталинских» квартирах традиционно высокие потолки (больше 3 метров), просторные кухни, раздельные санузлы, изначально большие комнаты – от 15 до 25, а местами даже до 30 кв. м, подсобные помещения. Кстати, именно здесь впервые в России появилась немыслимая для тех времен составляющая комфортного жилья – теплый пол.
Наиболее характерные элитные сталинские дома – вблизи Смольного. Но основная их масса расположена на Московском пр. и пр. Стачек. По словам исполнительного директора Центра жилищного кредитования компании «Адвекс. Недвижимость» Ирины Забродиной, такие квартиры могут себе позволить купить люди, чей доход несколько выше среднего уровня. «За квартиру с приличной, удобной для проживания планировкой, с наличием уютной детской площадкой во дворе, будьте готовы выложить от 100 тыс. руб. за квадратный метр общей площади, - говорит г-жа Забродина, - Это штучный и очень дорогой товар».
Квартиры в элитных сталинских домах на Московском проспекте и проспекте Стачек по-прежнему привлекают покупателей качественного жилья. Конечно, это не историческая часть города, и новосел не сможет любоваться красотой петербургских пейзажей. Но достойное качество самого дома и однородная социальная среда зачастую имеют решающее значение при выборе места расположения будущей квартиры. Дома здесь нередко расселяются целиком от первых до последних этажей. Полностью меняется состав жильцов, наводится порядок в парадных и придомовых территориях. По словам Ирины Забродиной, «приобретать квартиры здесь выгодно потому, что это жилье будет ликвидно всегда».
Скромно, но со вкусом
Чуть больше на рынке представлены рядовые сталинки. Это те самые дома для трудового пролетариата, семей рабочих Кировского завода и предприятий Измайловской перспективы. В основном эти дома расположены в глубине кварталов - вдоль проспектов их не возводили. Также «рядовые» сталинки широко представлены в районе станции метро «Черная речка».
В рядовых домах встречаются как классические для того периода трех- и четырехкомнатные квартиры, так и послевоенные «коридорные» - изначальные общежития. Дополнительные удобства в таких домах не проектировали, но все-таки они вряд ли могут быть отнесены к разряду «ущербных». К тому же в 1970-е годы во многих таких зданиях были установлены лифты.
Обострившийся после войны жилищный дефицит заставил вернуться к опыту экономического жилья: площади квартир становятся значительно меньше, из числа обязательных элементов исключена ванная комната. Рядовая застройка послевоенного периода заметно беднее, а степень стандартизации жилья здесь выше. Архитектура рядовой застройки опускается до нарочитой утилитарности: отсутствие украшений, неоштукатуренный силикатный кирпич для наружных стен, почти плоские фасады со стандартным лепным декором. Строительная индустрия медленно, но верно шла к эпохе домостроительных комбинатов.
Между тем, при всей неказистости «рядовых» сталинских домов, они все равно выигрывают на фоне более поздних продуктов массового строительства, значительной части «брежневок» и, тем более, «хрущевок». Проблема отсутствия ванных во многих зданиях решается жильцами индивидуально (кстати, не всегда с наличием всех необходимых согласований с надзорными органами, что часто вызывает проблемы при купле-продаже).
Надо заметить, что у сталинских домов любого типа есть одно общее неоспоримое достоинство – плотные толстые стены. Квартиры очень теплые – даже в самые лютые зимы обитатели «сталинок» не испытывают дискомфорта.
Однако существует и такой же, присущий всем «сталинкам» недостаток – изношенная инженерия. Проблемы с водопроводом и электросетью здесь давно стали привычны. Впрочем, иногда эти проблемы с большим или меньшим успехом решаются жильцами сообща.
Источник: ГУИОН
Эпоха сталинских домов закончилась в 1956 году. Принятые тогда ориентиры на индустриальное массовое домостроение привели к появлению панельных «хрущевок». Пока достраивались последние кирпичные сталинки, гигантские ДСК уже заполняли огромные территории невзрачными панельными коробками.
Источник: Информационно-аналитический отдел ГК "Бюллетень Недвижимости"
О сериях жилых домов хрущевской эпохи читайте в следующем обзоре на портале БН.ру.
