Индекс «БН-Ипотека»: что потрясло ипотечный мир

Главным ньюсмейкером января на отечественном рынке жилищного кредитования выступил ВТБ24. Кредитор кардинально пересмотрел принципы расчета процентных ставок по жилищным кредитам, а также оспорил лидерство у Сбербанка России в СЗФО.

Новогодние подарки
Обычно участники ипотечного рынка не ожидают от января значимых событий. Пока не сведены воедино цифры годовых отчетов, новых шагов в конкурентной борьбе игроки не предпринимают.

Исключение составляет разве что поведение госинститутов. Эти организации традиционно приурочивают к началу нового календарного года корректировку старых программ. В частности, с наступлением Нового года размер материнского капитала увеличен более чем на 20 тыс. руб. и составляет 429,4 тыс. руб. Кстати, в Госдуме на февраль назначено рассмотрение законопроекта, согласно которому на средства маткапитала можно приобретать жилье, не ожидая три года с момента рождения ребенка.

Параллельно государство проиндексировало ежегодные выплаты военнослужащим – участникам накопительно-ипотечной системы (НИС). С наступлением 2014 года сумма увеличилась на 11 тыс. руб. и достигла 233 тысяч.

Кроме того, либерализовало условия по программе «Военная ипотека» Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. В частности, максимальная сумма ипотечного кредита при покупке квартиры на первичном рынке увеличена с 2 млн до 2,2 млн руб. и до 20% снижен минимальный размер первоначального взноса, ранее составлявший 30%.

Соответственно, банки с собственными программами кредитования военнослужащих в январе были вынуждены делать ответные конкурентные шаги. Так, с 1 января сумма ипотечного кредита, предоставляемого банком «Зенит» участникам НИС при приобретении строящегося жилья, увеличена до 2,3 млн руб. ВТБ24 увеличил максимальную сумму военной ипотеки до 2,4 млн руб. А Сбербанк – до 2,1 млн руб.

Рискованная комбинация?
Однако январь 2014-го оказался не столь спокойным, как первые месяцы предшествующей пятилетки. На ипотечном рынке произошли сразу два громких события.

Прежде всего обратил на себя внимание пересмотр всей линейки ипотечных продуктов банком ВТБ24. Ведь изменение подхода банка к ценообразованию носит революционный характер. У банка осталось три базовые ипотечные ставки (11,75%, 12,15% и 12,85%), и зависят они теперь лишь от суммы кредита. Подобные решения не распространены ни в России, ни в мире. «В настоящее время ставки по ипотечным кредитам всех мировых экономик в первую очередь зависят от коэффициента “кредит/залог”, или, проще говоря, от размера первоначального взноса», – констатирует директор по Приволжскому и Уральскому федеральным округам Банка ИТБ Евгений Прошин.

В настоящее время нелегко спрогнозировать, принесут ли новшества ВТБ24 баснословные прибыли или потерю второго места в ипотечном рейтинге страны.

«Банк постарался максимально облегчить и упростить линейку своих ипотечных программ, которая выглядела слишком громоздкой и сложной для рядового потребителя, – рассуждает аналитик инвестиционного холдинга “ФИНАМ” Антон Сороко. – Думаю, что риски по данному продукту будут умеренными, пока профиль среднестатистического заемщика на ипотечном рынке не изменится».

Поясним: согласно оценкам Национальной службы взыскания, доля просроченной задолженности в ипотеке по итогам 2013 года оценивается в 1,5%, тогда как в начале 2012-го этот показатель был на уровне 2,8%. Проще говоря, ВТБ24 предложил рассчитывать размер ипотечных ставок, исходя из новых координат. И теперь другие активные игроки ипотечного рынка ждут апреля, а точнее – подведения банком квартальных итогов. Например, начальник ипотечного департамента Банка «Санкт-Петербург» Дмитрий Алексеев сообщил БН, что как только станет известно о первых положительных итогах пересмотра ВТБ24 своей продуктовой линейки, Банк «Санкт-Петербург» начнет тестирование похожей программы.

Борьба за желтую майку
Второе значимое для отечественного ипотечного рынка событие имеет непосредственное отношение к региональному рынку Северо-Запада. Петербургский филиал ВТБ24 снова объявил, что по итогам года опередил Северо-Западный банк Сбербанка России по объему выданных жилищных кредитов.

Напомним, первый раз новость о победе филиала ВТБ24 обошла СМИ в марте 2013 года. Тогда за квартал в Петербурге ВТБ24 выдал 2200 ипотечных кредитов на сумму 4,4 млрд руб. против 1550 кредитов на 3 млрд руб., выданных Сбербанком. По последним сведениям, за весь 2013 год ВТБ24 выдал в городе более 10,6 тысячи ипотечных кредитов на общую сумму свыше 22,7 млрд рублей. И, согласно собственным подсчетам, это выше аналогичных показателей Сбербанка.

Северо-Западный банк пока не комментирует заявление конкурентов. Впрочем, как бы то ни было, и у него дела идут неплохо. За декабрь банк выдал в Петербурге жилищных кредитов на сумму 3,8 млрд руб., что превысило ранее зафиксированный исторический максимум. «Сбербанк более чем в три раза увеличил выдачу ипотечных кредитов в Санкт-Петербурге в четвертом квартале 2013 года по сравнению с первым», – уточняют в пресс-службе банка.

Свежие данные
Средневзвешенная процентная ставка по ипотеке в январе вела себя предсказуемо. Еще в декабре многие игроки объявили о продлении своих предновогодних скидочных акций. Например, тот же Сбербанк продлил акции «Молодая семья» и «12-12-12» до 30 июня 2014 года. И уже тогда стало понятно, что с нового года заметного скачка средней ставки вверх не будет (см. таблицу 2).

Тем не менее определенные колебания со ставкой происходят. Так, в текущем ежемесячном отчете АИЖК отмечается, что «уровень ставок выдачи по рублевым ипотечным кредитам, предоставленным в течение ноября, снизился на 0,4 п. п. и составил 11,9%». Это последние официальные данные. Уточним, в своих расчетах аналитики АИЖК используют данные Центробанка РФ, который получает со всех игроков цифры с указанием ставок по реальным сделкам. На то, чтобы собрать и проанализировать отчеты кредиторов, у ЦБ уходит около двух месяцев. То есть объективная статистика, какой была средняя ипотечная ставка в таком-то месяце, появляется с серьезным запозданием.

Указанная ставка многим потенциальным заемщикам покажется ниже, чем они смогли найти самостоятельно. Причина проста: ЦБ учитывает не только обычные кредиты, но и «социальные» продукты – то есть «государственные» программы жилищного кредитования, ориентированные на определенные социальные категории граждан (военная ипотека, ипотека для молодых учителей и т. д.).

Поэтому ежемесячно редакция готовит собственные индексы «БН-Ипотека». В них фиксируются средневзвешенные ставки не покупки, а предложения. Сбор данных производится путем анонимного опроса банковских колл-центров. Проще говоря, это самая оперативная информация на рынке. Считаем важным напомнить, что скидки для зарплатных клиентов в сводной таблице банковских ставок (см. таблицу 1) не учитываются. И БН публикует таблицу с «зарплатными» скидками отдельно (см. таблицу 3).

Таблица 1. Банковские процентные ставки по жилищному кредитованию на конец января

Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»

Таблица 2. Изменение средней процентной ставки за месяц для кредита на 15 лет

Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»

Таблица 3. Скидки по ипотечным процентным ставкам для заемщиков, находящихся на зарплатном обслуживании банка

Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»

Текст: Игорь Чубаха    Коллаж: Владислав Кунгуров