Несмотря на тревожные события в экономике, в течение первых недель 2014 года, вторичный рынок жилья, имеющий консервативную природу, сохранял стабильность. Но очевидно, что в ближайшие месяцы ослабление рубля отразится на ценах – в первую очередь на товарных группах с большой долей импорта – лекарствах, продовольствии, бытовой технике, электронике и материалах для отделки. Как при этом поведет себя отечественный рынок квартир?
Анкетный опрос, проведенный в рамках декабрьской выставки-семинара «Жилищный проект», показал, что 62% посетителей считают приобретение квартиры или комнаты в 2014 году самым перспективным вариантом вложения средств. Но это все-таки мнение представителей целевой аудитории. К тому же далеко не все могут позволить себе сбережения, накопления, а тем более хранение денег в квадратных метрах. При этом подорожание товаров повседневного спроса (да и еще на фоне неиндексируемых доходов) способствовать росту цен на недвижимость точно не будут.
Однако переоценка «квартирных» ценностей в обозримой перспективе выглядит неизбежной. Что же происходит на вторичном рынке жилья в наши дни и как будут в целом развиваться события в 2014 году?
Цены: стабильность со знаком минус
По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», в 2013 году цены предложений на вторичном рынке жилья выросли всего на 1%.
Индекс «БН», отражающий среднюю цену «квадрата», плавал в коридоре между отметками 95-96 тыс. руб. за кв. м, то снижаясь, то показывая незначительный рост. Официальные данные Росстата свидетельствуют, что рост потребительских цен за год в общей сложности составил 6,5%. То есть на фоне инфляции и цен на товары повседневного спроса жилье дешевело.
Но в январе 2014 года квадратный метр среднестатистического жилья на вторичном рынке прибавил в цене 418 руб. (0,4%) по сравнению с декабрем. Однако и эта цифра укладывается в рамки статистических погрешностей и особенностей момента: январь традиционно является месяцем невысокой рыночной активности, когда завершаются декабрьские сделки, а новые продавцы и покупатели еще только «прощупывают» рынок.
Общий объем предложения в нынешнем январе (18,7 тысячи квартир) оказался чуть меньше, чем в январе 2013 года. При этом прошлой зимой продавцы также предпочитали выжидать: именно в феврале было отмечено «взрывное» увеличение количества выставленных на продажу квартир сразу на 20%, с 19,3 до 23,4 тысячи объектов.
Сроки экспозиции: тенденция к росту
Время экспозиции квартир в листингах БН – косвенный (а точнее, важнейший из второстепенных) показатель активности квартирного рынка. Однако тенденции, обозначенные на графиках, подтверждают и риэлторы-практики, ведущие мониторинг звонков и открываемых сделок. Так, в прошлом году «урожайными» на сделки выдались февраль, март, вторая половина октября и ноябрь, а в июле наблюдалось привычное отпускное затишье.
Но период традиционного для прежних лет «высокого сезона» (август, сентябрь, первая половина октября) также выдался неожиданно спокойным: покупательского ажиотажа, мягко говоря, не наблюдалось. В прошлогоднем осеннем застое риэлторы обвиняют прежде всего тревожный макроэкономический фон, характерный для того момента. Однако во второй половине 2013 года также имело место появление привлекательных предложений по ипотечному кредитованию для покупателей первичного жилья, что отвлекло внимание потенциальных клиентов на сегмент новостроек.
Разбираясь со сроками экспозиции, также отметим, что самое ликвидное на сегодняшний день жилье на вторичном рынке – одно- и двухкомнатные квартиры, которые уходят в среднем на 8-12 дней быстрее трехкомнатных. Тем не менее, по сравнению с прошлыми годами, средний срок экспозиции 45 дней (декабрь 2013 года) – почти вечность.
Структура: «монолит» против «панели»
В структуре предложения вторичного рынка квартир преобладают квартиры в домах категории «старая панель» (хрущевки, брежневки и «корабли»), которых в общей сложности на рынке около 26%.
При этом 33% предложения – это двухкомнатные квартиры, львиная доля которых именно «панельки» со смежными комнатами.
На квартиры в современных кирпично-монолитных домах, построенных в рыночный период, приходится 24% предложения. При этом доля так называемой «новой вторички» с каждым годом растет, а этот сегмент является основным «поставщиком» на рынок некогда дефицитных малогабаритных однокомнатных квартир.
В общей сложности цена предложения «квадрата» в «однушке» в январе, по сравнению с прошлым декабрем, выросла на 0,7%, в двух- и трехкомнатных квартирах – на 0,5%.
Средние цены предложения однокомнатных квартир на конец января 2014 года составили 3,8 млн руб., двухкомнатных – 5,5 млн руб., трехкомнатных – 7,6 млн руб.
Районы: север против юга
Структура предложения по районам долгие годы остается постоянной. Лидирующие позиции, как и раньше, занимает Приморский район, на который приходится 12% выставленных на продажу квартир. Не сильно отстают Выборгский и Невский районы, их доли составляют 10,8% и 11,5%.
К слову, это тот случай, когда спрос и предложение не слишком разошлись. В ходе анкетирования в рамках прошедшей в декабре минувшего года выставки-семинара «Жилищный проект» 42% участников отметили, что считают самыми подходящими для приобретения квартиры именно северные районы Петербурга (Приморский, Выборгский, Калининский районы). По 19% голосов в рейтинге самых привлекательных для жизни территорий набрали исторический центр (Центральный, Адмиралтейский) и «острова» (Василеостровский и Петроградский районы).
За восточные районы правобережной части (Красногвардейский, Невский районы) проголосовали 11% участников анкетирования. В то же время Юго-Запад (Кировский и Красносельский) кажется потенциальным новоселам наименее привлекательным: ему отдали предпочтение только 10% опрошенных.
Виды на урожай: месяц ожиданий
Статистические данные за февраль многое расставят по местам. Ведь, в отличие от прошлого февраля (который некоторые риэлторы оценили как один из самых активных и «урожайных» месяцев), нынешний – особенный, «олимпийский». С окончанием зимних олимпийских игр в Сочи и эксперты, и политики, и обыватели связывают серьезные макроэкономические подвижки в России, но оценить их реальные масштабы пока не берется никто. Стало быть, период «ожидания» имеет шансы продолжиться.
Но сухие строчки статистики пока никак не отражают того обстоятельства, что сегодня потенциальные продавцы и покупатели «вторичных» квартир оказались меж двух огней. С одной стороны, «рублевые» цены на недвижимость не растут, поэтому тем, кто продает недвижимость с целью совершения встречной покупки (а таковых, по оценкам риэлторов-практиков, на сегодняшнем рынке большинство), торопиться вроде некуда. С другой – динамика валютных курсов заставляет нервничать и продавцов недвижимости, и граждан, имеющих сбережения.
«Главный драйвер цен на недвижимость – рост доходов населения, – считает главный аналитик Российской Гильдии риэлторов Геннадий Стерник. – А поскольку его нет, то ценам расти некуда». Однако, по словам нашего постоянного эксперта, «разнонаправленные изменения возможны». С одной стороны, попытки застройщиков «индексировать» цены могут нарушить и без того хрупкий баланс спроса и предложения.
Но есть и другой момент. Некоторые граждане, имеющие «рублевые» сбережения, но не успевшие перевести их в валюту в тот поистине благословенный период, когда доллар стоил меньше 30 рублей, думают о вложениях в недвижимость. Ведь квартиры и комнаты по-прежнему воспринимаются населением как надежный актив, который, в отличие от банковских вкладов и ценных бумаг, уж точно не сгорит. Но выбирать придется между первичным рынком, где над ценообразованием работают профессионалы, и вторичным, где каждый продавец – сам себе маркетолог и аналитик.
Таким образом, сегодняшняя ситуация остается вполне благоприятной для встречных покупок, предметом которых являются российские объекты недвижимости, и позволяет последовательно и, что называется, с чувством, толком и расстановкой улучшать жилищные условия в родном городе. Однако выгодно поменять питерскую квартиру на особняк в Европе или апартаменты на тропическом курорте уже, по всей видимости, не получится. Поезд ушел.
