Что происходит с рынком коммерческой недвижимости?
Там аналогичная ситуация?
– Пока рынок коммерческой недвижимости далек от насыщения. Но рост наблюдается очень бурный.
В одном из отчетов крупной девелоперской компании мне довелось увидеть данные о том, что Петербург уже обогнал ряд столиц Европы (по-моему, речь шла о Вене) по количеству квадратных метров торговых площадей на душу населения. Однако столица столице – рознь. Я бы не стал сравнивать Петербург с Веной. Тут надо ориентироваться на города с похожим историческим развитием ритейла и со схожей культурой потребления. Поэтому это должны быть города Восточной Европы, такие как Берлин, Варшава.
Я соглашусь с утверждением, что Петербург сейчас по сравнению со всеми остальными городами России демонстрирует самый динамичный прирост торговых площадей. С учетом помещений стрит-ритейла показатель обеспеченности торговыми площадями будет составлять к 1 июля 2007 года около 0,74 кв. м на одного жителя города.
– Каков этот показатель в европейских городах?
– Мегаполисы стремятся к показателю 1 кв. м на каждого жителя. Но после 1 июля 2007 года строительство торговых центров ведь не окончится. Можно предположить, что рано или поздно и показатель 1 кв. м на человека будет превышен.
– И что произойдет тогда?
– Функциональное назначение, скорее всего, останется прежним, но изменится позиционирование торговых объектов на рынке. Торговые центры, которые сейчас строятся рядом друг с другом, не всегда синергетичны. То есть не всегда соседствующие торговые объекты притягивают более обильные потоки покупателей, нежели мог бы притягивать каждый из ТЦ по отдельности.
| Концентрация в одной зоне сходных торговых форматов мотивируется не столько интересами торговли, сколько подготовкой девелоперов к IPO и возможностью продажи сетей иностранному инвестору. |
Например, три торговых комплекса, в каждом из которых есть продовольственный супермаркет, супермаркет электроники, кинотеатр, боулинг, скорее, разделят поток покупателей, чем его преумножат. Если бы концепция была единой для всех этих трех комплексов, то могли бы появиться один гипермаркет продовольственных товаров, один гипермаркет бытовой техники и т. д. Ясно, что однажды мы повторим путь и Европы, и США, где застройка ведется территориями. Крупные инвестиционные фонды, приобретая неудачные ТК, одновременно изменяют целые кварталы городов.
Уже сейчас мы видим, как компании, работавшие в формате жесткого дискаунтера, вынуждены подтягивать качество обслуживания. А гипермаркеты, изначально ставившие на сервис, снижают цены. Постепенно форматы становятся схожими друг с другом. Это происходит и с продуктовыми сетями, и с DIY, и с сетями бытовой электроники. Например, «Эльдорадо», сохраняя ценовую политику дискаунтера, объявил об увеличении штата и проводит обучение персонала для улучшения качества обслуживания.
В то же время на рынке ведь практически нет новых имен. Крупные открытия 2006 года можно перечислить по пальцам: OBI, Castorama… Всего можно насчитать не более 10 пришедших в город новых сетевых операторов по всем позициям: одежда, обувь, сети развлечений и т. п. При такой динамике прихода новых операторов все проекты похожи один на другой, для потребителя нет мотивации ехать в комплекс, расположенный далеко от его дома. В соседнем с его жильем торговом центре работает такой же набор арендаторов, как и везде. Рынок очень ждет прихода новых сетей, универмагов.
– А сколько сейчас примерно в городе оснащенных, цивилизованных торговых площадей?
– Чаще используется определение «правильный – неправильный», «концептуальный – неконцептуальный». Но и здесь единого мнения нет. В Москве, например, две уважаемые консалтинговые компании пытались посчитать количество таких, соответствующих стандартам, комплексов. Одна насчитала 40, другая – 80. И обе – авторитетнейшие организации, не доверять им причин нет. Про Петербург также сказать что-либо сложно. Можно лишь не сомневаться, что у нас этот диапазон будет составлять не 40–80, а 10–20.
– Исходя из этих данных, можно посчитать, что в городе сейчас от 600 до 1200 тыс. кв. м «правильных» торговых центров.
Из расчета 50–60 тыс. кв. м на один торговый центр.
– Вы неверно оцениваете масштабы наших центров. Сейчас преобладают центры, площадь которых редко превышает 20 тыс. кв. м. Тенденция к укрупнению есть. Появляются проекты, площадь которых составляет 100 тыс. кв. м. И это правильно – выгоднее самому создать единый комплекс, в котором есть все необходимое, а не надеяться на то, что на соседнем участке соседний землепользователь построит торговый центр, который будет дополнять твой ТЦ. Чаще, как я уже говорил, появляется конкуренция. Она будет приводить к уходу некоторых игроков с рынка, проведению реконцепции комплексов. Западные игроки рассчитывают на отдачу в 11–12% годовых, в то время как наши девелоперы ожидают годовую доходность в районе 18–25%. И если ожидаемой прибыли объект приносить не станет, его продадут. Это совершенно нормальный процесс. На рынке такие сделки уже стали появляться.
Справка «ДН»:Первой крупнейшей публичной сделкой в Петербурге можно назвать приобретение швейцарским фондом Eastern Property Holdings (EPN) БЦ «Петровский форт» осенью 2006 года. Среди не менее интересных сделок следует отметить покупку London & Regional Properties в 2006 году гостиницы ЛенСпецСМУ и перепродажу объекта в мае 2007 года Northern European Properties Ltd. (NERP). Приобретение Meinl European Land у Promocentro Italia летом 2006 года строящегося объекта «Северный МОЛЛ», покупку финским фондом SPONDA у немецкой компании SPAG БЦ «Информ-Футура» (на Тамбовской ул.) в мае 2007 года. Источник: «АйБи Групп» |
– Ну, а что происходит на рынке логистики и офисной недвижимости? Там схожая ситуация?
– Рынок логистики – вообще «пустая поляна», туда только пошли первые девелоперы с проектами терминалов класса «А». В Москве «бум» логистической недвижимости произошел в 2005 году, в Петербурге, по моим оценкам, он случится в 2007–2008 годов. Что касается офисных помещений, то с ними ситуация интереснее. Инвестиционный спрос ушел в зону торговли – арендные ставки там выше, а потому окупаемость проектов в области торговли была быстрее, чем в области офисных помещений. Нехватка офисных помещений привела к диспропорции: за объекты класса «С» платят как за помещения класса «В», а офисы класса «В» оплачивают как объекты класса «А» – копится отложенный спрос. И вскоре должны появиться большие офисные проекты с редевелопментом промышленных территорий.
– То есть получается, сейчас выгоднее построить торговый центр? Он быстрее окупится?
– Так было недавно. В 2001 году. Даже те, кто успел в 2004 году начать торговый проект, имеют шанс на быструю окупаемость. Сегодня ситуация иная. Как я говорил, тут играет роль и рост цен на недвижимость, и постепенное насыщение рынка.
– Это насыщение произойдет в текущем году?
– Полагаю, к 2010-му. После начнется процесс, который на Западе растянулся на десятилетия. Когда конкуренция усилится и кому-то, как я уже говорил, придется продавать свои комплексы. Там этот процесс воспринимается спокойно – отчасти это вызвано тем, что объектом владело не одно поколение. У нас же динамика развития рынка такова, что все происходит на глазах одного владельца. И когда ты своими руками строил центр, а потом вынужден расставаться со своим детищем – очень тяжело психологически.
