Минфину и налоговикам нужно пополнять дефицитный бюджет. Поэтому допустимый «потолок» операций с наличностью станет еще ниже. Под закон подпадают рынки недвижимости всех российских городов.
Мы про вас не забыли
На одном из последних межведомственных совещаний в Министерстве финансов РФ была представлена обновленная версия законопроекта об ограничении наличных расчетов. Если ранее будущим законом планировалось запретить в стране все наличные расчеты на сумму свыше 600 тыс. руб., то теперь в законопроекте фигурирует «порог» в 300 тыс. руб. Нарушителей ожидает штраф в размере, превышающем эту сумму.
Кроме того, участники совещания определились, какой из контролирующих органов станет отслеживать исполнение россиянами нового закона. Это уже имеющая опыт финансовых проверок Федеральная налоговая служба.
Наконец, были названы ориентировочные сроки прохождения законопроекта по инстанциям. Ожидается, что межведомственные согласования документа завершатся летом, а ограничения по обороту наличности вступят в силу с января 2016 года.
Запретительные меры касаются как юридических, так и физических лиц. И в сфере недвижимости в первую очередь приведут к удорожанию сделок на вторичном рынке, где до сих пор львиная доля расчетов проводится «налом». Впрочем, и на первичном рынке недвижимости страны часть сделок проходят с оплатой наличными деньгами. Так что и этот сегмент не останется в стороне.
Уточним, самая дешевая однокомнатная квартира, к примеру, на вторичном рынке Петербурга в настоящее время предлагается к продаже за 2,3 млн руб. В Казани на вторичном рынке самая дешевая «однушка» продается за 1,1 млн руб., в Тюмени на первичке – за 1,12 млн руб. В небольших российских городках встречаются объекты на уровне 500 тыс. руб. Ниже 300 тыс. руб. стоит жилье уже не в городах, а в сельской глубинке.
Иначе говоря, под действие закона попадает весь рынок городской недвижимости страны.
А как же сейфинг?
Отметим, что законопроект не вызывает у россиян одобрение. Так, в ходе одного из опросов посетителей выставки-семинара для населения «Жилищный проект», не одобрили федеральную инициативу 57% петербуржцев. А согласно данным, озвученным главой Ассоциации региональных банков России Анатолием Аксаковым, против ограничения оборота наличных выступает 82% населения страны.
При этом за годы расчетов с наличными рынок выработал собственные механизмы защиты сделок от мошенничества. Например, о таких механизмах при расчетах через сейфовую ячейку БН рассказала исполнительный директор расчетных центров «Банковский-6» и «Невский-8» Наталия Котова.
Специалист уточнила, что в практике центров не было случаев, когда продавец после закладки денег и подписания договоров с банком продал квартиру еще кому-то, а затем потребовал отступные, чтобы первый покупатель смог вернуть из сейфа свои деньги. Тем не менее теоретически такое поведение продавца возможно.
Но, по словам Наталии Котовой, типовой договор в определенных случаях разрешает доступ покупателя к сейфу при несовершении сделки. Одно из оснований – решение об отказе в регистрации права собственности, вынесенное соответствующим органом. Такое решение может быть принято по объективным причинам, например, объект недвижимости находится под арестом. Или по причинам субъективного характера, когда стороны отказываются от продолжения сделки. «Таким образом, ситуацию, осложнившую положение нашего покупателя, можно разрешить в судебном порядке», – поясняет специалист.
Случаи, когда покупатель пытается затруднить продавцу доступ к сейфу, – не такая уж и редкость. «Примерно три-четыре случая на сто сделок, – отмечает Наталия Котова. – Но в расчетных центрах договорами предусмотрены такие условия доступа к сейфу, которые позволяют исключить зависимость продавца от покупателя». Если покупатель по какой-либо причине не предъявляет в центр свидетельство о регистрации права собственности на свое имя, то продавец может предоставить Выписку из Единого государственного реестра прав, которая подтверждала бы переход права собственности на имя этого покупателя.
То есть новый закон заметно сделки с недвижимостью не обезопасит. Тем более что расчеты безналом также небезопасны.
«Спорные ситуации при использовании электронного средства платежа из-за несовершенства законодательства и развития новых схем мошенничества были, есть и будут», – констатирует вице-президент Кредит Европа Банка Салават Исмагилов.
Кому это надо
Таким образом, ограничение законом наличных оборотов россиянам никак не облегчит жизнь. Более того, документ навязывает обязанность платить комиссионные расходы за обслуживание операций банками и платежными системами.
Зато законопроект необходим тем же Минфину и ФНС, чтобы пополнять бюджет налоговыми сборами.
Разработчики документа считают, что новые правила позволят сделать операции на вторичном рынке недвижимости прозрачными. Что в свою очередь даст возможность собирать налоги с продаж по максимуму.
Кстати, в настоящее время Минфин рассматривает и другие меры по выводу рынка недвижимости из тени. Например, заместитель министра Сергей Шаталов предлагает обложить налогом покупателя жилья, если цена его приобретения была ниже кадастровой на 70%.
Уточним, что сегодня не является проблемой не только уговорить контрагента на занижение цены в правоустанавливающих документах, но и найти для такой сделки ипотечного кредитора. «С такими объектами, несмотря на то что данные сделки более рискованные, чем обычные, работает достаточно много банков», – поясняет руководитель ипотечного направления департамента новостроек NAI Becar Сергей Гребенюк.
И большинство участников рынка уверены, что рынок достаточно быстро изобретет схемы обхода запретных мер. Денег в бюджете не прибавится, а частные продавцы и покупатели получат «лишнюю головную боль».
«Уверена, что грамотные участники рынка оперативно найдут обходные пути ограничений, – полагает генеральный директор «Балтийской ипотечной корпорации» Галина Афанасенко. – Тот, кто предложит первым удовлетворяющий всех участников сделки способ расчета, получит на некоторый период конкурентное преимущество».
Впрочем, есть и противоположное мнение. «Мировой опыт показывает, что обойти закон об ограничении наличных расчетов почти невозможно, – подсказывает экономический обозреватель БН Вячеслав Костров. – Для пресечения подобных попыток государству достаточно ввести обязательный нотариат при сделках с недвижимостью с расчетами через депозит нотариуса».
Подытоживая, можно сказать следующие. Планирующим улучшать жилищные условия россиянам остается только надеяться, что в ходе доработок законопроект приобретет параграфы, защищающие и их интересы. Пока же государство задумало шаг, лишь снижающий привлекательность сделок на вторичном рынке недвижимости.
