Напомним: в соответствии с 214-ФЗ застройщик несет гарантийные обязательства в отношении построенных им многоквартирных домов. Гарантия на инженерное оборудование зданий составляет три года, на остальное имущество (квартиры, стены, крышу, места общего пользования и т. д.) – пять лет. Действие гарантии начинается с момента передачи квартиры участнику долевого строительства.
Если брак обнаружится в период гарантийного срока, жильцы могут требовать от застройщика устранения недоделок, а если собственники произвели ремонт за счет собственных средств – возмещения соответствующих затрат. Отказ компании от выполнения гарантийных обязательств может стать поводом для обращения в суд. Выбрав правильный способ защиты, иск можно выиграть почти со стопроцентной вероятностью.
Единая гарантия
Но описанные в 214-ФЗ гарантийные условия действуют, только если застройщик работал в полном соответствии с этим законом. То есть продавал квартиры по договорам долевого участия. Срок гарантии на объекты, жилье в которых реализуют по механизму ЖСК, предварительным договорам купли-продажи и другим схемам, часто прописывают в соответствующем соглашении с покупателем. Но не всегда. Вопрос о том, можно ли в этом случае требовать с застройщика устранения недоделок и как именно это сделать, до недавнего времени оставался открытым.
В пример можно привести судебный спор, инициированный жильцами дома на улице Белы Куна, 1, против застройщика этого дома – ООО «Квартира.ру-Северо-Западный Альянс». Компания продавала квартиры по договорам инвестирования – в соответствии с 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» (по этому документу жилье в новостройках реализовывали до вступления в силу 214-ФЗ). Какие-либо гарантийные условия в заключаемых с гражданами договорах не фигурировали.
Разрешение на ввод здания было получено еще в конце 2008-го, а три года спустя жильцы некоторых квартир обнаружили дефекты в остеклении своих балконов и лоджий. Проведенная по заказу граждан экспертиза подтвердила, что соответствующие работы были выполнены с нарушением строительных норм. Ущерб оценили в 1,78 млн руб. Договориться с застройщиком полюбовно не удалось, после чего жильцы обратились в арбитраж с требованием взыскать ущерб – и выиграли дело.
Суд посчитал: в отношении договоров, не соответствующих 214-ФЗ, необходимо применять Закон «О защите прав потребителей». По нему, если гарантийный срок не установлен, покупатель может предъявить претензии по качеству товара в течение двух лет с момента его приобретения. Более того, суд принял во внимание 724-ю и 756-ю статьи Гражданского кодекса РФ. Согласно ним покупатель может требовать от застройщика устранить недоделки в течение пяти лет с момента заселения.
Руководствуясь этими же нормами, арбитражный суд вынес решения в пользу жильцов при рассмотрении еще нескольких аналогичных дел. Во всех случаях квартиры продавались по схемам, не соответствующим 214-ФЗ, в договорах с покупателями не был прописан гарантийный срок, а спустя два-три года после заселения граждане были вынуждены обратиться в суд из-за обнаруженных в их домах недоделок.
Гарантийный рубеж
Но и истечение гарантийного срока еще не означает, что жильцам придется ремонтировать облупившийся фасад или лопнувшие трубы за свой счет. Если застройщик отказывается привести дом в порядок, а гарантийный срок на здание подходит к концу (либо уже закончился), есть смысл устранить недоделки – а затем требовать возмещения соответствующих затрат через суд. Практика по таким делам также складывается в пользу жильцов. К примеру, сейчас арбитраж рассматривает иск товарищества, созданного в построенном ЗАО «Трест 36» доме на улице Кораблестроителей, 16, корпус 3. Здание ввели в эксплуатацию еще в сентябре 2007 года, а три года спустя на фасаде обрушилась часть облицовки. Жильцы неоднократно обращались к застройщику, требуя привести здание в порядок. Но в сентябре 2012-го представители компании заявили: гарантийный срок на дом истек. Незадолго до этого жильцы провели экспертизу – по ее результатам выяснилось, что облицовка пришла в негодность из-за нарушения застройщиком технологии проведения работ. ТСЖ наняло компанию, которая устранила недоделки, после чего жильцы подали иск к застройщику о компенсации соответствующих затрат. Суд подсчитал, что ЗАО «Трест 36» не исполнил своих обязательств и постановил взыскать с компании в пользу ТСЖ затраты на ремонт (713 тыс. руб.), а также расходы на оплату адвоката и судебные издержки.
Эксперты говорят: подавать иски о возмещении затрат на ремонт порой эффективней, нежели пытаться обязать застройщика устранить недоделки. Как рассказал БН управляющий партнер юридической фирмы «Борениус» Андрей Гусев, согласно статье 196 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности в отношении недостатков здания составляет три года. «Отсчет начинается со дня, когда ТСЖ официально направило застройщику заявление о появившихся в доме недостатках. Важно, чтобы это заявление было сделано в пределах гарантийного срока (статья 725 ГК РФ). В общем, вовремя направленное требование об устранении недоделок продлевает срок, в течение которого требования ТСЖ и жильцов будут подлежать судебной защите», – утверждает эксперт.
Банкроты и «дочки»
Трудности могут возникнуть в случае, если застройщиком дома, где жильцы нашли недоделки, выступала дочерняя структура строительной компании. Не секрет, что для реализации своих проектов крупные строительные фирмы часто создают отдельные юридические лица, уставный капитал которых порой не превышает 10-20 тыс. руб. Если окажется, что такая компания некачественно построила дом, истребовать с нее деньги или заставить сделать ремонт будет проблематично. К моменту когда недоделки «вылезут наружу», такая контора может попросту прекратить свое существование. Причем, как говорят эксперты, привлечь к ответственности головную структуру, скорее всего, не удастся. По словам старшего юриста практики разрешения споров компании Rightmark group Евгении Станиславской, за качество объекта долевого строительства всегда отвечает сам застройщик.
К тому же, как утверждает юрист практики по недвижимости и инвестициям копмании «Качкин и Партнеры» Андрей Кулаков, аффилированные с застройщиком лица не могут быть привлечены к ответственности лишь на основании того, что у компании недостаточно средств для удовлетворения требований участников долевого строительства. По его словам, если к моменту обнаружения недоделок выяснится, что компания-застройщик перестала существовать, есть смысл подать иск о возмещении затрат на ремонт в отношении подрядчика или проектировщика дома. Такая возможность предусмотрена 1095-й статьей Гражданского кодекса.
Судитесь за качество
Судебные претензии к застройщику обычно предъявляет организация, уполномоченная представлять интересы собственников (чаще всего это ТСЖ). Однако, по данным БН, в суды стали обращаться и отдельные жители новостроек. «Собственник имеет право предъявлять претензии к качеству объекта капитального строительства – в том числе когда речь идет об общем имуществе многоквартирного дома. Другими словами, закон не предусматривает ограничений на защиту прав в зависимости от размера доли в общем имуществе собственников помещений дома», – утверждает Евгения Станиславская.
Принимая решения в пользу жильцов, служители Фемиды констатируют: брак в жилых домах чаще всего возникает из-за нарушения технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов или других обязательных нормативов. И, судя по растущему числу судебных споров жильцов новостроек и застройщиков, проблема качества строительства в Петербурге лишь обостряется.
Только в арбитражных судах на разных стадиях рассмотрения находятся почти три десятка дел, инициированных товариществами собственников жилья к застройщикам – об устранении недоделок либо компенсации затрат на ремонт. Не менее двадцати подобных исков рассматривают суды общей юрисдикции.
Конечно, строители не застрахованы от ошибок. Вот только ошибаться они стали чаще. Причем недоделки могут обнаружиться в домах практически любого застройщика – вне зависимости от его репутации и объемов возводимого жилья. Так что традиционный для дольщиков совет тщательней выбирать компанию, у которой планируется приобрести жилье, в данном случае неуместен. Остается лишь учиться грамотно защищать свои права.
