Фонд имущества Петербурга распродает городскую недвижимость с рекордными показателями

Самыми запоминающимися стали аукционы по продаже права комплексного освоения трех городских территорий. Крупные земельные наделы в арсенале Фонда имущества встречаются редко, поэтому высокая стартовая стоимость лотов не смутила потенциальных инвесторов. Для дальнейшего повышения эффективности продаж планируется применять в том числе и зарубежный опыт.

Торги по-французски

В начале июня директор ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» Андрей Степаненко посетил Францию, где познакомился с местными принципами управления и механизмами продажи государственной собственности. По его словам, в Пятой республике при реализации казенного имущества довольно часто практикуется схема государственно-частного партнерства. Если при реализации проекта инвестор сталкивается с затруднениями финансового и организационного характера, государство готово ему помочь в меру своих возможностей. По данной схеме, в частности, осуществляется реновация депрессивных территорий. В том числе и вещевых рынков, разбросанных по окраинам французских городов. Государство и финансовые структуры реализуют подобные проекты на паритетных началах.

«Французский опыт оказался весьма интересен и полезен. В ближайшее время мы планируем задействовать его при организации торгов. Не исключено, что схема государственно-частного партнерства будет применена при реконструкции территории Апраксина двора», – отметил Андрей Степаненко.

Кроме того, в рамках своей поездки директор Фонда имущества заключил договор о сотрудничестве с Адвокатским кабинетом Франции. По утвержденному сторонами соглашению, руководство этой юридической организации будет всячески содействовать притоку в Северную столицу французского капитала.

В стране вина и солнца на сегодняшний день практически отсутствуют крупные компании, самостоятельно занимающиеся инвестиционной деятельностью. Реализация различных девелоперских проектов осуществляется главным образом путем привлечения банковских кредитов.

«Адвокатский кабинет имеет хорошие связи с финансовым сообществом страны. Поэтому мы уверены в успехе нашего сотрудничества», – считает Андрей Степаненко.

По его словам, основная цель соглашения состоит в том, чтобы привлечь французские компании на петербургский рынок строительства гостиниц. Кроме того, многие фирмы республики хотят выйти на рынок жилищного строительства Северной столицы.

В свою очередь, согласно заключенному соглашению, Фонд имущества будет продавать российским гражданам недвижимость во Франции.

Анонсы торгов по продаже зданий с земельными участками,
проводимых ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» в июле 2007 года

Анонсы торгов по продаже объектов нежилого фонда,
проводимых ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» в июле 2007 года

Москва наступает на пятки

Опасения многих петербургских строителей начинают оправдываться: Северную столицу все активнее осваивают московские инвесторы. Что было наглядно продемонстрировано на прошедших в мае торгах по продаже права комплексного освоения территорий. Из трех выставленных на аукцион лотов два были приобретены столичными строительными компаниями.

В середине мая Фонд имущества реализовал четыре территории, предназначенные под жилищное строительство – по две в каждом лоте. Все участки расположены рядом друг с другом – в Красносельском районе, северо-западнее пересечения улиц Доблести и Маршала Захарова.

Стартовая цена права освоения первых двух земельных «пятен» общей площадью 29,3 га составляла 72,2 млн руб. В торгах принимали участие семь компаний, за счет чего стоимость лота увеличилась почти в 19 раз – до 1,3 млрд руб. Победителем стала московская структура – ОАО «Московский Метрострой». Предприятием владеет государство в лице Росимущества.

Стоит отметить, что заниматься возведением жилья «Мосметрострой» будет впервые – до последнего момента компания строила лишь дороги и линии метрополитена.

Начальная цена второго выставленного на торги лота составляла 59 млн руб., а его площадь – 23,9 га. В ходе проведения аукциона стоимость права освоения земли увеличилась до 1,1 млрд руб. Победителем тендера стало ООО «Гатчинский ДСК» (входит в Группу ЛСР). По словам руководства компании, на приобретенном участке планируется построить порядка 350 тыс. кв. м жилья.

1:0 в пользу «Главстроя»

Неделю спустя Фонд имущества продал один из самых крупных за последние несколько лет лотов – право освоения территории площадью свыше 270 га с романтическим названием «Северная долина». За возможность строить здесь жилье соревновались восемь компаний, шесть из которых представляли интересы московского бизнеса.

Выставленный на аукцион участок расположен на проспекте Энгельса, севернее пересечения с 3-м Верхним переулком.

Стартовая цена лота составляла 665,4 млн руб., однако претендентов на освоение земли нашлось немало. В результате чего стоимость предмета торгов выросла почти в 12 раз.

Аукцион продолжался менее часа. Сначала ценовые предложения вносили почти все участники, один за другим поднимая таблички со своими номерами. За счет чего цена права освоения «Северной долины» уже в первые минуты проведения торгов увеличилась в несколько раз. Однако когда аукционист объявил о преодолении порога в 5 млрд руб., интерес к возможности освоения территории заметно снизился.

Борьбу продолжили петербургская Группа ЛСР и московская компания «Главстрой-СПб». Неизвестно, сколько мог длиться сей «поединок», если бы представители ЛСР внимательнее следили за действиями аукциониста. Однако после очередного повышения цены представитель петербургского холдинга поднял свою табличку уже после удара молотка. В итоге победителем стала компания «Главстрой-СПб», выкупившая лот за 7,73 млрд руб.

Фирма входит в структуру московской корпорации «Главстрой», которая объединяет строительные активы холдинга Олега Дерипаски «Базовый Элемент».

В свою очередь вице-президент Группы ЛСР Евгений Яцышин не исключил вероятности покупки права освоения участка по более высокой цене. «Возможно, мы бы торговались и дальше», – констатировал он.

По словам генерального директора корпорации «Главстрой» Артура Маркаряна, на территории «Северной долины» планируется возвести жилой комплекс общей площадью около 3 млн кв. м. Кроме того, здесь построят несколько торговых центров, а также различные социальные объекты.

Строительство будет завершено через семь лет. Объем инвестиций в реализацию проекта составит порядка $5 млрд. При этом инвестору придется решить имущественные вопросы с собственниками располагающихся на приобретенной территории полутора тысяч гаражей.

Как заявил Артур Маркарян, стоимость жилья в построенных на землях «Северной долины» планируется сделать минимальной. Чему, возможно, не в последней степени будет способствовать факт подготовки территории самим инвестором. Не исключено, что если бы компания приобрела уже сформированный квартал, обеспеченный объектами инженерии и градостроительной документацией, стоимость квадратного метра была бы гораздо выше.

Напомним, что район «Северная долина» входит в перечень земель, отведенных под строительство жилья согласно постановлению правительства Петербурга от 22 июня 2004 года. По этому документу, квартал планировалось выставить на аукцион еще в конце 2005 года. Однако из-за проблем с присоединением к участку инженерных сетей и сложностей с оформлением градостроительной документации проведение торгов постоянно откладывали.

В итоге городская администрация пошла по другому пути. На торги было выставлено не право аренды уже подготовленной территории, а возможность ее инженерного и градостроительного развития. Такие аукционы начали проводить лишь в прошлом году, когда Смольный утвердил постановление «О комплексном освоении территорий в целях жилищного строительства». Победители торгов должны самостоятельно подготовить градостроительную документацию и проводить инженерные сети. После выполнения этих условий компаниям предоставляется право преимущественного выкупа или получения в аренду сформированных на приобретенной территории земельных участков.

В ближайший месяц проводить торги по продаже права комплексного освоения территорий не планируется.

Итоги торгов по продаже права аренды земельных участков,
проведенных ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» в мае-июне 2007 года

Масштабные планы

Напомним, что корпорация «Главстрой» планирует реализовать в Петербурге еще один крупный проект. В конце февраля «дочка» «Базового Элемента» выиграла торги на право комплексного освоения двух территорий общей площадью более 430 га, располагающихся в районе Конной Лахты (см. «ДН» № 3). Здесь планируется построить порядка 2 млн кв. м жилья. На реализацию проекта будет потрачено около $2 млрд. Как заявил Артур Маркарян, в ближайшее время «Главстрой» совместно с Комитетом по градостроительству и архитектуре объявят о проведении международного конкурса по созданию лучшего проекта строительства жилого комплекса на данных землях.

Вместе с тем глава «Главстроя» уже выразил готовность принять участие в аукционе на право реконструкции территории Апраксина двора. Торги по данному лоту Фонд имущества обещает провести уже до конца текущего года.

Как отметил Андрей Степаненко, в ближайшее время на аукцион будет выставлено еще несколько территорий, предназначенных для комплексного освоения в целях жилищного строительства. В частности, с торгов планируется продать землю в районе Каменки, Северо-Приморской части и на Юго-Западе Петербурга. Аукционную документацию обещают разработать в течение нескольких месяцев.

«В ближайшее время мы не планируем выставлять на торги такие крупные территории, как «Северная долина». Однако я уверен, что интерес инвесторов к аукционам по продаже права комплексного освоения земель будет лишь возрастать», – добавил Андрей Степаненко.

Кроме того, до конца года на торги будет выставлено право реализации проекта освоения территории, ограниченной улицами Шкапина и Розенштейна. Городское правительство планирует утвердить соответствующее постановление уже через месяц. В этом случае Фонд имущества проведет аукцион не позднее ноября текущего года.

Ликвидная «аварийка»

Помимо продажи права комплексного освоения территории, Фонд имущества занимался в течение последнего месяца реализацией нескольких крупных зданий с земельными участками (см. таблицу ниже). Из восьми выставленных на продажу лотов не был продан лишь один. Объекты на Нейшлотском переулке, д. 5–7, не удалось реализовать из-за того, что участники аукциона отказались вносить свои ценовые предложения.

До конца этого года официальный продавец городской собственности планирует выставить на торги еще несколько крупных лотов. В частности, с аукциона планируется продать бывший жилой дом с великолепным видом на Аврору, расположенный на набережной Робеспьера, д. 32. Здание было построено в середине прошлого века для работников КГБ, однако спустя 40 лет его признали аварийным.

Кроме того, в скором времени планируется продать здания с участками на улицах Нахимова, д. 5/1, и Костюшко, д. 19. Законопроект о продаже данных объектов был утвержден городским правительством в конце мая и в настоящее время находится на рассмотрении депутатов городского парламента. Площадь обоих зданий превышает 7 тыс. кв. м. Поэтому, согласно действующему законодательству, для их продажи на торгах необходимо принятие отдельного закона.

На улице Костюшко, д. 19, располагается бывший производственный корпус комбината социального питания «Весна» площадью 13,3 тыс. кв. м. Его будут продавать вместе с двумя другими рядом стоящими строениями – нефункционирующей котельной и складом. Площадь здания бывшего таксопарка на ул. Нахимова, д. 5/1, составляет 7,7 тыс. кв. м.

На аукцион планируется выставить единым лотом два здания с земельными участками – на ул. Сытнинской, д. 9 и 11. Площадь обоих домов составляет порядка 5 тыс. кв. м, земельного участка под ними – около шесть тысяч «квадратов». Оба здания были признаны аварийными еще в начале 90-х годов прошлого века, однако процесс их расселения завершился только сейчас.

Стоит отметить, что инвесторы уже интересовались этими зданиями. Три года назад строительно-монтажная компания «Петросталь» планировала построить здесь торгово-гостиничный комплекс. Однако процесс расселения дома оказался компании не по силам, и здание решили выставить на торги.

В июле Фонд имущества проведет торги по продаже четырех лотов.

В частности, планируется реализовать два здания с земельным участком в поселке Лисий Нос, на улице Холмистой, д. 12. Покупатель данных объектов должен в течение шести месяцев после заключения договора купли-продажи снести здание, построив затем новое, или произвести его реконструкцию за 3,5 года.

Расширение полномочий

В ближайшее время Фонд имущества планирует выступить не только в роли продавца, но и покупателя. До конца года администрация Петербурга планирует приобрести около двухсот квартир для расселения граждан из ветхих и аварийных жилых зданий.

Организатором конкурса выступит ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» совместно с КУГИ и Комитетом экономического развития, промышленной политики и торговли. По словам Андрея Степаненко, жилье приобретут исключительно на первичном рынке.

В текущем году на покупку новых квартир для жителей ветхих и аварийных домов из бюджета Петербурга выделено 800 млн руб. Распорядителем средств является КУГИ.

Напомним, что в конце 2005 года Фонд имущества уже выступал в качестве покупателя. Тогда продавец городской собственности приобрел несколько сотен квартир для граждан, проживающих в санитарной зоне строительства кольцевой автодороги. Конкурс был проведен весьма удачно – цена выкупленного жилья оказалась даже чуть ниже рыночной. Кроме того, город успел приобрести квартиры еще до начала галопирующего роста цен, продолжавшегося почти весь прошлый год.

Вместе с тем пару недель назад структура Фонда имущества пополнилась еще одним отделом. Новоиспеченное подразделение займется реализацией арестованного имущества.

Напомним, что в начале текущего года Фонд имущества выиграл соответствующий конкурс, проведенный Филиалом Российского фонда федерального имущества (РФФИ) в Петербурге и Ленинградской области (см. «ДН» № 4).

Пока что доля продаж арестованной собственности в общем объеме работы Фонда имущества невелика. Ведь количество выставляемого на торги имущества зависит от того, какой объем работ предоставит заказчик – филиал РФФИ в Северной столице. В то же время, по словам Андрея Степаненко, руководство филиала уже оценило преимущества продаж с помощью ресурсов фонда. «Мы показали, что можем реализовывать любую собственность прозрачно, эффективно и дорого. В частности, недавно по поручению филиала РФФИ мы продали комнату площадью 10 кв. м с превышением начальной цены в четыре раза», – отметил г-н Степаненко.

В то же время, по словам руководителя Фонда имущества, рынок продаж арестованного имущества имеет свои специфические особенности, которые не так-то легко освоить.

Заниматься другими видами деятельности официальный продавец городской собственности пока не планирует. Сейчас фонд имеет формальные отношения с официальными продавцами госсобственности Москвы и области. Однако пока что сотрудничество заключается лишь в информационном обмене между сторонами. Совместных торгов проводить не планируется.

В то же время Правительство РФ планирует разработать и принять закон, который разрушит монополию РФФИ по продаже государственной собственности. Этим видом деятельности будут заниматься несколько организаций, определенных на основании соответствующих конкурсов. После подписания данного нормативного акта петербургский Фонд имущества планирует принять участие в этих тендерах. Однако когда именно они пройдут – пока неизвестно.

Эффективная коммерция

О планах по расширению своей сферы деятельности объявило и руководство Петербургского филиала РФФИ. В ближайшее время данная структура планирует заняться коммерческой деятельностью. Теперь филиал будет продавать не только федеральное имущество, но и городскую, муниципальную, а также – частную собственность.

Напомним, что согласно утвержденному в декабре прошлого года Постановлению федерального Правительства Российский фонд федерального имущества вправе заниматься предпринимательской деятельностью. К настоящему моменту в Петербургский филиал РФФИ поступил ряд предложений о реализации различных видов имущества: объектов недвижимости, автомобилей, дебиторской задолженности, имущества предприятий, находящихся в процедуре банкротства, и других объектов.

В перспективе филиал планирует заключить соглашения на реализацию имущества с субъектами федерации, муниципальными образованиями, организациями антикризисных управляющих и крупными компаниями Северо-Западного региона.

По словам руководителя Филиала Российского фонда федерального имущества в Петербурге и Ленинградской области Андрея Воробья, участие его ведомства в продаже является гарантией того, что сделка будет проведена качественно, эффективно и в строгом соответствии с законодательством Российской Федерации.

Итоги торгов по продаже зданий с земельными участками,
проведенных ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» в мае-июне 2007 года

Текст: Сергей Бардин