До кризиса рынок был перегрет. Цены 2007-2008 годов, в сравнении с ценами 2013 года, различаются ощутимо. Например, по данным исследований компании «Петерлэнд», рыночная стоимость земель промышленного назначения в сравнении с сентябрем 2008 года упала более чем на 30%.
В отличие от игроков многих других сегментов рынка, все чаще заявляющих о «приближении показателей к докризисному периоду», операторы земельного не могут похвастаться тем же.
Земля без «знака качества»
По среднему ценовому показателю рынок не просто стагнирует, а – пусть и очень медленно – падает. «Подготовленных к использованию участков на рынке крайне мало, зато не обеспеченных ППТ (проектом планировки территории), не снабженных коммуникациями – больше, чем требуется, – отмечает главный аналитик ГК “Бюллетень Недвижимости” Сергей Бобашев. – И эта “целина” не то чтобы дешева, она попросту не продается ни за какие деньги».
В свое время, в 2006-2007 годах, когда денег у бизнеса было много и все верили в поступательное движение развития экономики, участков нахватали множество. Поэтому огромные запасы земли на рынке сейчас никем не востребованы.
Львиная доля предложений на сегодняшнем рынке – это земли сельхозназначения. Спроса на них нет, поэтому цены падают. «Такие участки редко можно использовать для коммерческого строительства, – рассказывает управляющий партнер УК “Магистр” Екатерина Марковец. – Разве что при удачной локации с хорошим природным ландшафтом. В городе уже нет земельных участков под жилую недвижимость, в отличие от докризисного периода. Сейчас спрос сместился за КАД, и земельные участки хотя бы с минимальной инженерной инфраструктурой пользуются повышенным спросом».
Качественного предложения крайне мало. Генеральный директор консалтинговой компании «Петерлэнд» Юрий Зарецкий отмечает, что доля земельных участков с готовой градостроительной документацией и инженерией составляет не более 10% в структуре предложения. «Такие участки пользуются большим спросом. «Лендлорды» умеют считать и закладывают в ценник не просто премию, а максимальную маржу. А владельцы не подготовленных к строительству наделов, глядя на соседей, тоже повышают планку. На рынке уже встречаются участки “без ничего” дороже тысячи долларов за кв. м. Но девелоперы, зная непредсказуемость правительства, не хотят приобретать землю без градостроительной документации – проект может зависнуть».
В итоге земельный рынок Петербурга и ближайших районов области расслоился на два сегмента. Первый – баснословно дорогие участки с градостроительной документацией, обеспеченные хотя бы минимумом инженерных коммуникаций. Второй – земли сельхозназначения с «задранной» ценой. Первые редко находят покупателя из-за дороговизны, вторые – из-за ненужности. Причем дешевеют они медленно, так как землевладельцы-продавцы с трудом расстаются с докризисными амбициями. Покупатели же давно с таковыми расстались, поэтому девелоперы редко готовы вкладываться в малорентабельные проекты.
Цейтнот
В Петербурге в основном приобретается земля под жилищное строительство, потому что проекты в остальных сегментах реализуются вяло. В 2013 году наконец-то был отмечен качественный скачок в строительстве офисов. Объемы ввода несоизмеримы с докризисным периодом – тем не менее введены «Сенатор», «Невская ратуша», башня Leader Tower. Эти бизнес-центры своего рода – прорыв посткризисного девелопмента. При этом рынок еще далек от насыщения. Офисы классов «А», «В+» маловостребованны, а строить «С» невыгодно из-за слишком долгого срока окупаемости проектов.
Склады в Петербурге строятся, но в недостаточном количестве. По данным консалтингового агентства Knight Frank St Petersburg, общий объем введенных в 2013 году складских площадей приблизился к отметке 100 тыс. кв. м. При этом, в связи с дефицитом свободных площадей в готовых комплексах, значительная часть объектов, построенных в 2013 году, была арендована уже на стадии строительства. В 2014-ом, по прогнозам того же агентства, объем ввода качественных складских помещений обещает превысить 200 тыс. кв. м. Однако и их уже на стадии строительства разбирают как горячие пирожки. Затоваривание рынку в обозримом будущем не грозит.
«Со складами парадоксальная ситуация, – говорит Сергей Бобашев. – С одной стороны, бизнес испытывает острый дефицит в них. Следовательно, спрос есть. С другой – подобные проекты никто не хочет реализовывать, так как рентабельность очень низкая. Ситуация патовая. Вроде бы такие объекты нужны, но землю под них никто не покупает, потому что это невыгодно. На рынке земли продолжает расти это расслоение – чрезвычайно дорогая земля в центре города, которой крайне мало, и огромный запас дешевых и маловостребованных участков на окраинах и в ближайших районах области».
По словам заместителя начальника департамента по работе с имуществом частных собственников «Российского аукционного дома» Андрея Мусатова, собственники свободных от застройки участков, расположенных вблизи магистралей и с утвержденным ППТ, выставляют на свои пятна неподъемные цены. «Продавцы активно пользуются дефицитом адекватных участков, – говорит Андрей Мусатов. – В результате мучительно долгих, ведущихся буквально на измор переговоров, девелоперы сбивают цену из стратосферы до просто заоблачных высот. Предложения на уровне 500-700 долларов за кв. м проектируемой полезной площади – практически норма даже для не особо престижных окраин».
Цена реальной сделки в этом случае составляет 300-400 долларов за кв. м. Если же речь идет о площадке, свободной от застройки, с утвержденным ППТ, то продавец требует в два-три раза больше и часто даже не рассматривает возможность торга.
Хорошая земля
Самый «чистый» товар – участки с полным набором градостроительной документации – предлагает Фонд имущества Санкт-Петербурга. Это игрок так называемого первичного рынка земли. Фонд выставляет на продажу городскую землю по слегка заниженной цене и в результате торгов добивается ощутимого превышения начальной стоимости. Но объемы этого рынка невелики. В 2013 году Фондом имущества проданы права аренды 32 земельных участков на инвестиционных условиях на сумму 2, 429 млрд руб. общей площадью 25,56 га. Из них три участка под жилищное строительство, 29 участков – под строительство коммерческих объектов. Под индивидуальное жилищное строительство продано 64 участка общей площадью 8,48 га.
Кроме того, Фондом в 2013 году реализованы 42 аварийных здания и 6 нежилых объектов – все с земельными участками. В основном же земельный рынок Петербурга представляет собой унылое зрелище. «В конце 2013 года в предложениях, опубликованных на БН, около 10% – участки, выставленные четыре года назад и более, – отмечает руководитель Центра исследований и аналитики Марина Чижкова. – При этом объем предложения по Ленобласти возрос на 42,9% по сравнению с пиковым 2008 годом, а в городе, наоборот, упал на 30%».
Собственники закупленных когда-то впрок участков сельхозназначения публикуют в интернете объявления в надежде, что кто-нибудь купит. Но, как правило, никто не откликается.
Бессмертная фраза Марка Твена «Покупайте землю, ее никто больше не производит» к сегодняшнему земельному рынку Петербурга и ближайших к нему районов Ленобласти малоприменима. Современным девелоперам нужны подготовленные участки, а их практически нет.
Таблица. Падение земельного рынка на примере участков, предназначенных под строительство промышленных объектов
Источник - консалтинговая компания «Петерлэнд»
