Государство шаг за шагом пытается обязать россиян выплачивать налоги до последней копейки. Если данная задача будет решена, средний размер ипотечного займа вырастет. Пока же дополнительные доходы при заявке на ипотеку не скрывает лишь каждый пятый россиянин.
Главная бумага
Обычно банки, определяя максимально возможную сумму, на которую готовы кредитовать того или иного заемщика ипотеки, исходят из его подтвержденных доходов. То есть чем крупнее стабильные доходы претендента, тем выше максимальная сумма, которую банк даст на приобретение жилья. Таким образом, заемщик сможет выбрать более хороший объект. Уточним, в данной публикации не рассматриваются специальные ипотечные продукты, вообще не требующие от клиентов раскрытия информации о доходах.
Главным документом при определении кредитоспособности является справка с места работы по форме 2-НДФЛ или справка в свободной форме за подписью главного бухгалтера либо руководителя организации.
Впрочем, цитата из фильма «Бриллиантовая рука» «Чтоб ты жил на одну зарплату!» подсказывает, что даже в советские времена сограждане часто имели дополнительные источники доходов. В наше же время пытаются найти приработки большинство россиян. И банки при оценке кредитоспособности готовы эти деньги учитывать.
Так, по словам начальника отдела ипотечного кредитования петербургского филиала ВТБ24 Татьяны Хоботовой, доля заемщиков с дополнительными доходами колеблется на уровне 20%.
Но правила по учету таких доходов у банков различаются. Поэтому имеющему дополнительные источники финансирования соискателю следует проконсультироваться у потенциальных кредиторов заблаговременно. И при выборе банка данные нюансы учитывать.
Экзотические фрукты
Перечень дополнительных доходов физических лиц на поверку оказывается далеко не бесконечным. А банки осторожно относятся к «экзотическим» источникам прибыли.
Как, например, поясняет Татьяна Хоботова, для ее банка не будет решающим аргументом наличие у претендента антиквариата. Пусть даже коллекция стабильно растет в цене из года в год.
Впрочем, опосредствованно, при общей оценке финансового положения клиента, наличие в собственности предметов старины все же будет учтено.
Также не является гарантией получения ипотечного кредита владение долей какой-нибудь фирмы. Для начала заемщику следует доказывать, что данная собственность действительно ему принадлежит. «В случае владения акциями (паями, долями в уставном капитале) какой-либо коммерческой организации дополнительно представляются копии учредительных документов, заверенные печатью организации», – поясняют в «Банке Москвы».
В большинстве банков заемщику придется доказывать, что компания, акционером которой он является, приносит прибыль. Подтверждением чего, например, может служить налоговая отчетность.
Третьим рассматриваемым источником доходов являются деньги от сдачи в аренду «старой» квартиры. Но, опять же, эти суммы банк будет готов учесть, только если доходы документально подтверждены и уплачены соответствующие налоги.
Между тем собственники малого бизнеса и владельцы сдаваемого жилья не всегда готовы обращаться в налоговые органы за различными справками. Например, по приводимой на сайте СПб ГБУ «Горжилобмен» статистике всего 5% сделок на рынке аренды являются прозрачными, остальные 95% – «серые схемы». Иначе говоря, варианты, когда о сдаче квартиры знают только владелец и жилец, а плата за услугу передается в конверте. Малый бизнес также нередко предпочитает оставаться в тени.
Если же заемщик предполагает сдавать приобретенную с привлечением ипотеки квартиру, ему придется брать на это у банка отдельное разрешение. Причем кредиторы дают подобные разрешения неохотно.
Также среди потенциальных заемщиков могут встретиться владельцы ценных бумаг. Таковым тоже придется подтверждать наличие активов, например, выписками из реестров владельцев ценных бумаг. К зачету принимаются и подтвержденные обязательства по страховым выплатам. Например, если гражданин являлся вкладчиком лишившегося лицензии банка.
Ну и, как ответили БН в Райффайзенбанке, в качестве будущих доходов кредитор может засчитать пенсионные выплаты. Напомним, такие выплаты начиная с 1 июля 2012 года могут получать российские пенсионеры, имеющие средства пенсионных накоплений.
Вторая жизнь
Обычно же когда банки говорят о дополнительных доходах, то прежде всего подразумевают заработки на втором месте работы. Здесь подтверждением может выступать подписанная работодателем справка, копия трудового контракта, заверенная отделом кадров организации, и копия налоговой декларации за предыдущий отчетный период, заверенная налоговой инспекцией. Одним кредиторам достаточно любого документа на выбор, другим нужен весь перечень.
Также банки выставляют разные требования по необходимому для учета сроку существования приработка. Обычно эти условия для первой и второй работы не отличаются.
«Если испытательный срок работодателем не устанавливался, заемщик должен пребывать на последнем месте работы месяц. Если был испытательный срок, то соискатель должен отработать месяц сверх этого срока», – говорит управляющий директор по ипотеке филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге Ирина Зуева.
«Требования к трудовой деятельности по совместительству аналогичны условиям по основному месту работы: срок работы не менее четырех месяцев, общий стаж не менее года, документы, подтверждающие доход: справка 2-НДФЛ либо справка по форме банка, либо 3-НДФЛ», – в свою очередь поясняет начальник управления розничного кредитования Промсвязьбанка Сергей Ситин.
При этом есть более осторожные кредиторы. И нередко встречаются условия, при которых потенциальный заемщик должен отработать как на основной, так и на дополнительных работах не менее полугода. Например, именно таковы условия кредитования в Сбербанке.
С другой стороны, часть игроков считает нужным предельно упрощать условия кредитования. Тот же ВТБ24 готов засчитывать доходы с трех дополнительных мест работы.
Дела семейные
Обязательства по подтверждению доходов аналогичным образом ложатся на плечи и созаемщиков. Напомним, созаемщик – это лицо, которое делит бремя ежемесячных выплат по кредиту вместе с заемщиком.
«В нашем банке все заемщики по кредиту являются солидарными должниками и обладают равными правами и обязанностями, – поясняет директор департамента развития розничного бизнеса Связь-Банка Алексей Бахаев. – При этом количество солидарных заемщиков может доходить до пяти. Вместе с тем существует возможность принимать к рассмотрению доход только одного заемщика».
То есть в зависимости от выбранных условий договора в одних случаях созаемщик и заемщик выплачивают ипотечный кредит в равной степени. В других – созаемщик отвечает по кредитным обязательствам только, если сам заемщик ипотеки перестал погашать кредит. Но независимо от того, давал ли в реальности созаемщик деньги на погашение кредита или нет, впоследствии он становится совладельцем приобретенной квартиры.
«Привлечение созаемщиков без учета дохода также допустимо, – комментирует начальник управления розничного кредитования Промсвязьбанка Сергей Ситин. – В этом случае от созаемщика требуется минимальный пакет документов – заполненная анкета и паспорт. Если же доход созаемщика учитывается, он собирает тот же пакет документов, что и заемщик».
Кстати, отдельные игроки могут при расчете максимального размера кредита учесть и доходы поручителя.
Впрочем, последние годы институт поручительства теряет былую популярность. «На данный момент времени мы отмечаем увеличение количества ипотечных сделок без предоставления поручительства, – говорит заместитель управляющего петербургского филиала «Абсолют Банка» Антон Горнушкин. – В портфеле ипотечных займов филиала доля кредитов с поручителями составляет 4%».
Проще говоря, поручительство поглощается институтом совместного займа. «Поручительство остается актуальным по всем программам приобретения готового и строящегося жилья, однако понятно, что поручителями в настоящий момент, как правило, выступают супруга, супруг заемщика или его близкие родственники», – поясняет Ирина Зуева.
Кстати, претендентам следует учитывать, что зачастую созаемщикам и поручителям придется не только собирать подтверждающие доходы справки, но и страховаться. «Поручитель должен страховаться в случае, если он гарантирует своим доходом более чем 25% от суммы сделки», – например, констатируют в ВТБ24.
В общем, именно возможность расширять круг созаемщиков лишает банки необходимости либерализовать условия по дополнительным доходам одного заемщика.
Дальнейшее развитие ситуации зависит от макроэкономических факторов. Чем больше негативных тенденций будет наблюдаться в российской экономике, тем важнее для кредиторов будет связать клиента «круговой порукой» с его родственниками. Чтобы потеря работы не прерывала ежемесячные выплаты.
